Kredyty hipoteczne o stałej stopie procentowej w Polsce. Przegląd rynku

W grudniu 2019 r. Komisja Nadzoru Finansowego przyjęła znowelizowaną Rekomendację S. Zgodnie z jej zapisami banki zostały zobowiązane do wprowadzenia kredytów hipotecznych o stałej lub okresowo stałej stopie procentowej. Pierwotnie rekomendacja miała być wprowadzona przez banki uniwersalne do końca 2020 r. (banki spółdzielcze miały ją wprowadzić do końca 2022 r.).

Z uwagi na epidemię koronawirusa, Komisja Nadzoru Finansowego wydłużyła czas, w którym oczekiwała wprowadzenia Rekomendacji S przez banki uniwersalne – do 30 czerwca 2021 r. Ile banków oferuje obecnie kredyty hipoteczne o stałym oprocentowaniu? Sprawdziłem to!

W momencie przyjęcia przez nadzór finansowy znowelizowanej Rekomendacji S kredyty hipoteczne o stałej stopie procentowej można było znaleźć w: ING Banku Śląskim, PKO BP i Santander Banku Polska. W każdym z nich stała stopa procentowa obowiązywała przez 5 lat. Po tym czasie kredytobiorca mógł:

·      przez kolejne 5 lat spłacać kredyt o stałej stopie procentowej

·      lub spłacać kredyt hipoteczny oprocentowany według zmiennej stopy procentowej (suma stawki WIBOR® i marży banku).

Obecnie liczba banków, w których można znaleźć kredyty hipoteczne powiększyła się do sześciu: w marcu 2020 r. dołączył do nich Bank Pekao, w marcu 2021 r. – Bank Millennium, a w kwietniu 2021 r. – BNP Paribas.

W każdym z tych banków, po upływie 5-letniego okresu obowiązywania stałej stopy procentowej, kredytobiorca może nadal (czyli przez kolejne 5 lat) spłacać kredyt o stałym oprocentowaniu lub przejść na oprocentowanie zmienne.

·      W BNP Paribas - po upływie 60 miesięcy domyślną jest zmienna stopa procentowa. Klient, który chciałby dalej korzystać z oprocentowania stałego musi podpisać aneks z bankiem.

·      W Banku Millennium także oprocentowanie kredytu zmieni się automatycznie na oprocentowanie zmienne. Jeżeli klient będzie chciał korzystać ze stałej stopy na kolejne 5 lat, jest to możliwe, wystarczy, że poinformuje bank z odpowiednim wyprzedzeniem.

·      W Banku Pekao maksymalnie miesiąc przed terminem klient musi złożyć dyspozycję przedłużenia okresu obowiązywania stałej stopy. Jeśli nie złoży, przechodzi na stopę zmienną.

Nie tylko stopy procentowe Narodowego Banku Polskiego są na historycznie niskim poziomie. WIBOR® 3M wynosi 0,21 proc., a WIBOR® 6M – 0,24 proc. Oznacza to, że zmienne oprocentowanie kredytu hipotecznego – w zależności od marży banku – nie powinno przekroczyć 3-4 proc. w skali roku. Jak wygląda to w bankach udzielających kredytów hipotecznych o stałym oprocentowaniu?

BNP Paribas ogranicza się do podania (w obu przypadkach) informacji, że oprocentowanie dla kredytu o zmiennej stopie procentowej wynosi od 2,26 proc. w skali roku, a kredytu o oprocentowaniu stałym – od 3,30 proc. w skali roku.

PKO BP podaje tylko, że oprocentowanie zmienne składa się ze stawki WIBOR® 6M powiększonej o marżę, a oprocentowanie stałe – z 5-letniej stopy bazowej i marży.

Oprocentowanie zmienne kredytów hipotecznych udzielanych przez Bank Pekao jest sumą stawki WIBOR® 6M i marży. Bank nie podaje wysokości oprocentowania stałego (z informacji, jakie znalazłem w przykładzie reprezentatywnym wynika, że wynosi ono 4,05% w skali roku).

W Banku Millennium oprocentowanie zmienne i stałe są uzależnione od wysokości wskaźnika LtV i wynoszą (stawki w nawiasach dotyczą oprocentowania stałego):

·      2,81 proc. (4,40 proc.) dla LtV do 60 proc.,

·      2,91 proc. (4,50 proc.) dla LtV od 60,01 proc. do 80proc.,

·      3,81 proc. (5,40 proc.) dla LtV od 80,01 proc. do 90 proc..

