System opłat i należności, jakie najemcy centrów handlowych płacą wynajmującym, jest niezwykle skomplikowany. Zobowiązują się oni z reguły do zapłaty nie tylko za czynsz i za media, ale także za przypadającą na nich część kosztów ogólnych utrzymania i zarządzania obiektem. Mowa tu o takich kosztach jak odśnieżanie, ogrzewanie korytarzy czy ochrona. Co roku właściciel porównuje otrzymane od najemców zaliczki z kosztami rzeczywiście przez siebie poniesionymi i w razie deficytu obciąża ich stwierdzoną różnicą - analizuje koszty najemców mecenas Joanna Domoń-Kulas, wspólnik w kancelarii Causa Finita Szczepanek i Wspólnicy.
Wyrok Sądu Najwyższego ws. opłat eksploatacyjnych
Ekspertka dodaje, że na przestrzeni lat powstała praktyka, zgodnie z którą duże, zwykle międzynarodowe sieci handlowe zaczęły wymuszać na właścicielach obiektów przywileje, jeżeli chodzi o koszty wspólne.
Dalsza część artykułu pod materiałem wideo
W rezultacie niektóre sklepy są w ogóle zwolnione z ich płacenia. Inne płacą je w zaniżonej kwocie zastrzegając jednocześnie, że nie będą uzupełniać na koniec roku żadnych deficytów.
Właściciele obiektów nie pokrywają też najczęściej brakujących kwot z własnej kieszeni. Przerzucają je na pozostałych najemców, korzystając z istniejących w umowach najmu specjalnych klauzul. W rezultacie ciężar utrzymania obiektów handlowych spoczywa często na małych, lokalnych firmach - informuje prawniczka.
Właśnie tym praktykom przyjrzał się Sąd Najwyższy.
"Sędziowie uznali, że w badanej sprawie, wytoczonej właśnie przez taką niewielką firmę, koszty eksploatacyjne nie były precyzyjnie skalkulowane w umowie najmu. Umowa nie określała nie tylko wysokości opłat naliczanych najemcom kluczowym, ale również̇ nie precyzowała, który najemca i na jakiej podstawie mógł uzyskać́ taki status. Doprowadziło to do sytuacji, w której najemca obciążany był częścią kosztów eksploatacyjnych, które przy sprawiedliwym ich podziale na poszczególnych najemców według z góry znanego, obiektywnego kryterium, obciążać powinny innych" - czytamy w analizie wyroku przygotowanej przez mecenas Joannę Domoń-Kulas.
Centra handlowe będą pozywane?
Pomimo kategorycznego stanowiska Sądu Najwyższego, nie należy jednak spodziewać się nagłej fali nowych spraw sądowych. Właściciele centrów handlowych starali się z reguły utrzymywać poprawne stosunki ze swoimi najemcami. Nieraz brali więc na siebie deficyty kosztów eksploatacyjnych, kiedy widzieli, że ogólna sytuacja gospodarcza jest zła - przekonuje prawniczka.
I dodaje: żądanie zwrotu nadpłaty może zemścić się na najemcach w przyszłości, kiedy będą chcieli przedłużyć najem. Tutaj bowiem obowiązywać już będą ogólne zasady prowadzenia rozmów w biznesie.
- Wynajmujący zyskują za to poważny argument w rozmowie z dużymi sieciami. Powinni bowiem zacząć dążyć do określenia pewnego poziomu referencyjnego, poziomu równego traktowania, który powinien być tożsamy dla wszystkich najemców - dodaje Joanna Domoń-Kulas.