Trwa ładowanie...
Notowania
Przejdź na
Szymon Machniewski
|

Kredyt z dużym wkładem własnym. Czy się opłaca?

18
Podziel się:

Jednym z podstawowych wymagań, jakie musi spełnić ubiegający się o kredyt hipoteczny, jest posiadanie odpowiednio wysokiego wkładu własnego. Banki wymagają od nas co najmniej 20-procentowego wkładu własnego, o ile nie chcemy płacić dodatkowych ubezpieczeń spłaty zobowiązania. Czy jednak dla nas samych opłacalne będzie wniesienie bardzo dużego wkładu własnego na kredyt? Czy można wówczas liczyć na preferencyjne warunki?

Kredyt z dużym wkładem własnym. Czy się opłaca?
Komu opłaca się kredyt hipoteczny z wysokim wkładem własnym? Dla banków jest "bezpieczny", ale mało dochodowy (WP, Mateusz Madejski)

Wszystkie banki, bez wyjątku, wymagają obecnie wniesienia wkładu własnego na kredyt hipoteczny. Warunki udzielania takich zobowiązań wskazuje Komisja Nadzoru Finansowego (KNF). Zgodnie z wydaną przez nią Rekomendacją S wkład własny jest obowiązkowy. Przed 2014 rokiem w wielu bankach w Polsce mogliśmy zaciągnąć kredyt na 100 proc. wartości nieruchomości mieszkalnej, a nawet więcej.

Zbyt duże ryzyko braku spłaty zobowiązania podejmowane w tym przypadku przez banki wymogło na KNF, zajmującej się regulowaniem funkcjonowania rynku bankowego, wydanie Rekomendacji S. To dokument dotyczący dobrych praktyk w zakresie zarządzania ekspozycjami kredytowymi zabezpieczonymi hipotecznie. KNF wprowadziła wymóg wkładu własnego w celu zmniejszenia ryzyka ponoszonego przez banki.

Stopniowo od 2014 roku podwyższano w bankach próg oszczędności, jakimi musiał dysponować klient dla skutecznego wnioskowania o kredyt hipoteczny:

·      5 proc. wkładu wymagano w 2014 roku,

·      10 proc. w 2015 roku,

·      15 proc. w 2016 roku,

·      20 proc. od 2017 roku.

Obecnie instytucje bankowe mogą właściwie samodzielnie ustalić poziom wkładu własnego, jaki musi mieć klient, by otrzymać kredyt hipoteczny. Niekiedy wynosi on zaledwie 10 proc. wartości kupowanej nieruchomości, ale wówczas kredytobiorca musi zastosować dodatkowe zabezpieczenia spłaty zobowiązania, w tym ubezpieczenie niskiego wkładu.

Zobacz także: "Galopada cen" na rynku nieruchomości. Rząd zamierza temu przeciwdziałać

Jakie żądania mają banki w kwestii wkładu własnego?

Banki, rozpatrując nasze wnioski o kredyty hipoteczne, biorą pod uwagę wskaźnik LTV, czyli "Loan to Value", który należy interpretować jako stosunek kwoty kredytu do wartości przedstawionego przez kredytobiorcę zabezpieczenia. Wskaźnik ten pozwala instytucjom finansowym ocenić, jakie ryzyko ponoszą za każdym razem, gdy udostępniają klientowi kredyt. LTV zwykle jest określany na poziomie 80-90 proc., co oznacza, że bank żąda przedstawienia 20 lub 10 proc. wkładu własnego.

Banki ustalają go inaczej w przypadku kupna gotowego domu lub mieszkania niż w przypadku remontu i budowy domu. Jeśli kupujemy nieruchomość, to bazą do obliczenia np. 20-procentowego wkładu jest po prostu cena ustalona w umowie sprzedaży. Natomiast jeśli przedmiotem kredytowania jest budowa domu, to banki biorą pod uwagę wartość nieruchomości już po wybudowaniu. Na podstawie projektu domu rzeczoznawca majątkowy jest w stanie ocenić, jaką wartość będzie miał dom po finalizacji budowy. Podobnie jest w przypadku remontu nieruchomości – liczy się jej wartość już po przeprowadzonych i zaplanowanych pracach.

Czy jednak jest sens z perspektywy klienta, by starać się nie o kredyt z 20-procentowym wkładem własnym, zwalniającym nas z obowiązku dodatkowego zabezpieczenia spłaty zobowiązania, ale o inny? Czy wkład na poziomie 50 proc. i więcej przynosi nam jakiekolwiek profity?

Opłacalność kredytu z dużym wkładem własnym

Z perspektywy banku wysoki wkład własny, jaki wnosimy na kredyt hipoteczny, daje duży poziom bezpieczeństwa. Jednocześnie, jeśli kupujemy mieszkanie za 300 000 zł, a mamy 200 000 zł własnych oszczędności, które chcemy przeznaczyć na zakup, to stajemy się dla instytucji kredytującej mało dochodowym klientem. Wszystko przez to, że zaciągamy niewielkie zobowiązanie, na którym instytucja bankowa automatycznie mało zarobi tytułem odsetek i prowizji.

Ile wkładu własnego opłaca się wnieść do kredytu mieszkaniowego? Z pewnością co najmniej 20 proc., ponieważ w ten sposób unikniemy konieczności płacenia np. składki na ubezpieczenie niskiego wkładu. Od wysokości naszych oszczędności w takim przypadku uzależnione są też warunki kredytowania, zwłaszcza poziom marży bankowej.

