Kooperatywa: alternatywa dla mieszkania od dewelopera i sposób na tańszą budowę

Niedługo tego typu inwestycje mogą stać się popularniejsze. Ministerstwo rozwoju przygotowało ustawę, która ma uregulować rynek mieszkań budowanych w ramach kooperatyw. Jest szansa, że zostanie uchwalona jeszcze w tym roku. W praktyce znacznie ułatwi to przygotowanie takich projektów i da zielone światło dla ich powstawania.

Projekt ustawy o kooperatywach jest teraz na etapie konsultacji społecznych. - Ułatwi to budowę domów przyszłym mieszkańcom. Zaprojektują oni dla siebie nie tylko budynek i poszczególne lokale, ale też wspólne przestrzenie do życia, na przykład świetlicę, pralnię czy miejsce spotkań. Taka formuła może być szansą na obniżenie kosztów pozyskania mieszkania - zapewnia wiceminister rozwoju pracy i technologii Anna Kornecka.

To już trzecie podejście do ustawy. Poprzednie wersje trafiły do kosza m.in. z powodu dużej liczby zgłoszonych uwag. Jeżeli tym razem będzie ich mniej, projekt trafi pod obrady Sejmu w trzecim kwartale tego roku.

Taniej niż u dewelopera

Czym są kooperatywy? W Polsce to nowość, ale na Zachodzie ta forma budownictwa, określana jako cohousing, cieszy się ogromną popularnością. W praktyce to oddolna inicjatywa osób, które postanawiają razem wybudować mieszkania lub domy.

W dodatku to się opłaca. Dzisiaj marże deweloperów wynoszą około 30 proc. Tymczasem budowa mieszkań w ramach kooperatyw jest średnio tańsza od inwestycji deweloperskich o ponad 30 proc.

W dodatku wiele osób buduje w ten sposób już od dawna, nie czekając na ustawę, która ma to jedynie ułatwić. Tego typu inwestycje powstały m.in. w Gdyni, we Wrocławiu i podwarszawskim Konstancinie.

Roman Paczkowski wybudował w Gdyni dziesięć lat temu taki projekt jako pierwszy, a w kolejnych latach zrealizował jeszcze trzy. - Pomysł wziął się z potrzeby. Dzieci pokończyły zagraniczne studia i wróciły do domu, trzeba się więc było ich jakoś pozbyć - śmieje się.

Pan Roman wiele lat pracował za granicą, ma również duże doświadczenie menadżerskie. - Nasi znajomi też mieli dzieci w podobnym wieku. Przeanalizowałem ceny mieszkań i ofertę i uznałem, że zrobimy to sami. Wyszło o wiele mniej - mówi.

O ile taniej? Według niego w porównaniu z cenami oferowanymi przez deweloperów łączny koszt jest o blisko 40 proc. mniejszy. - Odchodzi nie tylko marża dewelopera, czyli blisko 30 proc. Trzeba jeszcze pamiętać, że deweloper ponosi dodatkowe koszty, musi utrzymywać biuro sprzedaży i zatrudnić wielu ludzi - wylicza.

Jego zdaniem w przypadku kooperatywy wystarczy zatrudnić biuro inżynierskie, czyli inwestora zastępczego, co wynosi od 3 do 5 proc. wartości inwestycji. - W praktyce, do lutego tego roku przed obecnym wzrostem cen materiałów koszt budowy mieszkań budowanych w kooperatywach wynosił maksymalnie ok. 4,7 tys. za metr kwadratowy - informuje.

Kooperatywy szyte na miarę

Mieszkania wybudowane w ramach kooperatyw, które powstały także we Wrocławiu na Nowych Żernikach, praktycznie niczym nie różnią się od sąsiadujących z nimi budynków, postawionych przez deweloperów.

- Na osiedlu wydzielono kilka działek z przeznaczeniem na budowę kooperatyw. To był pilotażowy projekt zorganizowany przy współudziale miasta Wrocław. Najpierw szukaliśmy chętnych, potem realizowaliśmy proces. Ponieważ nie było wówczas i nadal nie ma formuły prawnej, zrobiliśmy to w oparciu o porozumienie inwestorów. Jak dotąd powstało pięć kooperatyw, w których mieszka od sześciu do 12 rodzin - informuje architekt Zbigniew Maćków, który był jednym z inicjatorów przedsięwzięcia.

Jego zdaniem ustawa o kooperatywach jest pilnie potrzebna. - Nie było łatwo, ale mieliśmy determinację, bo inaczej już dawno poddalibyśmy się. Kooperatywy to typowe projekty szyte na miarę. Nie zawiązuje się ich jednak po to, że to staje się modne. - dodaje. Jego zdaniem w tym modelu mogą budować osoby z różną zawartością portfela.

Będzie łatwiej o finansowanie

- Kooperatywy to oddolne, społeczne inicjatywy wspólnego budowania mieszkań na własne potrzeby. Cieszymy się, że rząd chce nadać im konkretny kształt. Od pięciu lat promujemy takie przedsięwzięcia bo są tańsze i tworzą aktywne wspólnoty mieszkańców. Ta regulacja jest szczególnie istotna, bo może zachęcić gminy, szczególnie w mniejszych miejscowościach, do oferowania gruntów na ten cel - mówi Magda Ruszkowska-Cieślak z Fundacji Habitat for Humanity.

Twierdzi, że do ich organizacji regularnie zgłaszają się osoby zainteresowane budową w takiej formule.

Mateusz Piegza z Fundacji Habitat znajduje się w grupie osób, które konsultują obecny projekt ustawy. - Poprzedni projekt przepadł, ponieważ moim zdaniem było w nim za dużo benefitów dla kooperatyw . W obecnym niewiele ich zostało. Jednym z nich jest możliwość ogłoszenia przez gminę ograniczonego przetargu na grunt lub nieruchomość specjalnie dla kooperatyw - mówi.

W nowej wersji ustawy nie mogą one jednak liczyć na żadne ulgi podatkowe ani możliwość budowania lokali użytkowych w parterach.

- Tymczasem w Niemczech, gdy powstaje budynek mieszkalny budowany przez kooperatywę, zdarza się, że na parterze znajdują się zwykle lokale użytkowe. Mieszkańcy mogą nimi zarządzać, a z czynszów opłacają bieżące remonty lub spłacają wspólne zadłużenie - wyjaśnia.

Jego zdaniem olbrzymim plusem jest jednak to, że ustawa w ogóle powstanie, bo w polskim prawodawstwie pojawi się wreszcie pojęcie kooperatywy. Będzie także łatwiej o finansowanie takich projektów. Zgadza się z nim Zbigniew Maćków, ale zarazem dodaje, że brakuje w niej instrumentów, podobnych do tych w ustawie deweloperskiej, które zapewniałyby bezpieczeństwo członkom takich przedsięwzięć. Tak jak ma to miejsce w przypadku klientów deweloperów.