Ceny nowych mieszkań biją rekordy. Ile zarabiają na tym deweloperzy?

Deficyt na lokale mieszkalne, niskie stopy procentowe, dobry dostęp do finansowania bankowego oraz wzrost poziomu inflacji i opłacalności inwestowania w nieruchomości mieszkaniowe to przyczyny silnego popytu na rynku mieszkaniowym.

Ceny rosną

Z analiz portalu GetHome.pl wynika, że w największych miastach, takich jak: Warszawa, Gdańsk, Kraków, Łódź, Poznań, Wrocław i Bydgoszcz wzrosły średnie ceny ofertowe mieszkań. Najbardziej podrożały mieszkania w Gdańsku. Tylko od początku roku średnia cena ofertowa mieszkań w tym mieście wzrosła najbardziej – o 13 proc. Dwucyfrowy wzrost – 11 proc. – odnotowano również w Łodzi. W pozostałych miastach podwyżki sięgały średnio od 2 proc. (Poznań) do 9 proc. (Wrocław). Z kolei w Bydgoszczy średnie ceny nowych mieszkań wzrosły o 8 proc. Przy czym od stycznia do marca wzrost sięgał 10 proc.

Okres prosperity

Deweloperzy mają obecnie bardzo dobrą sytuację finansową. Mają na to wpływ świetne wyniki sprzedażowe. Z danych GUS za I kw. 2021 r. wynika, że rozpoczęto już budowę 40130 lokali przeznaczonych na sprzedaż lub wynajem, co stanowi wzrost o 10 proc. wobec kwartału poprzedniego, ale co najważniejsze — wzrost o 26 proc. w odniesieniu do tego okresu w 2020 r.

Jednak ostatni rok związany był z niższą rentownością ze względu na rosnące koszty budowy, pracy, energii elektrycznej i opóźnień administracyjnych związanych z pandemią. Znaczną poprawę wskaźnika rentowności sprzedaży odnotowano w IV kw. 2020 r. i w I kw. 2021 r. Tym samym udział podmiotów z dodatnim wynikiem finansowym wyniósł 60 proc.

Dane finansowe raportowane przez grupę małych firm deweloperskich oraz tych dużych (notowanych na GPW) pod koniec 2020 roku wskazywały na poprawę sytuacji tych podmiotów w drugim półroczu. W obu grupach utrzymał się wysoki udział kapitału własnego w finansowaniu działalności (od 42 proc. do 47 proc. w strukturze pasywów) oraz bezpieczny poziom pokrycia majątku kapitałem własnym, zadłużenia i zabezpieczenia zobowiązań finansowych. Ciekawe jest jednak, ile konkretnie deweloperzy zarabiają na jednym mieszkaniu.

Mniej niż wcześniej

Marża nakładana przez deweloperów wynosi ponad 20 proc., a w niektórych spółkach nawet ponad 30 proc. Wiele zależy od standardu – przykładowo, projekty premium są wysokomarżowe, a niskobudżetowe inwestycje mają niższą marżę. Inaczej kształtują się również marże małych inwestorów, a inaczej giełdowej elity.

Analizując dane z raportów spółek notowanych na giełdzie można zauważyć, że w I kwartale 2020 roku marża kształtowała się na zróżnicowanym poziomie. Dla całego sektora wyniosła ponad 27%, co stanowi ponad 7-procentowy wzrost w perspektywie rok do roku. Dla przykładu, gigant Dom Development miał marżę na poziomie ponad 32% brutto, ale netto wyniosła ona już nieco ponad 18%.

- To nadal jest dużo, biorąc pod uwagi nasze zarobki. Trzeba jednak pamiętać, że nie ma nic za darmo. Każdy deweloper musi dysponować wielomilionowym wkładem i pamiętać o ryzyku handlowym. Warto również przypomnieć, że w okresie ostatniego boomu mieszkaniowego w latach 2005-2008, marże wynosiły nawet 40% - wyjaśnia Marta Kubacka, ekspert portalu GetHome.pl.

Marża to nie zysk

Marża nie jest tożsama z zyskiem dewelopera. Jest różnicą pomiędzy ceną sprzedaży a kosztami zmiennymi. Na te koszty składają się na przykład zakup ziemi czy materiałów budowlanych. A te jak wiadomo wzrosły. O tym, jak koszty budowy mieszkania zmieniły się w ostatnim czasie, można dowiedzieć się z wykresu raportu NBP. W Warszawie, w ciągu 3 lat, przeciętny koszt budowy metra kwadratowego wzrósł o 800 zł, czyli o 20%.

Z marży inwestor opłaca koszty stałe, takie jak raty kredytowe, wynagrodzenie pracowników administracyjnych, płaci podatek oraz pokrywa inne koszty, np. związane ze sprzedażą czy promocją.

Przejdźmy do konkretów

Na podstawie danych NBP można wywnioskować, że w Warszawie, w I kwartale 2021 roku, marża deweloperów wynosiła niespełna 3000 zł, z każdego metra powierzchni mieszkania. Skoro 50-metrowe mieszkanie w Warszawie kosztowało 550 tys. zł, to marża wyniosła około 150 tys. zł, a finalny zysk około 70 tys. zł.

- Dobre czasy deweloperów nie powinny nikogo dziwić. Jesteśmy świadkami, jak prężnie i dynamicznie rozwija się ta branża. O dobrej passie świadczy również wzrostowy trend indeksu sektorowego WIG-nieruchomości, którego wartość od października zeszłego roku, wrosła o około 30% - wyjaśnia Marta Kubacka, ekspert portalu GetHome.pl.