Kolejny cios w centra handlowe. Czeka nas fala pozwów?
System rozliczania opłat eksploatacyjnych, ulgowo traktujący duże sieci kosztem małych najemców, uznany został przez Sąd Najwyższy za nielegalny. Stanowi tym samym czyn nieuczciwej konkurencji. Najemcy mają teraz otwartą drogę do dochodzenia od właścicieli centrów handlowych zwrotu nienależnie pobranych opłat.
System rozliczania opłat eksploatacyjnych, ulgowo traktujący duże sieci kosztem małych najemców został uznany przez Sąd Najwyższy za nielegalny
System opłat i należności, jakie najemcy centrów handlowych płacą wynajmującym, jest niezwykle skomplikowany. Zobowiązują się oni z reguły do zapłaty nie tylko za czynsz i za media, ale także za przypadającą na nich część kosztów ogólnych utrzymania i zarządzania obiektem. Mowa tu o takich kosztach jak odśnieżanie, ogrzewanie korytarzy czy ochrona. Co roku właściciel porównuje otrzymane od najemców zaliczki z kosztami rzeczywiście przez siebie poniesionymi i w razie deficytu obciąża ich stwierdzoną różnicą - analizuje koszty najemców mecenas Joanna Domoń-Kulas, wspólnik w kancelarii Causa Finita Szczepanek i Wspólnicy.
Wyrok Sądu Najwyższego ws. opłat eksploatacyjnych
Ekspertka dodaje, że na przestrzeni lat powstała praktyka, zgodnie z którą duże, zwykle międzynarodowe sieci handlowe zaczęły wymuszać na właścicielach obiektów przywileje, jeżeli chodzi o koszty wspólne.
Dalsza część artykułu pod materiałem wideo
Program Money.pl 17.01 | Bilans zysków i strat trzy lata po brexicie. "Trudno wymienić te pierwsze"
W rezultacie niektóre sklepy są w ogóle zwolnione z ich płacenia. Inne płacą je w zaniżonej kwocie zastrzegając jednocześnie, że nie będą uzupełniać na koniec roku żadnych deficytów.
Właściciele obiektów nie pokrywają też najczęściej brakujących kwot z własnej kieszeni. Przerzucają je na pozostałych najemców, korzystając z istniejących w umowach najmu specjalnych klauzul. W rezultacie ciężar utrzymania obiektów handlowych spoczywa często na małych, lokalnych firmach - informuje prawniczka.
Właśnie tym praktykom przyjrzał się Sąd Najwyższy.
"Sędziowie uznali, że w badanej sprawie, wytoczonej właśnie przez taką niewielką firmę, koszty eksploatacyjne nie były precyzyjnie skalkulowane w umowie najmu. Umowa nie określała nie tylko wysokości opłat naliczanych najemcom kluczowym, ale również̇ nie precyzowała, który najemca i na jakiej podstawie mógł uzyskać́ taki status. Doprowadziło to do sytuacji, w której najemca obciążany był częścią kosztów eksploatacyjnych, które przy sprawiedliwym ich podziale na poszczególnych najemców według z góry znanego, obiektywnego kryterium, obciążać powinny innych" - czytamy w analizie wyroku przygotowanej przez mecenas Joannę Domoń-Kulas.
Centra handlowe będą pozywane?
Pomimo kategorycznego stanowiska Sądu Najwyższego, nie należy jednak spodziewać się nagłej fali nowych spraw sądowych. Właściciele centrów handlowych starali się z reguły utrzymywać poprawne stosunki ze swoimi najemcami. Nieraz brali więc na siebie deficyty kosztów eksploatacyjnych, kiedy widzieli, że ogólna sytuacja gospodarcza jest zła - przekonuje prawniczka.
I dodaje: żądanie zwrotu nadpłaty może zemścić się na najemcach w przyszłości, kiedy będą chcieli przedłużyć najem. Tutaj bowiem obowiązywać już będą ogólne zasady prowadzenia rozmów w biznesie.
- Wynajmujący zyskują za to poważny argument w rozmowie z dużymi sieciami. Powinni bowiem zacząć dążyć do określenia pewnego poziomu referencyjnego, poziomu równego traktowania, który powinien być tożsamy dla wszystkich najemców - dodaje Joanna Domoń-Kulas.
