P.T.
/ 83.27.29.* / 2006-03-29 21:21
Dziękuję za słowa otuchy, ale dzięki nowemu rozporządzeniu Ministra Sprawiedliwości (które jeszcze nie weszło w życie), prawdopodobnie zmienię plany zawodowe.
Co do zamiany służebności na rentę, nie trzeba uzyskiwać zgody posiadacza służebności, pod warunkiem, że dopuszcza się on rażących uchybień w wykonywaniu swego prawa. Nie należą do tych uchybień raczej próby odwołania darowizny, ale ja po prostu wczoraj założyłem, że darczyńca zachowuje się skandalicznie i utrudnia życie mieszkańców, bądź będzie to robił. Jeśli darczyńca nie narusza porządku domowego, faktycznie nie można zmusić go do zamiany służebności na rentę. Oczywiście istnieje możliwość namówienia darczyńcy na spisanie takiej umowy konwersyjnej, gdyż prawo się temu nie sprzeciwia.
Prawdopodobnie służebność w Pana przypadku jest wynikiem wykonania tzw. polecenia. Polecenie można odwołać w razie zmiany stosunków, przez zwrot nieruchomości darczyńcy. Jednocześnie może Pan żądać zwrotu nienależnego świadczenia na spłatę długu hipotecznego i żądać zwrotu nakładów z tytułu remontu. Zwrotu kosztów za media nie można raczej żądać, gdyż wydatki owe znalazły pokrycie w użytku z domu. Niestety, w tej sytuacji faktycznej dłużnik (darczyńca) jest niewypłacalny w rozumieniu kodeksu cywilnego i nie odda Panu tych pieniędzy. Wyjściem jest więc wszczęcie egzekucji z majątku dłużnika (darczyńcy), do którego w razie zwrotu przedmiotu darowizny (domu), będzie znowu należała nieruchomość (wciąż nie wiem czy lokalowa czy budynkowa). Tak samo może się Pan zachować, jeśli darczyńca odwoła darowiznę z powodu niewdzięczności. Nieruchomość znowu będzie należała do darczyńcy, a z niej może Pan się zaspokoić. Warunkiem jednak będzie zakupienie takiej nieruchomości w postępowaniu licytacyjnym przez osobę, która zgodzi się na niechcianego lokatora. Niskie ceny takich nieruchomości rodzą jednak nadzieję na skuteczną sprzedaż komorniczą.
Jeśli jest Pan zainteresowany taką procedurą, to postaram się ją Panu przedłożyć. Gdy dom należał będzie już do darczyńcy, powinien Pan wystąpić do sądu o zwrot nakładów, a także o zwrot świadczenia nienależnego. Orzeczenia kończące te postępowania będą stanowiły tytuł egzekucyjny. Takiemu tytułowi egzekucyjnemu sąd pierwszej instancji (sąd drugiej instancji, jeśli w nim się jeszcze akta znajdują) nadaje klauzulę wykonalności.
