Koniec "wolnej amerykanki" w zarządzaniu blokami? Rząd szykuje rejestr

Ministerstwo Rozwoju i Technologii chce mocniej uregulować zawód zarządcy nieruchomości. Założenia nowelizacji ustawy o gospodarce nieruchomościami zostały w lipcu wpisane do wykazu prac legislacyjnych rządu. Resort nie ukrywa, że jednym z powodów zmian są skargi właścicieli mieszkań i wspólnot na osoby, które zarządzają ich nieruchomościami.

MRiT pisze wprost o zgłaszanych przypadkach niskiej jakości usług i "braku kompetencji osób podejmujących się wykonywania czynności zarządzania nieruchomościami". Pojawiają się również zarzuty dotyczące tworzenia fikcyjnych planów gospodarczych, utrudniania dostępu do dokumentacji finansowej czy księgowej oraz ignorowania pytań właścicieli.

Problem ma znaczenie nie tylko dlatego, że zarządca odpowiada za sprzątanie klatki czy zamówienie drobnej naprawy. Jak podkreśla ministerstwo, zakres jego odpowiedzialności może obejmować dysponowanie znacznymi środkami finansowymi, nadzór nad gospodarką finansową nieruchomości, organizowanie przeglądów technicznych oraz dbanie o stan budynku.

Kierunek zmian popiera Polskie Stowarzyszenie Zarządców Nieruchomości. Prezes PSZN Jacek Janas przyznał wprost w rozmowie z serwisem portalsamorzadowy.pl, że "nie chce, by osoby niekompetentne psuły zawód".

Obecnie wystarczy zarejestrować firmę i bez jakichkolwiek kompetencji można zarządzać nieruchomościami. Zwłaszcza w mieszkaniówce ważne jest, aby osoby, które zarządzają budynkiem wielorodzinnym i majątkiem wspólnoty, były osobami weryfikowanymi i ponosiły odpowiedzialność za swoje zaniedbania - powiedział Jacek Janas, prezes Polskiego Stowarzyszenia Zarządców Nieruchomości w Warszawie.

Błędy mogą więc oznaczać zarówno straty finansowe, jak i pogarszanie się stanu nieruchomości. W skrajnych przypadkach — jak argumentuje resort — ich konsekwencją może być nawet zagrożenie zdrowia lub życia mieszkańców. MRiT podało, powołując się na dane Narodowego Banku Polskiego, że wartość nieruchomości mieszkaniowych w Polsce na koniec 2024 r. wynosiła ok. 7,8 bln zł.

Tymczasem wejście w zawód zarządcy nieruchomości pozostaje stosunkowo proste. Chodzi o przedsiębiorcę, który prowadzi działalność w tym zakresie. Poza jej zarejestrowaniem potrzebna jest umowa o zarządzanie oraz obowiązkowe ubezpieczenie odpowiedzialności cywilnej. To wszystko.

Jest to efekt deregulacji z 2014 r., po której zniknęły państwowe licencje zarządców. Na rynku nadal funkcjonują wprawdzie certyfikaty i rejestry prowadzone przez organizacje branżowe, ale — jak zauważa MRiT — stosują one różne wymagania i programy szkoleniowe. Klientowi trudno więc ocenić, co konkretny dokument rzeczywiście mówi o przygotowaniu zarządcy.

Rząd chce teraz stworzyć Centralny Rejestr Zarządców Nieruchomości. Tylko osoba fizyczna wpisana do niego mogłaby wykonywać czynności zarządzania nieruchomościami. Rejestr ma być publiczny. Będzie można w nim znaleźć m.in. informacje o posiadanym przez zarządcę ubezpieczeniu OC oraz o podmiotach, dla których świadczy usługi. Zarządca będzie musiał te informacje na bieżąco aktualizować, a wcześniejsze wpisy mają pozostać widoczne.

Resort zapowiada także podniesienie minimalnej sumy gwarancyjnej ubezpieczenia OC, która obecnie wynosi 50 tys. euro. Projekt wprowadza również sankcje. Za nieprawdziwe informacje w rejestrze albo brak ich uzupełnienia w terminie ma grozić kara do 50 tys. zł. Finansowe konsekwencje mają objąć też wykonywanie czynności bez wpisu do rejestru, bez wymaganej formy wykonywania zawodu, bez umowy o zarządzanie nieruchomością oraz bez aktualnego ubezpieczenia OC.

Radczyni prawna dr hab. Aleksandra Sikorska-Lewandowska zaznaczyła, że na rynku działa wielu uczciwych, pracowitych i doskonale wykształconych zarządców nieruchomości, jednak ten ruch jest konieczny, gdyż są też "takie osoby, które uznały, że zarządzanie nieruchomościami to łatwy sposób na zarabianie pieniędzy bez wysiłku".

Skala zaniedbań bywa ogromna - niezwoływanie zebrań, nieksięgowanie wpłat, brak dochodzenia roszczeń wspólnot. To tylko niektóre przykłady, z którymi spotkałam się w swojej praktyce radcy prawnego - dodała prawniczka.

Obecnie właściciele, którzy mają poważne zastrzeżenia do zarządcy, są w dużej mierze skazani na drogę sądową. MRiT zwraca uwagę, że postępowania są długotrwałe i kosztowne, a Inspekcja Handlowa nie jest organem przygotowanym do merytorycznej oceny jakości zarządzania nieruchomością.

Po zmianach przy ministrze właściwym do spraw budownictwa ma działać Komisja do spraw Odpowiedzialności Zawodowej Zarządców Nieruchomości. Będzie badała skargi i ustalała, czy zarządca naruszył przepisy. Katalog kar ma obejmować upomnienie, naganę, czasowe wykreślenie z rejestru, całkowity zakaz wykonywania zawodu oraz karę pieniężną do sześciokrotności przeciętnego wynagrodzenia w gospodarce narodowej.

Planowany termin przyjęcia projektu przez rząd to czwarty kwartał 2026 r.

Źródło: Wykaz prac legislacyjnych i programowych Rady Ministrów, portalsamorzadowy.pl