W ING Banku Śląskim (na przykładzie promocji Wiosna na Swoim) oprocentowanie zmienne wynosi 2,49 proc. (dla oferty Łatwy start, tj. bez prowizji za udzielenie kredytu) lub 2,29 proc. (dla oferty Lekka rata, tj. z prowizją za udzielenie kredytu). Oprocentowanie stałe wynosi odpowiednio 4,02 proc. i 3,82 proc.

Santander Bank Polska podaje oprocentowanie minimalne i maksymalne. Dla zmiennej stopy wynosi ono od 2,10 proc. do 3,80 proc., a dla stopy stałej – od 2,80 proc do 4,10 proc.

Jak przekłada się to na wysokość miesięcznej raty? Pokażę to na przykładzie ING Banku Śląskiego.

Oprocentowanie zmienne:

·      1 578 zł (Wiosna na swoim, Łatwy start),

·      1 537 zł (Wiosna na swoim, Lekka rata).

Oprocentowanie stałe:

·      1 914 zł (Wiosna na swoim, Łatwy start),

·      1 868 zł (Wiosna na swoim, Lekka rata).

W obecnej sytuacji bardziej opłacalne wydają się kredyty o zmiennej stopie procentowej. W ING różnica w racie między kredytem o oprocentowaniu zmiennym i stałym wynosi 336 zł (Łatwy start) i 331 zł (Lekka rata).

Zdaniem Andrzeja Prajsnara, ekspera portalu RynekPierwotny.pl przewidzenie poziomu notowań stopy WIBOR® w pięcioletniej perspektywie czasowej jest trudne. To właśnie należy uznać za największą wadę kredytów mieszkaniowych o częściowo stałym oprocentowaniu. Można oczywiście obserwować oczekiwania rynku finansowego, które wyrażają kontrakty FRA. Przykładowo kontrakt FRA 21X24 sugeruje, jaki będzie poziom WIBOR® 3M za 21 miesięcy (według jednego z dziennikarzy ekonomicznych, w styczniu 2023 r., WIBOR® 3M może osiągnąć poziom powyżej 1 proc.).

Andrzej Prajsnar dodaje też, że obecnie gwarancja stałości raty jest istotna dla ostrożnych klientów, dla których najważniejsza nie jest końcowa relacja kosztów względem standardowego kredytu.

Z danych Europejskiej Federacji Hipotecznej (EMF) wynika, że w III kwartale 2020 r. w Polsce 100 proc. udzielonych kredytów hipotecznych stanowiły kredyty o zmiennej stopie procentowej. A jak wyglądało to w krajach sąsiadujących z Polską?

·      w Czechach udział kredytów o stopie stałej do 5 lat wyniósł 46,55 proc., o stopie stałej do 10 lat – 50,33 proc., a o stopie zmiennej – 3,11proc.,

·      w Niemczech udział kredytów o stopie stałej do 5 lat wyniósł 7,2 proc., o stopie stałej do 10 lat – 32,7 proc., o stopie stałej powyżej 10 lat – 49,8 proc., a o stopie zmiennej – 10,3 proc.

W I kwartale 2021 r. Santander Bank Polska udzielił kredytów hipotecznych o stałej stopie procentowej na kwotę 248,9 mln zł, a ING Bank Śląski – 668,55 mln zł. Od Banku Pekao i PKO BP nie otrzymałem danych dotyczących sprzedaży.

Dla porównania – w I kwartale 2021 r. Santander Bank Polska udzielił kredytów hipotecznych o łącznej wartości 1 385,1 mln zł, a ING Bank Śląski – 4 457 mln zł.

W tej chwili trudno jest przewidzieć, jakim zainteresowaniem będą cieszyły się kredyty hipoteczne o stałej stopie procentowej po 30 czerwca, kiedy wszystkie banki będą zobowiązane do ich oferowania. Będzie to zależało m.in. od różnicy w oprocentowaniu między nimi, a kredytami o zmiennej stopie procentowej (w tym od tego, jak w najbliższych latach zmieniać się będzie wysokość stawki WIBOR®).