Ceny mieszkań: metropolie są coraz ''droższe''?

Jedna z niedawnych analiz portalu RynekPierwotny.pl wskazuje, że pod względem cen nowych mieszkań Warszawa dogoniła już np. Dublin. Stolica oczywiście nie jest jedynym polskim miastem, które cechuje się wysokim poziomem cen metrażu. Bardzo drogo jest między innymi w Trójmieście, Krakowie, Poznaniu i Wrocławiu. Eksperci RynekPierwotny.pl postanowili sprawdzić, jak przez ostatnie lata zmieniały się cenowe różnice pomiędzy Warszawą, kilkoma dużymi rynkami mieszkaniowymi oraz rynkami z pozostałych miast wojewódzkich.

Wrocław i Gdańsk zmniejszył dystans względem stolicy

Najpierw warto sprawdzić, jak przez ostatnie lata kształtowały się relacje cenowe w grupie sześciu największych krajowych miast. Poniższy wykres bazujący na danych NBP, dobrze odpowiada na tak zadane pytanie. Warto zwrócić uwagę, że wykres prezentuje średnie transakcyjne stawki za 1 mkw., czyli ceny wynikające ze zrealizowanych transakcji. Dane Narodowego Banku Polskiego wskazują, że w czasach boomu mieszkaniowego dwie metropolie zaczęły nadrabiać cenowy dystans względem stolicy. Takie zjawisko wcześniej (od 2016 r.) stało się widoczne w przypadku Gdańska.

Jeżeli chodzi o Wrocław, to dopiero miniony rok przyniósł zmniejszenie się luki cenowej względem stolicy. Nadal pozostawała ona jednak duża, co jest dobrze widoczne na wykresie. Warto też podkreślić, że ostatnie kwartały przyniosły powiększenie się różnicy cenowej pomiędzy Poznaniem oraz Krakowem, Gdańskiem i Wrocławiem. Wolniejsze wzrosty cen poznańskich mieszkań skutkowały też zwiększeniem dystansu względem Warszawy. Trzeba dodać, że wspomniane wcześniej cztery miasta (Kraków, Wrocław, Poznań i Gdańsk) już od dawna tworzą swoisty peleton znajdujący się za Warszawą. Łódź pomimo wzrostów cen metrażu nadal plasuje się znacznie niżej (zobacz poniższy wykres).

Różnice cenowe zmieniły się mniej niż można by sądzić

Warto również spojrzeć na ceny mieszkań w nieco szerszej perspektywie. Taki punkt widzenia zapewnia poniższa tabela. Przedstawia ona relacje cenowe pomiędzy Warszawą, sześcioma dużymi rynkami (Kraków, Łódź, Wrocław, Poznań, Gdynia, Gdańsk) oraz dziesięcioma mniejszymi miastami wojewódzkimi (Białystok, Bydgoszcz, Katowice, Kielce, Lublin, Olsztyn, Opole, Rzeszów, Szczecin, Zielona Góra). Jeżeli podzielimy najważniejsze rynki mieszkaniowe Polski na takie trzy grupy, to okaże się, że różnice cenowe pomiędzy nimi są względnie stałe. W ramach przykładu, warto odwołać się do poniższej tabeli. Wskazuje ona, że w latach 2012 - 2020 (I połowa) średnie transakcyjne ceny metrażu z sześciu dużych rynków zawsze stanowiły 124% - 128% wartości notowanych dla dziesięciu mniejszych rynków.

Relacje cenowe pomiędzy Warszawą i sześcioma dużymi rynkami (traktowanymi łącznie) też okazały się względnie stałe przez ostatnie lata. Stołeczny metraż przez cały czas był o 32% - 42% droższy niż w nieco mniejszych miastach. Wynika to z faktu, że sytuacja na największych rynkach pracy poprawiała się w podobnym stopniu, a możliwości inwestycyjne deweloperów były zbliżone (względem popytu). Przykład Gdańska pokazuje, że szybsze wzrosty cen mieszkań niż w stolicy mogły wynikać z rozbudowywania oferty najdroższych lokali (przeznaczonych głównie dla inwestorów).