I kwartał 2023 r. przyniósł ożywienie na rynku mieszkaniowym. Jak wynika z raportu przygotowanego przez Nieruchomosci-online.pl, w porównaniu do IV kwartału 2022 r. liczba zapytań dotyczących zakupu mieszkań z drugiej ręki wzrosła w portalu o 34 proc. O widocznym odmrożeniu popytu najlepiej świadczą dane za marzec – w ubiegłym miesiącu agenci nieruchomości odnotowali najwięcej zapytań zakupowych od sierpnia 2021 r.
Zdaniem ekspertów obecne ożywienie to efekt zapowiedzi uruchomienia rządowego programu "Bezpieczny Kredyt 2%" na zakup pierwszego mieszkania. Ma on zacząć obowiązywać od lipca. Program zakłada, że osoby do 45. roku życia będą mogły wziąć kredyt na swoje pierwsze cztery kąty (zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym) oprocentowany na 2 proc. Resztę do wysokości rynkowej stopy kredytu dopłaci państwo. Beneficjenci programu już teraz rozglądają się za potencjalnymi nieruchomościami, a nawet rezerwują je u sprzedawców.
Zapowiedź wsparcia wpływa także na większą aktywność osób, które mają gotówkę lub zdolność kredytową, ale w ostatnich miesiącach przyglądały się sytuacji na rynku i zwlekały z decyzją o zakupie mieszkania czy domu. Obecnie nie chcą już dłużej się wstrzymywać w obawie, że wzrost zainteresowania wpłynie na kolejną podwyżkę cen.
Na zwiększony popyt wpłynęła także zmiana rekomendacji KNF dotycząca wyliczania zdolności kredytowej (z dotychczasowych 5 proc. buforu na 2,5 proc. dla kredytów z okresowo stałą stopą procentową) – kredyty są bardziej dostępne, oraz decyzje Rady Polityki Pieniężnej, która od października nie podniosła stóp procentowych (pozostają na poziomie 6,75 proc.).
Większy optymizm wśród pośredników
Stopniową poprawę sytuacji na rynku potwierdza również wzrost wartości indeksu INPON, który jest barometrem atmosfery na rynku, opartym na opiniach przedstawicieli biur nieruchomości. Cykliczną ankietę wśród pośredników przeprowadził portal Nieruchomosci-online.pl we współpracy z wrocławskim Uniwersytetem Ekonomicznym. W I kwartale 2023 r. wartość indeksu wyniosła 56,19 pkt. Oznacza to poprawę o blisko 10 pkt w stosunku do IV kwartału 2022 r. i jednocześnie powrót do sytuacji sprzed roku (w I kw. 2022 r. indeks INPON był na poziomie 57,71 pkt).
– Na rynek powrócił optymizm, mamy odbicie z dołka, w którym byliśmy od II kwartału 2022 r. Pośrednicy dostrzegają więcej punktów styku pomiędzy kupującymi a sprzedającymi. Nie możemy jednak powiedzieć, że rynek już się odbudował. Chęci i możliwości zakupowe są większe, ale dopiero najbliższy kwartał pokaże, czy większe zainteresowanie przełoży się na większą liczbę transakcji – mówi Alicja Palińska z działu analiz portalu Nieruchomosci-online.pl.
Co istotne, w porównaniu z poprzednim kwartałem poprawie uległy wartości wszystkich badanych subindeksów. Nie tylko mieszkań i domów, lecz także działek budowlanych oraz lokali usługowych i biurowych. Sektor najmu już nie jest tak rozgrzany, jak w II i III kwartale 2022 r., ale w stosunku do ostatniego kwartału ubiegłego roku wartość subindeksów nieznacznie wzrosła (w przypadku kawalerek o 1 pkt do 57,7, a większych mieszkań o 0,5 pkt do 56,8).
