Zapaść budownictwie mieszkaniowym? Dane GUS-u nie pozostawiają wątpliwości

Od stycznia do listopada 2022 r. rozpoczęto budowę 190,4 tys. mieszkań. To o 26,8 proc. mniej niż przed rokiem. Deweloperzy w tym czasie rozpoczęli budowę 108,3 tys. mieszkań (o 29,5 proc. mniej), a inwestorzy indywidualni - 79,3 tys. (o 21,8 proc. mniej).

Łącznie udział tych form budownictwa wyniósł 98,5 proc. ogólnej liczby mieszkań. W pozostałych formach budownictwa rozpoczęto budowę 2,8 tys. mieszkań (wobec 5,0 tys. w roku poprzednim) - podaje GUS.

Jeżeli jednak spojrzeć na wstępne dane dotyczące oddanych mieszkań to wychodzi, że do listopada oddano o 1,7 proc. więcej mieszkań niż przed rokiem. Łącznie rynek zwiększył się o 214,2 tys. lokali. Większość z nich do eksploatacji przekazali deweloperzy (129,6 tys., o 1,4 proc. więcej niż w 2021 r.).

Trzeba jednak podkreślić, że wiele z tych inwestycji rozpoczęło się jeszcze w poprzednich latach. Przez ponad połowę 2020 r. i większość 2021 r. obowiązywały niemal zerowe stopy procentowe, które napędzały rynek mieszkaniowy. Dopiero w październiku 2021 r. Rada Polityki Pieniężnej zdecydowała się na ich podniesienie i tym samym rozpoczęła jedenastokrotny cykl podwyżek, zakończony - jak na razie - we wrześniu 2022 r.

Na to samo w swoim komunikacie prasowym zwraca uwagę HRE Investments. "Listopad jest już piątym z rzędu miesiącem, w którym widać niepokojąco duży spadek liczby mieszkań, których budowę rozpoczynali deweloperzy" - czytamy w komunikacie.

Analitycy wymieniają też kilka powodów, dlaczego obserwujemy spowolnienie nowych inwestycji. Pierwszy jest prozaiczny, dane za obecny rok porównujemy z rokiem ubiegłym. 2021 r. był rekordowy pod względem aktywności budowlanej deweloperów, więc dziś na rynku tym mamy tzw. efekt wysokiej bazy.

Ponadto od 1 lipca obowiązuje nowelizacja ustawy deweloperskiej, która nałożyła na firmy z tego sektora dodatkowe koszty i obowiązki (np. konieczność wnoszenia składek na Deweloperski Fundusz Gwarancyjny). HRE dopuszcza zatem taki scenariusz, że jeżeli jakiś deweloper planował rozpocząć sprzedaż mieszkań w tym roku, to zyskał powód, by przesunąć start projektu z drugiego półrocza na pierwsze - tak, aby zdążyć przed wejściem w życie nowych przepisów.

Przede wszystkim jednak na zwolnienie inwestycji wpływ ma zmniejszony popyt na mieszkania, szczególnie w przypadku kredytobiorców.

W efekcie dziś deweloperzy kosztem wielkości swojej oferty, a więc też liczby zawieranych transakcji, chcą trzymać w ryzach marże. Mniejsza liczba rozpoczynanych projektów jest też pokłosiem faktu, że sami deweloperzy mają problem ze zdobyciem kredytu na budowę. Co więcej, dotkliwie doświadczyły ich ostatnie wzrosty cen materiałów budowlanych oraz kosztów robót wykonawczych. Całe szczęście w tym obszarze sytuacja zaczyna się normalizować - czytamy w komunikacie prasowym HRE.

Czego zatem możemy się spodziewać w 2023 r.? W programie "Money.pl" Bartosz Turek, główny analityk HRE Investments, podkreślał, że może dojść do "stabilizacji cen mieszkań". Ekspert zarazem przyznał, że "nie zdziwiłyby" go "delikatne przeceny w przypadku dużych lokali". Jednak rok 2024 może już wyglądać zupełnie inaczej - powiedział w programie "Money.pl" Bartosz Turek, główny analityk HRE Investments.

Trzeci kwartał 2022 r. przyniósł bowiem bardzo słabe dane na temat liczby rozpoczynanych inwestycji. GUS poinformował, że deweloperzy zaczęli budować o prawie 45 proc. mniej mieszkań niż w analogicznym okresie rok wcześniej.

To oznacza, że za dwa lata, bo tyle mniej więcej trwa budowa bloku, deweloperzy będą oddawać do użytku znacznie mniej mieszkań. Na to natomiast może się nałożyć odbudowa zdolności kredytowej Polaków, a więc popyt będzie bardziej normalny. To jest przepis na gwałtowne wzrosty cen mieszkań. Perspektywa 2024 r. wygląda nieciekawie - opowiadał Bartosz Turek.

Jeśli chcesz być na bieżąco z najnowszymi wydarzeniami ekonomicznymi i biznesowymi, skorzystaj z naszego Chatbota, klikając tutaj.