Stolica nie jest już jedynym miejscem w Polsce o dużym potencjale biznesowym. Ten bowiem rozproszył się na inne części kraju, a razem z nim pojawiły się tam nowe powierzchnie biurowe. Silna pozycja miast regionalnych takich jak Wrocław, Kraków, Gdańsk, Szczecin - to jest cecha wyróżniająca Polskę na tle pozostałych państw CEE, w których biznes opiera się wyłącznie na ośrodkach centralnych.
I właśnie na rynkach regionalnych najbardziej aktywny jest dziś polski deweloper biurowy – Cavatina Holding. Doskonale wpasowuje się ze swoimi inwestycjami w potrzeby oraz uwarunkowania rynkowe.
– Wszystko wskazuje, że jednym z najbardziej zauważalnych obecnie trendów będzie odejście od centralizacji firm na rzecz ich rozproszenia. Firmy będą działały w dużej liczbie lokalizacji, starając się być jeszcze bliżej cennych zasobów ludzkich, potencjalnych pracowników oraz optymalizując swoje koszty - mówi Rafał Malarz, Prezes Zarządu Cavatina Holding. - Na tym rozwiązaniu korzystają także pracownicy, którzy będą mieć łatwiejszy, szybszy dostęp do biur. Zmiany te oznaczają jeszcze większe przyspieszenie rozwoju miast regionalnych i zmniejszanie dystansu do Warszawy jako głównego ośrodka biznesu. Ten trend wzmocnią duże projekty infrastrukturalne w Polsce, takie jak CPK i szybka kolej – dodaje.
Najlepsze otwarcie roku
Jak twierdzi Tomasz Puch, dyrektor Działu Rynków Kapitałowych JLL (Jones Lang LaSalle Incorporated) – mimo pandemii aktywność inwestorów w sektorze biurowym utrzymuje się na wysokim poziomie. – W I kwartale 2021 roku wartość transakcji inwestycyjnych wyniosła ok. 605 mln euro, z czego prawie 360 mln przypadło na główne rynki biurowe poza Warszawą. To najlepsze w historii otwarcie roku w miastach regionalnych – podkreśla.
Według raportu „Sektor nowoczesnych usług biznesowych w Polsce 2020” przygotowanego przez ABSL - nasz kraj może poszczycić się największą gospodarką w Europie Środkowo-Wschodniej (CEE). Miasta w regionie są coraz częściej wybierane przez komercyjnych deweloperów, a także firmy szukające nowych lokalizacji - zarówno rodzime, jak i zagraniczne, głównie z Europy Zachodniej oraz USA.
Dziś podaż w największych aglomeracjach – Warszawie, Krakowie, Wrocławiu, Trójmieście, Lublinie, Katowicach, Poznaniu, Łodzi, i Szczecinie sięga 11 mln mkw. Działające tam podmioty dobierają dodatkowe powierzchnie, a nowe firmy decydują się na rozpoczęcie tam działalności. Jednocześnie rozwijają się mniejsze rynki - Białystok, Bydgoszcz, Kielce, Olsztyn, Opole, Radom, Rzeszów czy Toruń wzmacniają swoją pozycję względem innych ośrodków – czytamy w raporcie.
Co napędza najemców?
Głównie sektor technologiczny. To on przejął już 36 proc. wszystkich umów najmu. A według prognoz, w ciągu najbliższych pięciu lat dodatkowo zwiększy zatrudnienie o jedną trzecią. Co oznacza, że będzie potrzebował kolejnych powierzchni biurowych. Zaraz po segmencie IT mocno aktywny jest sektor usług dla biznesu (17 proc.) i finansowy (11proc.).
Według ekspertów z CBRE, w ciągu najbliższych 3 lat rynek biurowy w regionach będzie rósł głównie z uwagi na silne trendy outsourcingu i nearshoringu. Doświadczenia pandemii jedynie wzmocniły to, że coraz więcej firm część swoich procesów biznesowych lokalizuje w państwach położonych jak najbliżej kraju, na terenie którego działa. W związku z tym wiele podmiotów rozważa zmianę swojego łańcucha dostaw i przeniesienie związanych z tym działań z terenu np. Azji na rynki CEE.
Co prawda w I kwartale tego roku rynki regionalne odnotowały niższy poziom podaży niż w poprzednich kwartałach, oddały bowiem do użytku jedynie 46 tys. mkw., ale eksperci twierdzą, że jest to okres przejściowy. Według JLL, na koniec marca tego roku w budowie poza Warszawą było ok. 800 tys. mkw. powierzchni biurowych. Mimo pandemii i kryzysu, a także wzrostu cen wynajmu – polskie powierzchnie biurowe nadal są niezwykle atrakcyjne w porównaniu z innymi ośrodkami biznesowymi w Europie.
Będzie więcej chętnych niż powierzchni
Rozwijające się w szybkim tempie rynki regionalne swoją powierzchnią wkrótce zrównają się z powierzchnią biur w Warszawie. W całym kraju, już dziś mamy łącznie 5 826 400 mkw. Tak wynika z najnowszego raportu PINK na koniec I kwartału tego roku. Największe rynki biurowe poza stolicą to Kraków (1 574 000 mkw.), Wrocław (1 226 300 mkw.) oraz Trójmiasto (913 600 mkw.).
