Credit Agricole pokazał prognozę. To czeka polski rynek nieruchomości

Eksperci banku Credit Agricole przewidują "spadek liczby oddanych mieszkań w 2024 r. o kilkanaście procent w porównaniu do 2023 roku". Prognozują również, że "roczna liczba oddanych mieszkań ustabilizuje się w latach 2024-2025 na poziomie ok. 125 tys., poniżej wartości z 2023 r. (142 tys.)".

Analitycy uważają, że "dopiero II połowa 2025 r. okaże się okresem silnego wzrostu podaży na rynku mieszkań". Zaznaczają jednak, że ich prognoza została zrewidowana w górę względem wcześniejszych przewidywań, głównie z uwagi na większą od oczekiwań liczbę oddanych mieszkań w pierwszej połowie 2024 roku.

W swojej analizie eksperci banku uwzględnili trzy główne zmienne:

• dynamikę rozpoczętych budów mieszkań,
• dynamikę cen produkcji budowlano-montażowej,
• tempo wzrostu PKB.

W raporcie zwracają uwagę na czynniki niepewności, które mogą wpłynąć na realizację prognozy. Jednym z nich jest brak konsensusu w koalicji rządzącej w sprawie programu "Kredyt na start" (znanego wcześniej pod potoczną nazwą "kredyt 0 proc."). Analitycy zauważają, że "poprzez zwiększenie popytu ten program może skłonić deweloperów do szybszej realizacji istniejących projektów".

Drugim czynnikiem niepewności jest "dokładny czas oddania mieszkań rozpoczętych w ramach 'górki' w 2021 r.". Może to wpłynąć na zwiększenie liczby oddanych mieszkań w latach 2024-2025. Dodatkowo, ożywienie gospodarcze w 2024 r., które może okazać się silniejsze od oczekiwań, również może przyczynić się do podbicia liczby oddanych mieszkań.

Analitycy zastrzegają, że ich model jest uproszczeniem rzeczywistości i nie uwzględnia wielu czynników, takich jak wpływ rządowych programów wsparcia kredytobiorców.

Eksperci banku zauważają, że do końca 2022 roku istniała silna dodatnia korelacja między liczbą rozpoczętych budów mieszkań w budynkach wielorodzinnych a liczbą oddawanych mieszkań dwa lata później. Jednak od 2023 roku ta zależność osłabła i to znacząco. Mimo wzrostu liczby rozpoczętych budów, dynamika oddanych mieszkań utrzymywała się na niskim poziomie w 2023 roku, a w 2024 roku spadła do wartości ujemnych.

Analitycy wyjaśniają, że "przeciętny czas trwania budowy mieszkań w przypadku budynków wielorodzinnych, które zostały oddane do użytku w ciągu ostatnich pięciu lat, kształtował się w zakresie 23,3-25,0 miesięcy". Zwracają jednak uwagę, że od 2016 roku ten czas stopniowo się wydłużał, osiągając w pierwszej połowie 2024 roku najwyższą wartość od 2010 roku - 26,5 miesiąca.

W raporcie czytamy, że "rozbieżność pomiędzy liczbą oddanych mieszkań a rozpoczętymi budowami w latach 2023-2024 sygnalizuje, że nastąpiło znaczące wydłużenie czasu budowy w ostatnich latach". Eksperci podkreślają, że dostępne dane nie odzwierciedlają jeszcze w pełni tego trendu, ponieważ wiele opóźnionych projektów budowlanych nie zostało jeszcze ukończonych.

Analitycy Credit Agricole wskazują na wiele czynników, które w ostatnich latach wpłynęły na wydłużenie procesu budowy mieszkań:

Wybuch wojny w Ukrainie oddziaływał w kierunku odpływu pracowników-imigrantów z placów budowy. Ponadto przyczynił się on do silnego wzrostu cen materiałów budowlanych oraz zwiększenia niepewności - piszą w raporcie. Dodają również, że "wysoka inflacja generowała presję na wzrost wynagrodzeń".

Kolejnym istotnym czynnikiem był wzrost stóp procentowych, który wpłynął zarówno na zmniejszenie popytu na mieszkania, jak i na wzrost kosztów obsługi zadłużenia firm z branży budowlanej. Jak czytamy w analizie "prowadziło to do pogorszenia sytuacji finansowej deweloperów. W takiej sytuacji część z nich zwlekała z realizacją inwestycji na gruntach z już udzielonymi pozwoleniami, albo realizowała inwestycje etapami w miarę wyprzedawania lokali, co wydłużało czas ich realizacji".

Eksperci zwracają uwagę, że "w takich warunkach część deweloperów starała się przeczekać sytuację, spowalniając realizację projektów budowlanych z uwagi na obawy o popyt na lokale, rosnące i nieprzewidywalne koszty budowy, oraz wyhamowanie dotychczasowego wzrostu cen nieruchomości". Dodają, że "ograniczenie podaży miało również na celu utrzymanie wysokich marż deweloperów".

Analitycy wskazują także na ogólne spowolnienie gospodarcze jako dodatkowy czynnik hamujący aktywność w branży budowlanej.

W swojej analizie eksperci wracają również uwagę na związek między liczbą oddanych mieszkań a popytem na dobra trwałego użytku. Jak piszą "liczba oddanych mieszkań jest istotnym czynnikiem z punktu widzenia kształtowania się popytu gospodarstw domowych na dobra trwałego użytku".

Przewidują, że "prognozowany spadek liczby oddanych mieszkań będzie oddziaływał w kierunku osłabienia popytu na dobra trwałe w br.". Jednocześnie zwracają uwagę, że popyt ten będzie podbijany przez ożywienie konsumpcji powiązane z dobrą sytuacją na rynku pracy.

W raporcie czytamy "zgodnie z wynikami badania koniunktury konsumenckiej wg GUS, odsetek gospodarstw domowych, który uważają za prawdopodobne, że w ciągu najbliższych 12 miesięcy poniosą duże wydatki na podniesienie standardu mieszkania lub jego remont kształtuje się w trendzie wzrostowym od października 2023 r.".

W związku z tym, eksperci Credit Agricole oczekują, że "kolejne kwartały przyniosą stopniowy wzrost przychodów netto ze sprzedaży w kategorii 'sprzedaż detaliczna mebli, sprzętu oświetleniowego i pozostałych artykułów użytku domowego prowadzona w wyspecjalizowanych sklepach'".