Marża ta determinuje z kolei wysokość płaconych odsetek i raty miesięcznej. Zasadniczo przyjmuje się, że im większy udział własny w zakupie domu czy mieszkania, tym tańszy może być kredyt. Z drugiej strony, nie należy wnosić zbyt dużego wkładu własnego, ponieważ bankowi nie będzie się opłacało udzielić zobowiązania.

Z perspektywy instytucji finansującej optymalną sytuacją jest wniesienie 20-procentowego wkładu własnego przy wysokiej kwocie kredytu i dobrej zdolności kredytowej. Czasami przy wysokim wkładzie własnym i niskiej kwocie kredytu hipotecznego banki nie pozwalają negocjować warunków, podczas gdy ci klienci, którzy mają 20 proc. wkładu i chcą zaciągnąć wyższe zobowiązanie, będą mogli liczyć na preferencyjne warunki spłaty – obniżenie oprocentowania w wyniku redukcji marży bankowej przez bank.

Lepiej wnieść na kredyt wkład własny w takiej wysokości, która pozwoli nam na skorzystanie z oferty z obniżoną marżą, a pozostałą część oszczędności pozostawić sobie na przyszłość. Przydadzą się one przy remoncie, wyposażaniu mieszkania czy na przykład aranżowaniu ogrodu przy nowo wybudowanym domu.

Bieżąca sytuacja na rynku kredytów mieszkaniowych

W następstwie pandemii koronawirusa kredyty hipoteczne początkowo były udzielane z wysokim wkładem – banki żądały od klientów nawet 30 proc., ale wraz z upływem czasu wymogi te obniżono. Jednocześnie malejące stopy procentowe spowodowały, że mamy do czynienia z najtańszymi kredytami hipotecznymi w historii. To tłumaczy, dlaczego banki notują rekordowe zainteresowanie takimi ofertami.

Biuro Informacji Kredytowej publikuje Indeks Popytu na Kredyty Mieszkaniowe. W kwietniu 2021 roku osiągnął on wartość 94,3 proc., a o kredyty hipoteczne ubiegało się o 83 proc. więcej osób niż w kwietniu 2020 roku – dokładnie 50,9 tys. klientów złożyło wnioski w polskich bankach. W tym samym czasie instytucje te udzieliły 7,2 mld zł kredytów mieszkaniowych, czyli o prawie połowę więcej niż przed rokiem. Już od listopada ubiegłego roku systematycznie rośnie akcja kredytowa w bankach. Mamy do czynienia z rekordową sprzedażą mieszkań, liczbą udzielanych kredytów mieszkaniowych, ale wszystkiemu temu towarzyszy diametralny wzrost cen nieruchomości.

Masz newsa, zdjęcie lub filmik? Prześlij nam przez dziejesie.wp.pl
Oceń jakość naszego artykułu:
Twoja opinia pozwala nam tworzyć lepsze treści.
Źródło:
totalmoney.pl
KOMENTARZE
(18)
polka na doro...
rok temu
ci co maja po 2 mieszkania powinni bulic jak za zboże !!! to w końcu mieszkania by sie znalazły ! kto to widział takie windowanie cen , zeby przez cale Zycie mieszkanie spłacać !!!
młody
rok temu
poprosyu trzeba wyjezdzac z tego kraju bo nawet na mieszkanie człowieka nie stać !!!!!!!!!!!!!
Henryk
rok temu
MNIE bank odmówił kredytu 20 % wkładu własnego miałem 80 % czyli z 442 k (lokal + garaż) chciałem pożyczyć 88 k na 8 lat (rata 1000 zarobki 6000 czyste konto w bik) swoje oszczędności miałem 354 k , twierdząc że musze udokumentować z czego zrobię wykończenie deweloperskiego lokalu (notabene kupionego z drugiej ręki jako używane w praktyce nówka nietknięta kompletnie)...lub pożyczyć kolejne pieniądze na remont bo odmówili mi kredytu hipotecznego. Lokal był gotowy , uznałem że nie ich sprawa bym tłumaczył się z czego go wykończę. Nie mam obowiązku robienia remontu czy zamieszkania nawet. Więc pożyczyłem 88 k gotówki na 4 lata (rata 2000) z tego samego banku mam czystą hipoteke , bez ubezpieczenia czy dziwnych kosztów sądowych .W połowie juz spłacona pozyczka , jeszcze tylko 2 lata rat. W mieszkanie włozyłem ponad 160 k w remont.Czyli niemało własnych srodków poza kredytowe.Jaki z tego morał.? Dla banku nawet 80 % to był za maly wklad własny by zaryzykowac kredyt pod hipotekę mieszkania w bardzo atrakcyjnej lokalizacji i standardzie. Dziś za 800 k bym go nie sprzedał. W sumie jestem wdzięczny - czysta hipoteka...te same koszta bo kredyt nizej oprocentowany na 8 lat to to samo co drozszy na 4 lata. Ale gdzie tu logika i sens? Skoro klienci dziś ledwo maja 20 % lub ubezpieczaja brakujacy wkłąd a pozyczają 80 % ceny lokalu na 30 lat?
sfd
rok temu
Chyba, że Nowy Ład 2.0 da każdemu przynajmniej jedno mieszkanie, a tym co mają więcej niż jedno zabierze.
Hfdhnd
rok temu
W Norwegii maja ograniczenie do kredytu hipotecznego: max 5x roczny dochod brutto wnioskodawcow. I po problenie... do tego im wyzszy wklad tym lepsze warunki.