Pandemia nakręca ruch na rynku gruntów. Działki, zwłaszcza rekreacyjne, schodzą na pniu. Rosną też ich ceny. – Już w 2020 roku wiosną widoczny był wzmożony popyt na działki rekreacyjne, najchętniej z domkami. I te działki, które "stały" w biurach nawet po kilka lat, nagle zaczęły znikać – mówi Joanna Katarzyna Lebiedź, właściciel Lebiedź Nieruchomości, ekspert Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości. Jak twierdzi, tendencja ta zauważalna była po raz pierwszy przed ubiegłorocznymi wakacjami. - Kolejny lockdown jeszcze bardziej wzmocnił chęć posiadania własnego kawałka ziemi, choćby najmniejszego, i wyprzedaliśmy się absolutnie ze wszystkich rekreacji – dodaje.
Największym zainteresowaniem cieszą się działki nad wodą – w pobliżu jezior i rzek. – Łakomym kąskiem w każdej koniunkturze były, są i będą działki blisko wody, rzeki czy jeziora. Tak zwane działki z linią brzegową. W tym sezonie już sprzedaliśmy kilka nieruchomości położonych na Mazurach z "dostępem" do linii brzegowej oraz kilka rekreacyjnych nad różnymi rzekami nieopodal Warszawy – mówi Joanna Katarzyna Lebiedź.
Zainteresowanie potwierdza Piotr Kaniewski, współwłaściciel Lokat Ziemskich, firmy od 10 lat specjalizującej się w sprzedaży nieruchomości nad jeziorami na terenie Warmii i Mazur.
– Jako firma nigdy nie widzieliśmy tak dużego zainteresowania zakupem własnej działki nad jeziorem. Ostatni rok był absolutnie rekordowy, a w 2021 roku prognozujemy minimum 100 proc. wzrostu rok do roku. Wyprzedaje się prawie wszystko na przedsprzedaży, jeszcze przed oficjalną premierą – twierdzi.
Chcesz mieć dostęp do jeziora
Kupując działkę, trzeba mieć na uwadze, że dostęp do linii brzegowej nie zawsze oznacza dostęp do samej wody. – Jeśli dana nieruchomość położona jest blisko wody i ma nawet własny pomost, to niekoniecznie działka ta rzeczywiście ma dostęp do linii brzegowej, to znaczy prawdopodobnie nie będzie można się ogrodzić do samej wody. To, co klient uważa za działkę "z linią brzegową", to jedno, ale niekoniecznie tak jest – zwraca uwagę Joanna Katarzyna Lebiedź.
Przypomina, że zdecydowana większość jezior i rzek w Polsce nie jest prywatna, a wody śródlądowe należą do Skarbu Państwa, a więc są to wody publiczne. – Zasady korzystania z publicznych śródlądowych wód powierzchniowych reguluje ustawa Prawo wodne. A zatem częścią jeziora czy rzeki jest również pas nabrzeżny o szerokości 1,5 metra od linii brzegowej. Co za tym idzie, granica działki przylegającej do linii brzegowej powinna się kończyć właśnie w tej odległości. A pas 1,5 metra od brzegu z prawnego punktu ogrodzony "na stałe" być nie może – mówi Joanna Katarzyna Lebiedź.
Bywają co prawda jeziora czy zbiorniki wodne prywatne, ale tych jest w porównaniu z wodami śródlądowymi Skarbu Państwa naprawdę niewiele. I tylko w tych nielicznych przypadkach można, de facto, mieć dostęp do własnej linii brzegowej. – Zgodnie z art. 214 ustawy Prawo wodne "Śródlądowe wody stojące, woda w rowie oraz woda w stawie, który nie jest napełniany w ramach usług wodnych, ale wyłącznie wodami opadowymi lub roztopowymi lub wodami gruntowymi, znajdujące się w granicach nieruchomości gruntowej stanowią własność właściciela tej nieruchomości". I tylko w takim przypadku możemy mówić o własnym dostępie do linii brzegowej – podkreśla ekspertka.
Bez zakazów i grodzenia
Właściciel działki z dostępem do linii brzegowej jeziora należącego do Skarbu Państwa ma pewne obowiązki. Jest, po pierwsze, zobowiązany umożliwić dostęp do wód na potrzeby wykonywania robót związanych z ich utrzymywaniem oraz w celu np. ustawiania znaków żeglugowych lub hydrologiczno-meteorologicznych urządzeń pomiarowych. Po drugie, taki właściciel jest zobowiązany zapewnić dostęp do wód innym osobom.
– Każdy może spacerować wzdłuż jeziora, ale jedynie właściciel działki z linią brzegową jeziora ma prawo do spędzania na niej czasu, ponieważ nie jest to teren publiczny. Teren nad jeziorem wraz z pasem linii brzegowej należy do właściciela działki, lecz zgodnie z art. 232 Prawo wodne nie możne on stawiać ogrodzenia w odległości mniejszej niż 1,5 od linii brzegu jeziora. Ustawodawca zadbał tu o równowagę – mówi Piotr Kaniewski z Lokat Ziemskich.
Zwraca też uwagę na inny cel pozostawiania 1,5-metrowego pasa wzdłuż linii brzegowej. – Daje on służbom ratowniczym możliwość szybszego dotarcia do osób potrzebujących pomocy na wodzie – dodaje.
Co można wybudować, a czego nie?
Co możemy postawić na działce nad jeziorem, a czego absolutnie nie można robić? Informacji na temat tego, co można wybudować na danym terenie, należy szukać w obowiązującym planie zagospodarowania. – Jeśli nie ma planu, a tak jest najczęściej, klient musi wystąpić do gminy o warunki zabudowy. I w tym dokumencie będzie jasno określone, co można wybudować, o jakiej powierzchni, o jakiej wysokości i z jakim przeznaczeniem. Gmina wydaje warunki zabudowy na podstawie opracowanego studium kierunków rozwoju. Dalej wędrujemy do starostwa, gdzie - na podstawie warunków zabudowy i załączonego projektu inwestycji – możemy otrzymać pozwolenie na budowę – mówi Łukasz Gilis, właściciel firmy RE/MAX Family, ekspert PFRN.
Piotr Kaniewski, współwłaściciel Lokat Ziemskich, zwraca też uwagę na aspekt terenów chronionych. – Jeśli dana nieruchomość znajduje się na obszarze chronionym, a to częsta sytuacja na Warmii i Mazurach, gdzie jest ok. 3 tys. jezior, to ustawa o ochronie przyrody z dnia 16 kwietnia 2004 roku mówi o zakazie budowania nowych budynków w odległości 100 metrów od linii brzegowej jezior, rzek czy innych naturalnych akwenów – przypomina.
A co z marzeniami o własnym pomoście? – Pomostu dotyczy oddzielna umowa. Należy to traktować jako odrębną inwestycję. W takim przypadku zawiera się z Państwowym Gospodarstwem Wody Polskie umowę o dzierżawę gruntu pod pomostem, czyli własnością prywatną jest tu konstrukcja pomostu. Istnieje nawet możliwość posiadania własnego pomostu bez działki w okolicy. Taki obiekt musi mieć jedynie zapewniony dostęp, czyli na przykład drogą gminną dochodzi się do jeziora, do owego 1,5 metrowego wolnego pasa i tam wchodzi na swój pomost – mówi Łukasz Gilis.