Niemcy w pułapce mieszkaniowej. Znany instytut bije na alarm

Dostępność mieszkań stała się jednym z głównych problemów społecznych w niemieckich metropoliach. W siedmiu największych miastach kraju, do których należą Berlin, Hamburg, Monachium, Kolonia, Frankfurt, Stuttgart i Düsseldorf, wzrost zatrudnienia i liczby ludności napotyka na ograniczoną podaż lokali mieszkalnych. Według analiz Instytutu ifo gospodarstwa domowe o niskich dochodach przeznaczają średnio 27,8 proc. swoich wpływów na czynsz, a 1,5 miliona gospodarstw domowych wydaje na ten cel ponad połowę swoich dochodów.

W okresie między 2013 a 2024 rokiem zatrudnienie w siedmiu największych aglomeracjach wzrosło o 30 proc., podczas gdy w skali całych Niemiec wzrost wyniósł 18 proc. Populacja w tych miastach zwiększyła się o 6 proc., co dodatkowo napędza popyt na mieszkania. Sytuację pogarsza rosnąca liczba jednoosobowych gospodarstw domowych oraz zwiększające się zapotrzebowanie na powierzchnię mieszkalną w przeliczeniu na jednego mieszkańca.

Dane Instytutu ifo pokazują, że stawki oferowane przy nowych umowach najmu w siedmiu największych miastach wzrosły o 75 proc. w ciągu ostatnich jedenastu lat. W Berlinie wzrost wyniósł 108 proc., a w Monachium 66 proc. Tymczasem czynsze w istniejących umowach najmu zwiększyły się w tym samym okresie jedynie o 19 proc. w skali kraju.

Różnica między obiema kategoriami czynszów w największych metropoliach wynosi średnio 4,48 euro za metr kwadratowy, co stanowi wzrost o 48 proc. w porównaniu z czynszami w istniejących umowach. W Berlinie nowe umowy są droższe o 70 proc., a w Monachium o 45 proc. Nawet w niższym segmencie rynku, obejmującym 25 proc. najtańszych ofert, stawki w metropoliach wynoszą 13 euro za metr kwadratowy, podczas gdy średnia krajowa to 7,95 euro.

Regulacje dotyczące limitów wzrostu czynszów stabilizują koszty dla obecnych najemców, ale jednocześnie tworzą podział rynku na osoby z tanimi umowami i tych, którzy muszą płacić znacznie więcej przy wynajmowaniu nowego lokum. To zjawisko określane jest jako struktura insider-outsider.

Dla gospodarstw domowych z najniższymi dochodami w dużych miastach obciążenie czynszem wynosi 42 proc. dochodów, a w przypadku nowych umów najmu może sięgać nawet 50 proc. Dodatki mieszkaniowe i mieszkania socjalne łagodzą sytuację, jednak przy obecnych stawkach oferowanych na rynku te instrumenty często okazują się niewystarczające.

Wysokie czynsze przy nowych umowach prowadzą do efektu zamknięcia, w którym najemcy pozostają w nieodpowiednich dla siebie mieszkaniach, aby uniknąć wyższych kosztów. Zmniejsza się liczba przeprowadzek wewnątrz miast, co skutkuje nieefektywnym wykorzystaniem przestrzeni mieszkalnej. Długoterminowi najemcy stanowią coraz większy odsetek mieszkańców metropolii, co dodatkowo pogłębia niedobór lokali i ogranicza mobilność na rynku pracy.

Struktura zatrudnienia w największych miastach ulega polaryzacji. Liczba miejsc pracy w dobrze płatnych zawodach, takich jak branża IT czy usługi finansowe, wzrosła w siedmiu największych aglomeracjach o 76 proc. Jednocześnie zatrudnienie w usługach osobistych, obejmujących gastronomię czy opiekę, zwiększyło się o 38 proc., podczas gdy miejsca pracy w produkcji pozostają na stałym poziomie. Obie te grupy zawodowe generują dodatkowy popyt na mieszkania w miastach.

Budownictwo mieszkaniowe nie nadąża za potrzebami. W 2024 roku oddano do użytku 250 tysięcy mieszkań, znacznie poniżej rządowego celu wynoszącego 400 tysięcy. Wysokie koszty budowy, które wynoszą 4500 euro za metr kwadratowy, a łącznie z innymi wydatkami sięgają 7000 euro, ograniczają inwestycje. Wymagania regulacyjne i długie procedury uzyskiwania pozwoleń dodatkowo spowalniają proces. Nowe mieszkania z czynszem na poziomie 20 do 25 euro za metr kwadratowy są dostępne głównie w segmencie premium, co nie rozwiązuje problemu gospodarstw domowych o niższych dochodach.

Według analityków Instytutu ifo regulacje dotyczące czynszów stabilizują koszty dla obecnych najemców, ale jednocześnie sprzyjają segmentacji rynku i hamują rozwój nowego budownictwa. Eksperci wskazują na potrzebę zwiększenia podaży poprzez wspieranie budowy nowych mieszkań, obniżenie kosztów budowy, ograniczenie biurokracji oraz udostępnienie większej ilości terenów pod zabudowę. Jako przykłady rozwiązań wymieniane są model hamburski oraz przekształcanie nieruchomości komercyjnych na cele mieszkaniowe.

Źródło: Ifo Institute