Jeśli po wszczęciu egzekucji dotychczasowy darczyńca zachowa się nielojalnie i dokona zbycia domu (darowizna, sprzedaż) to w jego miejsce wejdzie nabywca i może Pan spać spokojnie. Jeśli się darczyńca pospieszy i straci własność nieruchomości między pozbawieniem Pana tytułu prawnego do nieruchomości a wszczęciem postępowania egzekucyjnego, pojawiają się następujące sytuacje. Czynność prawna zbycia nastąpiła pod tytułem darmym, a wtedy przysługuje Panu tzw. akcja pauliańska, czyli żądanie uznania takiej czynności za bezskuteczną w stosunku do Pana. Jeśli czynność owa była odpłatna, to może się Pan zaspokoić z sumy, jaką otrzymał starszy pan za zbycie nieruchomości. Istnieje jednak ryzyko, że albo nieuczciwy starszy zakopie pieniądze w ogródku albo sprzeda nieruchomość za „bezcen”, dlatego w razie gdy Pan podejmie się ryzyka zwrotu nieruchomości albo owa nieruchomość przestanie stanowić Pana własność wskutek odwołania darowizny, w postępowaniu o zwrot nienależnego świadczenia radziłbym Panu wnioskować do sądu przed którym sprawa się toczy, o tymczasowe zarządzenie hipoteki przymusowej na rzeczonej nieruchomości. Hipoteka taka wpisana co rychlej do ksiąg wieczystych gwarantuje Panu bezpieczeństwo odzyskania pieniędzy. Wracając do postępowania egzekucyjnego, tytuł egzekucyjny z klauzulą wykonalności, zwany tytułem wykonawczym, stanowi podstawę do obciążenia nieruchomości zwyczajną już hipoteką przymusową i do wszczęcia egzekucji. Egzekucja z nieruchomości należy do komornika przy sądzie, w którego okręgu nieruchomość jest położona (choć Pan może dokonać wyboru innego komornika działającego przy sądzie, w którego okręgu nieruchomość jest położona, nawet jeżeli nieruchomość nie jest położona w jego rewirze). Wskutek Pana wniosku o wszczęcie egzekucji z nieruchomości (we wniosku lub żądaniu przeprowadzenia egzekucji z urzędu należy wskazać świadczenie, które ma być spełnione, oraz sposób egzekucji. Do wniosku lub żądania należy dołączyć tytuł wykonawczy) komornik wezwie dłużnika, aby zapłacił dług w ciągu dwóch tygodni pod rygorem przystąpienia do opisu i oszacowania. Jednocześnie z wysłaniem dłużnikowi wezwania komornik prześle do sądu wniosek o dokonanie w księdze wieczystej wpisu o wszczęciu egzekucji, co wystarczająco Pana zabezpiecza. Jeśli nieruchomość jest atrakcyjna pod względem lokalizacji i dobrze zadbana, może się Pan postarać o wyznaczenie zarządcy nieruchomości, którego później może Pan namówić na wydzierżawienie lub oddanie w najem domu, przez co pożytki z nieruchomości będą mogły być zaliczone na poczet kosztów egzekucji i wynagrodzenia zarządcy (który sprawniej by się zajmował gospodarką mieszkaniem niż starszy pan). Jednak do takiego rozwiązania potrzebne są trzy przesłanki : zezwolenie sądu na zarządcę innego niż dłużnik, zezwolenie na oddanie nieruchomości w najem czy dzierżawę i dogodna lokalizacja, stanowiąca pewność pozyskania klientów na najem czy dzierżawę. Jest to już okoliczność faktyczna, którą może Pan sprawdzić w lokalnym biurze pośrednictwa nieruchomości. Jeśli domek znajduje się w dużym mieście albo na jego obrzeżach mogłoby to być dobre rozwiązanie. Wracając do egzekucji, po upływie wyżej wspomnianych dwóch tygodni komornik na wniosek wierzyciela dokonuje opisu i oszacowania zajętej nieruchomości. Zajęta nieruchomość ulega na ogół sprzedaży przez licytację publiczną. Termin licytacji nie może być wyznaczony wcześniej niż po upływie dwóch tygodni po uprawomocnieniu się opisu i oszacowania ani też przed uprawomocnieniem się wyroku, na podstawie którego wszczęto egzekucję. Dłużnik powinien zwrócić wierzycielowi koszty niezbędne do celowego przeprowadzenia egzekucji. Koszty ściąga się wraz z egzekwowanym roszczeniem .
