Co się dzieje na rynku? Mieszkań coraz więcej, ale spada sprzedaż

W 2024 roku na siedmiu głównych rynkach mieszkaniowych w Polsce (Katowice, Kraków, Łódź, Poznań, Trójmiasto, Warszawa i Wrocław) znacząco zwiększała się oferta deweloperów - wynika z raportu Otodom. Najbardziej, o ponad 100 proc. wzrosła w Krakowie, osiągając 8,7 tys. lokali. Z rekordową ofertą deweloperską skończył się także rok w Łodzi, Poznaniu i Katowicach.

Równocześnie w 2024 r. na siedmiu głównych rynkach deweloperzy wprowadzili do sprzedaży 53,3 tys. mieszkań – o blisko 30 proc. więcej niż rok wcześniej i o 22 proc. więcej niż dwa lata temu. Większość, bo ponad 55 proc. z nich w pierwszej połowie roku. Natomiast w III i IV kwartale 2024 r. liczba wprowadzeń wyniosła po ok. 12 tys. Taki poziom podaży przy osłabionym zainteresowaniu ze strony potencjalnych nabywców spowodował wzrost oferty. Na koniec 2024 r. w największych miastach dostępnych było 55,8 tys. mieszkań deweloperskich. Dla porównania – na koniec 2023 r. było ich nieco ponad 35 tys.

W raporcie wskazano, że deweloperzy działający na siedmiu głównych rynkach w Polsce mogą uznać IV kwartał 2024 r. za udany. Po wakacjach sprzedaż nowych mieszkań ustabilizowała się na poziomie 3,2-3,3 tys. miesięcznie i utrzymywała się na tym poziomie do końca grudnia. I choć w okresie od października do grudnia nie udało się przekroczyć łącznej liczby 10 tys. sprzedanych lokali, wynik ten na tle ostatnich 3 trzech lat można uznać za niezły, plasujący się w środku zestawienia 12 kwartałów.

Warto pamiętać, że rok 2023 upłynął pod silnym wpływem programu "Bezpieczny Kredyt 2 proc." oraz poluzowania bufora przy liczeniu zdolności kredytowej. W 2024 roku brak podobnych stymulantów miał znaczący wpływ na dynamikę rynku. Część potencjalnych nabywców, pozbawiona preferencyjnych warunków finansowych i zmuszona do sprostania bardziej wymagającym kryteriom zdolności kredytowej, wstrzymywała się z decyzją o zakupie nieruchomości. W rezultacie spadek sprzedaży mieszkań w 2024 roku, choć zauważalny, nie był zaskoczeniem, lecz naturalnym efektem zmniejszonego wsparcia systemowego i trudniejszego otoczenia ekonomicznego - zaznaczył Marcin Krasoń, ekspert rynku mieszkaniowego Otodom Analytics.

Sprzedaż zmniejszyła się o 26 proc. rok do roku.

Pod względem liczby sprzedanych mieszkań deweloperskich dominuje Warszawa, odpowiadając za około jedną trzecią transakcji na siedmiu kluczowych rynkach - wskazano w raporcie. W 2024 roku sytuacja wyglądała podobnie – deweloperzy w stolicy sprzedali 12 tys. lokali, co stanowiło 32 proc. całkowitej sprzedaży na głównych rynkach.

Na drugie miejsce na podium awansowało Trójmiasto, w którym sprzedaż przekroczyła 5,2 tys. mieszkań. Zaraz za Gdańskiem, Gdynią i Sopotem uplasował się Wrocław, gdzie sprzedano ok. 60 lokali mniej. Na czwartym miejscu znalazł się Kraków, gdzie sprzedaż spadła o 42 proc., co sprawiło, że stolica Małopolski straciła dotychczasową drugą pozycję.

Pod koniec grudnia na wszystkich siedmiu głównych rynkach widoczna była symboliczna korekta cen za mkw., nieprzekraczająca 1 proc. Najbardziej, o 0,8 proc. m/m spadły stawki za mkw. w Poznaniu i w Trójmieście. W ujęciu rocznym wzrost cen wyhamował. Jeszcze w połowie roku w największych miastach przekraczał on 10 proc. r/r. Jednak pod koniec roku tylko w Łodzi odnotowano dwucyfrowy wzrost (+15 proc. r/r). W Poznaniu i Trójmieście wyniósł on mniej niż 2 proc. r/r. W Katowicach i Warszawie było to 5-7 proc., w Krakowie 8 proc., a we Wrocławiu 9,6 proc.

- Rok 2024 przyniósł deweloperom wiele wyzwań, a podobne trudności mogą pojawić się w 2025 roku. Okoliczności rynkowe i zapowiadany nowy program mieszkaniowy zmusza ich do podjęcia trudnej decyzji: czy kontynuować realizację nowych inwestycji, czy ograniczyć podaż w obliczu wysokiej oferty w miastach i niepewności. Kierunek, jaki obiorą, stanie się jasny w pierwszych miesiącach 2025 roku. Mimo tego, na razie nie widać przesłanek, które mogłyby doprowadzić do stałego spadku cen mieszkań – podsumowuje Katarzyna Kuniewicz, ekspertka Otodom Analytics.