– Mamy odbicie w każdym segmencie, ale powrót optymizmu nie jest wszędzie widoczny w jednakowym stopniu. Szczególną poprawę zanotowała jednak mieszkaniówka. Subindeksy dla kawalerek i większych mieszkań osiągnęły ponad 60 pkt, co jest najwyższą oceną spośród wszystkich segmentów – podkreśla Alicja Palińska.
Największy skok optymizmu dotyczy sprzedaży większych mieszkań. W tym przypadku wartość subindeksu w I kwartale br. wyniosła 60 pkt i wzrosła aż o 16,1 pkt. Zdecydowanie polepszyły się też nastroje w zakresie sprzedaży działek budowlanych (57,7 – wzrost o 14,6 pkt) oraz domów (53,5 – wzrost o 14,5 pkt).
Autorzy raportu zwracają uwagę, że po raz pierwszy od III kwartału 2021 r. nastąpiła poprawa w segmencie lokali biurowych i usługowych. Wzrost wartości wyniósł w każdym z nich ponad 8 pkt w porównaniu do poprzedniego kwartału. Jednocześnie wartości te nadal pozostają na poziomie poniżej 50 pkt, czyli poniżej granicy optymizmu. Zdaniem ekspertów rynek nieruchomości komercyjnych powoli, ale wychodzi z popandemicznego zastoju. Jeśli spowolnienie gospodarcze nie będzie długotrwałe i głębokie, to w kolejnych miesiącach można oczekiwać dalszego ożywienia.
Pośrednicy: taniej nie będzie
Osoby, które spodziewały się, że ubiegłoroczny spadek popytu spowoduje znaczące obniżki na rynku wtórnym, mogą być rozczarowane. Ceny ofertowe nadal pozostają na wysokim poziomie. Mało tego, jak wynika z danych Nieruchomosci-online.pl, w głównych lokalizacjach stabilizacja cen to już przeszłość. Kiedy porównamy I kwartał 2023 r. do IV kwartału 2022 r., w siedmiu największych miastach kawalerki podrożały od 2 do 6 proc., a mieszkania 2-pokojowe o 2–5 proc.
Rosnące ceny na rynku wtórnym to reakcja właścicieli na większy optymizm panujący wśród poszukujących. Spadek cen staje się zatem coraz mniej prawdopodobny. Rynek jest pobudzony i prawdopodobnie zaczyna kształtować się na nowym poziomie. Pośrednicy są zgodni: taniej nie będzie. W przypadku kawalerek utrzymania wysokich stawek w najbliższym kwartale spodziewa się 47 proc. ankietowanych, a 42 proc. widzi pole do dalszych wzrostów. Podobnie wygląda to w segmencie większych mieszkań: 40 proc. agentów prognozuje stabilizację, a 34 proc. kolejne podwyżki.
– W wymiarze realnym ceny mieszkań pozostają w Polsce w relacji do wynagrodzeń na relatywnie niskim poziomie w porównaniu z innymi krajami europejskimi, stąd w warunkach wysokiej inflacji, wzrostu wynagrodzeń nominalnych i ekspansywnej polityki fiskalnej rządu trudno spodziewać się spadków cen zakupu, ale również cen najmu mieszkań. Dotyczy to również zapowiedzi polityków związanych z programami niskooprocentowanych kredytów, które pobudzą decyzje zakupowe, a z drugiej strony informacje o możliwym opodatkowaniu transakcji mieszkaniowych powodują też powszechne oczekiwanie dalszego wzrostu cen mieszkań – analizuje dr hab. Bogusław Półtorak, prof. Uniwersytetu Ekonomicznego we Wrocławiu.
Aktualną sytuację na rynku nieruchomości oraz wnioski płynące z najnowszego badania nastrojów już w czwartek 27 kwietnia przedstawią eksperci podczas debaty "Nastroje na rynku nieruchomości" zorganizowanej przez portal Nieruchomosci-online.pl. Transmisję na żywo będzie można śledzić na stronie money.pl. Początek w czwartek o godz. 18.
Pełny raport z badania nastrojów po I kwartale 2023 r. można przeczytać tutaj.
Płatna współpraca z Nieruchomosci-online.pl.