Drogie jak kawalerka. Wysokie ceny małych mieszkań

Pytanie o to, czy mała kawalerka może być droższa od większego lokalu o podobnym standardzie, z pozoru wydaje się dziwne. Warto jednak brać pod uwagę nie tylko łączną cenę mieszkania. Analiza RynekPierwotny.pl uwzględnia zarówno nowe, jak i używane mieszkania.

Porównanie cen małych lokali z ich większymi odpowiednikami warto rozpocząć od rynku pierwotnego. Deweloperzy działający na tym rynku oprócz kosztów zmiennych (zależnych od powierzchni budowanego mieszkania), ponoszą również rozmaite koszty stałe. Można tutaj wskazać między innymi wydatki związane z utrzymaniem biura sprzedaży, reklamami, stworzeniem strony internetowej oraz zapłaceniem bankowi za rachunek powierniczy. W przypadku kompaktowych lokali, takie stałe koszty rozkładają się na mniejszą powierzchnię użytkową. Stanowi to ważny powód negatywnie wpływający na jednostkowe ceny kawalerek oraz małych M2.

Poniższa tabela bazująca na danych RynekPierwotny.pl pokazuje, jak w I kw. 2019 r. kształtowały się średnie ofertowe ceny nowych mieszkań z metropolii w zależności od liczby pokoi. Jak nietrudno zauważyć, w przeliczeniu na jeden metr kwadratowy kawalerki były znacznie droższe od pozostałych lokali. Różnica na niekorzyść nowych M1 w stosunku do rynkowej średniej wyniosła:

Warszawa - 3 132 zł/+34 proc.
Kraków - 2 424 zł/+30 proc.
Łódź - 637 zł/+11 proc.
Wrocław - 1 338 zł/+18 proc.
Poznań - 555 zł/+8 proc.
Gdańsk - 2 060 zł/+28 proc.

Szczególnie duże różnice zaobserwowane dla cen nowych mieszkań w Warszawie, Krakowie oraz Gdańsku wynikają nie tylko z rachunku kosztów stałych ponoszonych przez deweloperów. Na terenie trzech wspomnianych miast, ekskluzywne lokale (w tym również kawalerki) stanowią największą część oferty rynku pierwotnego. W Warszawie, Krakowie i Gdańsku najłatwiej znajdziemy wyjątkowo kosztowne M1. Skutecznie zawyżają one średnią cenę 1 mkw. dotyczącą wszystkich mieszkań jednopokojowych. Na szczęście, dostępne są również nowe kawalerki, których jednostkowa cena oscyluje na poziomie zbliżonym do średniej z całego warszawskiego, krakowskiego i gdańskiego rynku.

Cenowy rozkład nowych „M” w zależności od liczby pokoi, wpływa również na rynek wtórny. Świadczą o tym dane statystyczne. Jeżeli chodzi o ofertę używanych mieszkań, to nie mamy jeszcze dostępu do odpowiednich statystyk z I kw. 2019 r. Nieco starsze informacje NBP pochodzące z IV kw. 2018 r. wskazują, że na rynku wtórnym średni koszt małych lokali też jest większy. Różnica średniej ofertowej ceny 1 mkw. używanego mieszkania do 40 mkw. względem średniej stawki dla całego rynku wtórnego pod koniec 2018 r. wyniosła:

 Warszawa - 1171 zł/11%
 Kraków - 900 zł/11%
 Łódź - 191 zł/4%
 Wrocław - 773 zł/12%
 Poznań - 1369 zł/20%
 Gdańsk - 952 zł/11%

Pomimo relatywnie wyższej ceny jednostkowej, małe mieszkania z rynku wtórnego (podobnie jak niewielkie „M” oferowane przez deweloperów), wciąż cieszą się stosunkowo dużą popularnością. Wynika to z dwóch czynników. Po pierwsze, wyższa cena jednostkowa nie jest szczególnie ważna dla osób, które dysponują kwotą wynoszącą np. tylko 200 000 zł i chcą kupić jakiekolwiek lokum. Po drugie, kompaktowe mieszkania zwykle cechują się korzystną relacją pomiędzy kosztem zakupu i poziomem czynszu. Właśnie dlatego wiele osób inwestujących w najem, bierze pod uwagę tylko kawalerki oraz małe M2.

Autor: Andrzej Prajsnar, ekspert portalu RynekPierwotny.pl

Masz newsa, zdjęcie lub filmik? Prześlij nam przez dziejesie.wp.pl