Kredyt z dużym wkładem własnym. Czy się opłaca?

Wszystkie banki, bez wyjątku, wymagają obecnie wniesienia wkładu własnego na kredyt hipoteczny. Warunki udzielania takich zobowiązań wskazuje Komisja Nadzoru Finansowego (KNF). Zgodnie z wydaną przez nią Rekomendacją S wkład własny jest obowiązkowy. Przed 2014 rokiem w wielu bankach w Polsce mogliśmy zaciągnąć kredyt na 100 proc. wartości nieruchomości mieszkalnej, a nawet więcej.

Zbyt duże ryzyko braku spłaty zobowiązania podejmowane w tym przypadku przez banki wymogło na KNF, zajmującej się regulowaniem funkcjonowania rynku bankowego, wydanie Rekomendacji S. To dokument dotyczący dobrych praktyk w zakresie zarządzania ekspozycjami kredytowymi zabezpieczonymi hipotecznie. KNF wprowadziła wymóg wkładu własnego w celu zmniejszenia ryzyka ponoszonego przez banki.

Stopniowo od 2014 roku podwyższano w bankach próg oszczędności, jakimi musiał dysponować klient dla skutecznego wnioskowania o kredyt hipoteczny:

·      5 proc. wkładu wymagano w 2014 roku,

·      10 proc. w 2015 roku,

·      15 proc. w 2016 roku,

·      20 proc. od 2017 roku.

Obecnie instytucje bankowe mogą właściwie samodzielnie ustalić poziom wkładu własnego, jaki musi mieć klient, by otrzymać kredyt hipoteczny. Niekiedy wynosi on zaledwie 10 proc. wartości kupowanej nieruchomości, ale wówczas kredytobiorca musi zastosować dodatkowe zabezpieczenia spłaty zobowiązania, w tym ubezpieczenie niskiego wkładu.

Banki, rozpatrując nasze wnioski o kredyty hipoteczne, biorą pod uwagę wskaźnik LTV, czyli "Loan to Value", który należy interpretować jako stosunek kwoty kredytu do wartości przedstawionego przez kredytobiorcę zabezpieczenia. Wskaźnik ten pozwala instytucjom finansowym ocenić, jakie ryzyko ponoszą za każdym razem, gdy udostępniają klientowi kredyt. LTV zwykle jest określany na poziomie 80-90 proc., co oznacza, że bank żąda przedstawienia 20 lub 10 proc. wkładu własnego.

Banki ustalają go inaczej w przypadku kupna gotowego domu lub mieszkania niż w przypadku remontu i budowy domu. Jeśli kupujemy nieruchomość, to bazą do obliczenia np. 20-procentowego wkładu jest po prostu cena ustalona w umowie sprzedaży. Natomiast jeśli przedmiotem kredytowania jest budowa domu, to banki biorą pod uwagę wartość nieruchomości już po wybudowaniu. Na podstawie projektu domu rzeczoznawca majątkowy jest w stanie ocenić, jaką wartość będzie miał dom po finalizacji budowy. Podobnie jest w przypadku remontu nieruchomości – liczy się jej wartość już po przeprowadzonych i zaplanowanych pracach.

Czy jednak jest sens z perspektywy klienta, by starać się nie o kredyt z 20-procentowym wkładem własnym, zwalniającym nas z obowiązku dodatkowego zabezpieczenia spłaty zobowiązania, ale o inny? Czy wkład na poziomie 50 proc. i więcej przynosi nam jakiekolwiek profity?

Z perspektywy banku wysoki wkład własny, jaki wnosimy na kredyt hipoteczny, daje duży poziom bezpieczeństwa. Jednocześnie, jeśli kupujemy mieszkanie za 300 000 zł, a mamy 200 000 zł własnych oszczędności, które chcemy przeznaczyć na zakup, to stajemy się dla instytucji kredytującej mało dochodowym klientem. Wszystko przez to, że zaciągamy niewielkie zobowiązanie, na którym instytucja bankowa automatycznie mało zarobi tytułem odsetek i prowizji.

Ile wkładu własnego opłaca się wnieść do kredytu mieszkaniowego? Z pewnością co najmniej 20 proc., ponieważ w ten sposób unikniemy konieczności płacenia np. składki na ubezpieczenie niskiego wkładu. Od wysokości naszych oszczędności w takim przypadku uzależnione są też warunki kredytowania, zwłaszcza poziom marży bankowej.

Marża ta determinuje z kolei wysokość płaconych odsetek i raty miesięcznej. Zasadniczo przyjmuje się, że im większy udział własny w zakupie domu czy mieszkania, tym tańszy może być kredyt. Z drugiej strony, nie należy wnosić zbyt dużego wkładu własnego, ponieważ bankowi nie będzie się opłacało udzielić zobowiązania.

Z perspektywy instytucji finansującej optymalną sytuacją jest wniesienie 20-procentowego wkładu własnego przy wysokiej kwocie kredytu i dobrej zdolności kredytowej. Czasami przy wysokim wkładzie własnym i niskiej kwocie kredytu hipotecznego banki nie pozwalają negocjować warunków, podczas gdy ci klienci, którzy mają 20 proc. wkładu i chcą zaciągnąć wyższe zobowiązanie, będą mogli liczyć na preferencyjne warunki spłaty – obniżenie oprocentowania w wyniku redukcji marży bankowej przez bank.

Lepiej wnieść na kredyt wkład własny w takiej wysokości, która pozwoli nam na skorzystanie z oferty z obniżoną marżą, a pozostałą część oszczędności pozostawić sobie na przyszłość. Przydadzą się one przy remoncie, wyposażaniu mieszkania czy na przykład aranżowaniu ogrodu przy nowo wybudowanym domu.

W następstwie pandemii koronawirusa kredyty hipoteczne początkowo były udzielane z wysokim wkładem – banki żądały od klientów nawet 30 proc., ale wraz z upływem czasu wymogi te obniżono. Jednocześnie malejące stopy procentowe spowodowały, że mamy do czynienia z najtańszymi kredytami hipotecznymi w historii. To tłumaczy, dlaczego banki notują rekordowe zainteresowanie takimi ofertami.

Biuro Informacji Kredytowej publikuje Indeks Popytu na Kredyty Mieszkaniowe. W kwietniu 2021 roku osiągnął on wartość 94,3 proc., a o kredyty hipoteczne ubiegało się o 83 proc. więcej osób niż w kwietniu 2020 roku – dokładnie 50,9 tys. klientów złożyło wnioski w polskich bankach. W tym samym czasie instytucje te udzieliły 7,2 mld zł kredytów mieszkaniowych, czyli o prawie połowę więcej niż przed rokiem. Już od listopada ubiegłego roku systematycznie rośnie akcja kredytowa w bankach. Mamy do czynienia z rekordową sprzedażą mieszkań, liczbą udzielanych kredytów mieszkaniowych, ale wszystkiemu temu towarzyszy diametralny wzrost cen nieruchomości.