Nie wiem jakie prawo do mieszkania miał przed dokonaniem darowizny darczyńca, ale była to zapewne własność albo spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. W obydwu przypadkach graniczące z cudem jest opróżnienie lokalu w postaci wyrzucenia lokatora „na bruk”, ale dla podniesienia Pana na duchu wiem z doświadczenia, że mimo tzw. wkładek, takie domy cieszą się niemałym powodzeniem, z powodu atrakcyjnych cen, więc istnieje duża szansa na zaspokojenie Pana roszczeń w tym trybie. Zawsze może to Pan zakupić ten dom, jeśli uda się Panu przelicytować innych licytantów. Zamiast zapłaty za całość Pan mógłby zaliczyć na część należności wartość swojej wierzytelności, dopłacić resztę, następnie eksmitować lokatora do lokalu zamiennego (choć nie jest to łatwe), aż w końcu sprzedać nieruchomość już po cenach rynkowych (wtedy jednak albo będzie Pan musiał zapłacić 10% podatku od wartości nieruchomości albo w ciągu 14 dni od wolnorynkowej sprzedaży oświadczy Pan w urzędzie skarbowym, że wyda te pieniądze na cele mieszkaniowe w ciągu najbliższych dwóch lat. Radzę się wtedy pospieszyć, bo inaczej zapłaci Pan te 10% z odsetkami liczonymi od wymagalności zobowiązania podatkowego).
Co do opłat za media, to normalnie może Pan rozwiązać umowę z dostawcami wody, prądu, itp., gdyż na podstawie art. 353[1] kodeksu cywilnego ma Pan swobodę tak zawiązywania umów, jak i ich rozwiązywania, jeśli tylko jest to prawnie możliwe. W wypadku nie używania wody czy prądu jest to dozwolone. Jednak faktycznie to Pan, jako włąściwiel może taką umowę podpisać, i jej rozwiązanie było niezgodne z zasadami współżycia społecznego, zostawiając by Pana lokatora bez „cywilizacji”. Jednakże na mocy art. 302 § 2 w zw. z art. 259 i art. 260 kc to posiadacz służebności mieszkania jest obowiązany czynić nakłady związane ze zwykłym korzystaniem z nieruchomości. To on jest, a nie Pan, odpowiedzialny za zapłatę opłat za wodę, itp. spożytkowaną przez siebie. Posiadacz służebności pokoju jest traktowany przez prawo jak najemca, i to na nim ciąży obowiązek płacenia za wodę, światło, itp. z których sam korzysta. Prawo też nie zabrania Panu wyprowadzić się z mieszkania, dzięki czemu nie będzie Pan używał prądu, itd. Pan więc, jako swoisty wynajmujący, nie powinien wypowiadać tychże umów. Za to Pana lokator powinien opłacać swoje rachunki. Inna sprawa gdy tego nie czyni. W takim wypadku radzę Panu rozliczać się jednak z dostawcami, a koszty te będą Pana kolejną wierzytelnością wobec darczyńcy, chyba że w oświadczeniu o obciążeniu się służebnością zostało ustalone, że to Pan będzie opłacał wszelkie rachunki. Należy zauważyć, że treścią służebności jest fakt, iż Pan jako właściciel nieruchomości obciążonej, udostępnia darczyńcy pokój w tej nieruchomości, czyli godzi się Pan na uszczuplenie zakresu swojego prawa do mieszkania. Moim zdaniem, w razie wyprowadzenia się i nie opłacania należności nie wykorzystywanych przez Pana rodzinę, nie będzie to rażąca niewdzięczność, bo i czemu. Zostawia Pan darczyńcy mieszkanie, więc zachowuje się Pan zgodnie z poleceniem darczyńcy – czyli możliwością dalszego zamieszkiwania w darowanym domu. Zdaję sobie sprawę, że powyższe wywody nie rozwiązują sprawy wydatków na ocieplenie domu, na szczęście jest już wiosna, i niedługo powinni przestać grzać.
Wartością nieruchomości nie przejmował bym się tak bardzo, gdyż i tak na potrzebę hipotetycznej sprzedaży licytacyjnej, dom będzie wyceniony przez rzeczoznawcę majątkowego według cen dzisiejszych. A ceny mieszkań i domów w ciągu kilku ostatnich lat niebotycznie się powiększyły, stąd cena egzekucyjna będzie zapewne większa niż wartość darowizny.
Poza tym, pragnę jeszcze raz zauważyć, że powyższe wywody nie są autorstwa zawodowego prawnika, więc zalecam ustosunkować się do nich z należytą ostrożnością! Pozdrawiam!