Jak wynika ze wspomnianego wcześniej raportu ABSL - Kraków uznawany jest przez inwestorów za jedną z najlepszych lokalizacji w Europie dla firm z sektora nowoczesnych usług biznesowych, Wrocław staje się wiodącym ośrodkiem w Polsce z zakresu R&D i sektora gier komputerowych, zaś Trójmiasto jest uznawane za jedną z najlepszych lokalizacji pod względem jakości życia.
Dodać też należy, że inne ośrodki nie zostają w tyle. Biura w Katowicach podwoiły swój wolumen, Poznań oddał do użytku rekordową powierzchnię biur, a Łódź przekroczyła 500 tys. mkw. nowoczesnej podaży biurowej.
Jednocześnie eksperci zwracają uwagę, że pomimo chwilowego wyhamowania popytu na biura w związku z odkładaniem przez firmy decyzji o zwiększeniu powierzchni w trakcie pandemii, za kilka lat, w okolicy 2022-2023, może wystąpić luka podażowa. W ciągu ostatniego roku w naszym kraju niektórzy deweloperzy wstrzymywali się z decyzjami co do startu nowych inwestycji, w efekcie czego w budowie jest obecnie najmniej powierzchni od kilku lat.
Cavatina mocno aktywna w regionach
Cavatina Holding uważa, że region jest tak samo ważny jak stolica. Dlatego inwestuje wszędzie tam, gdzie jest potencjał. W Krakowie deweloper wybudował Equal Business Park oraz Tischnera Office. Jest także w trakcie realizacji kompleksu Ocean Business Park.
We Wrocławiu Cavatina wprowadziła na rynek już 28 tys. mkw. w Diamentum oraz Carbon Tower a w ubiegłym roku rozpoczęła budowę biurowców w ramach projektu typu mixed-use – Quorum (ponad 88 tys. mkw.).
W Trójmieście zaś niedawno został oddany do użytku Palio Office Park A, pierwszy z serii 8 budynków. Jak twierdzą przedstawiciele Cavatiny - kompleks wpłynie na rozwój Młodego Miasta i ożywi nieco zapomniane przestrzenie historycznego miejsca, czyli Stocznię Gdańską. Ponadto Cavatina aktywna jest, poza Warszawą, w Łodzi, Katowicach i Bielsku-Białej.
Do tej pory Cavatina na rynkach regionalnych oddała do użytku łącznie ok. 160 tys. mkw. powierzchni. W tym roku deweloper ma w realizacji lub przygotowaniu 350 tys. mkw. Cel, jaki sobie postawił holding to stworzenie do końca 2025 roku portfela aż 1 mln mkw. powierzchni do wynajęcia.
– Dla nas 2020 rok był rekordowy zarówno pod kątem uruchomionych inwestycji, transakcji związanych z gotowymi obiektami, ale też i umów najmu. Od początku zeszłego roku do końca marca br. wynajęliśmy ponad 70 tys. mkw. powierzchni, z czego sporą część właśnie firmom z tych sektorów. Przypomnę, że pod koniec ubiegłego roku podpisaliśmy między innymi umowę z ING Tech Poland na ponad 16,6 tys. mkw. powierzchni w Global Office Park w Katowicach. Firma ta, podobnie jak wiele podmiotów z branży, planuje w tym roku znaczący wzrost zatrudnienia. – mówi Rafał Malarz, Prezes Zarządu Cavatina Holding.
Z kolei w Gdańsku w Palio Office Park holding wynajął 1,1 tys. mkw. firmie Medicover, a w Krakowie w budynku Tischnera Office kolejne 630 mkw. spółce Tyréns.
Biura w 15-minutowych miastach
Dodać należy, że wiele inwestycji biurowych jest częścią modnych dziś kompleksów typu mixed-use, czyli nieruchomości łączących różne funkcje, w zależności od potrzeb – biurową, mieszkaniową, usługową, rozrywkową, w ramach jednej dużej struktury. Modnych, bo dobrze odpowiadających na oczekiwania mieszkańców miast.
Ostatnio dużo mówi się o koncepcji 15-minutowego miasta – czyli takiego, w którym każdy ma dostęp do wszystkich potrzebnych funkcji w odległości maksymalnie kwadransa marszu. Zastosowanie tej idei w praktyce wymaga odejścia od podziału na dzielnice „sypialne” czy „biurowe” na rzecz wymieszanych w ramach kwartałów ulic budynków mieszkalnych, biurowych, sklepów, szkół, przedszkoli i ośrodków kulturalnych.
Sporą część rozwijanego portfolio Cavatiny stanowią właśnie takie obiekty biurowe projektowane w ramach kompleksów multifunkcyjnych. Za każdym razem planowanie mixu usług poprzedzają analizy danej lokalizacji pod kątem dopasowania pomysłu do oczekiwań lokalnych społeczności.
W trakcie realizacji znajdują się obecnie: Quorum we Wrocławiu – nowoczesny obiekt z zielonymi tarasami oraz punktem widokowym na miasto, gdzie oprócz biur znajdować się będą mieszkania, Widzewska Manufaktura w Łodzi – dawna fabryka z historycznym kontekstem, która zamieni się w kompleks budynków z terenami zielonymi (biura, mieszkania, rewitalizacja parku, gastronomia i rozrywka) a także Global Office Park w Katowicach - nowoczesne wieżowce o wspólnej podstawie z funkcjami biurowymi i mieszkalnymi.
W profil obiektów mixed-use wpisuje się także Cavatina Hall w Bielsku-Białej. Kompleks, który oprócz funkcji biurowej spełniać będzie funkcje kulturalne, a dokładnie salę koncertową oraz studio nagrań.
Artykuł poleca Cavatina