Rezerwacja mieszkania - jak jej nie stracić? Przepisy, które lepiej znać

- Niektórzy deweloperzy wykorzystują sytuację, że popyt na nowe mieszkania znacznie przewyższa podaż. Obecnie mieszkania są oferowane do sprzedaży pulami. Gdy deweloper obserwuje spore zainteresowanie, kolejna pula mieszkań jest sprzedawana już w wyższej cenie – wyjaśnia Marta Kubacka, ekspertka portalu GetHome.pl.

Jak dodaje, takie działanie można jeszcze zrozumieć, ale obawy wzbudza inna praktyka.

- W ostatnim czasie słyszymy o incydentalnych przypadkach, w których to deweloperzy zrywają umowy, by zarobić więcej na nowym kliencie. Warto wiedzieć, że można się przed takimi praktykami skutecznie obronić. Jednym ze sposobów jest wpłata zadatku oraz podpisanie umowy przedwstępnej w formie notarialnej - stwierdza ekspertka.

Zagranie nie fair

Jak można było już przeczytać w artykule opublikowanym w Money.pl, ceny mieszkań (szczególnie w dużych miastach) rosną w takim tempie, że niektórym deweloperom opłaca się zrywać umowy z klientami i sprzedawać je za wyższą cenę. Wtedy klient zostaje ze zwróconą zaliczką, a mieszkanie, które miało być jego, dostaje ktoś inny.

Pretekstem zerwania umowy, może być na przykład brak pozwolenia na budowę, problem z innymi procedurami itp. Klienci często nawet nie domyślają się, że sprawa ma drugie dno. W istocie żadnych problemów nie ma - deweloper woli podpisać nową umowę za wyższą cenę z kimś innym.

Opłaty rezerwacyjne czy kary umowne nie są zazwyczaj wysokie. Dlatego deweloperowi opłaca się rozwiązać umowę rezerwacyjną (lub przedwstępną w formie zwykłej pisemnej) i sprzedać mieszkanie po wyższej cenie innej osobie.

Trik na nieuczciwą zagrywkę

Decydując się na zakup nowego mieszkania, klient w pierwszej kolejności podpisuje umowę rezerwacyjną. Jest ona tylko deklaracją chęci stron do zawarcia transakcji. To jednak ważny moment, aby wpłata na poczet rezerwacji, przyjęła formę zadatku, a nie zaliczki. Jakie to ma znaczenie?

Zadatek zabezpiecza obie strony transakcji. W sytuacji, kiedy jedna ze stron nie wywiąże się z ustaleń to druga otrzymuje rekompensatę - czyli zadatek. Wiele zależy od tego, która strona nie dotrzyma warunków umowy.

Jeżeli umowa nie zostaje wykonana z winy usługodawcy (w tym przypadku – dewelopera), klient może żądać zwrotu wpłaty w podwójnej wysokości. Natomiast kiedy umowa nie może zostać wykonana z winy klienta to zadatek przepada na rzecz usługodawcy (dewelopera).

Należy mieć na uwadze, że niewykonanie umowy oznacza nie tylko definitywny brak wykonania świadczenia, ale również na przykład wykonanie przedmiotu umowy w niewłaściwej jakości lub w części. Co ciekawe, jeżeli umowa zostaje rozwiązana, na przykład z powodu sytuacji, na którą żadna ze stron nie miała wpływu, to zwrot zadatku jest obligatoryjny, ale żądanie sumy dwukrotności już nie obowiązuje. Klient, który wnioskuje o zwrot zadatku, musi złożyć oświadczenie o odstąpieniu od umowy. Najlepszym sposobem jest wysłanie takiego oświadczenia na piśmie, listem poleconym.

Zaliczka jest częścią składową pełnej sumy, którą należy zapłacić za przedmiot czy usługę, ale nie jest zabezpieczeniem umowy. Co więcej - zawsze podlega zwrotowi. Nie ma w tym przypadku znaczenia, z kogo winy nie doszło do transakcji. To oznacza, że nie daje żadnej gwarancji wykonania usługi czy finalizacji transakcji.

Wniesiona opłata, powinna zostać w umowie konkretnie nazwana – czy jest to zadatek, czy zaliczka? Wpłaconą kwotę bowiem uznaje się za zaliczkę tylko wtedy, gdy wynika to jednoznacznie z treści zawieranej umowy. Jeśli taki zapis nie zostanie sprecyzowany, to przedpłata będzie stanowić zadatek.

W sytuacji kiedy usługa nie zostanie wykonana z winy usługodawcy (czyli dewelopera), zarówno jedna jak i druga forma gwarantują kupującemu zwrot wpłaconych pieniędzy. Jednak to właśnie zadatek spowoduje, że jeśli to deweloper się rozmyśli, będzie musiał zapłacić podwójną stawkę. Warto również wyjaśnić, że zadatek należy do „umów realnych”, czyli aby doszło do jego skuteczności obligatoryjne jest wydanie pieniędzy czy przedmiotu. Zastrzeżenie tylko w umowie jego przekazania, bez faktycznego uczynienia tego, jest tożsame z rezygnacją stron z instytucji zadatku.

Rozróżnienie instytucji zaliczki i zadatku wciąż dla wielu osób jest trudnym zadaniem. Wynika to często z potocznego nazewnictwa, z którego wynika, że pojęcia te błędnie stosowane są zamiennie. Może to prowadzić niepotrzebnych nieporozumień lub wykorzystania nieświadomości jednej ze stron umowy.

Umowa przedwstępna zabezpieczy interesy

Umowy rezerwacyjne nie są uregulowane w polskich przepisach i nie zawierają zobowiązania dewelopera do zawarcia w przyszłości umowy przedwstępnej. Nie ma w nich nawet zapisu na temat utrzymania ceny na ustalonym wcześniej poziomie. Deweloper zrywając taką umowę nic nie traci, a klient może jedynie żądać zwrotu uregulowanej opłaty rezerwacyjnej.

Lepiej jest więc jak najszybciej podpisać umowę przedwstępną u notariusza. Wtedy deweloper nie może odstąpić od umowy, o ile nabywca zapłaci w wyznaczonym terminie kwoty przewidzianej w umowie deweloperskiej oraz stawi się do odbioru mieszkania podczas podpisania aktu notarialnego przenoszącego prawo własności.

Gdyby deweloper chciał wycofać się z jakiegoś innego powodu, nabywca ma prawo domagać się zawarcia umowy sprzedaży lokalu. To oznacza, że notarialnie podpisana umowa przedwstępna daje szereg praw kupującemu w razie niewywiązania się z umowy przez inwestora. Jeśli deweloper odmówi sprzedaży nieruchomości, będzie można go do tego zmusić na drodze sądowej.

- Należy również uważać na umowy przedwstępne w formie pisemnej, ale bez udziału notariusza. Nie ma wtedy możliwości zmuszenia dewelopera na drodze sądowej do tego, żeby wywiązał się z umowy przyrzeczonej. Poszkodowany klient, może jedynie żądać odszkodowania – wyjaśnia Marta Kubacka, ekspert portalu GetHome.pl.