Koniec taryfy ulgowej dla deweloperów. Każdy Kowalski będzie chroniony

Od 2 lipca wszyscy konsumenci kupujący mieszkanie lub dom jednorodzinny od dewelopera będą chronieni przez Deweloperski Fundusz Gwarancyjny (DFG). Również ci, którzy kupują nieruchomość z inwestycji rozpoczętej przed lipcem 2022 r. Tym samym kończy się dwuletni okres przejściowy na dostosowanie się deweloperów do przepisów tzw. ustawy deweloperskiej.

- Od 2 lipca 2024 roku wszystkie osoby fizyczne kupujące domy i mieszkania z rynku pierwotnego, podpisujące od tego dnia umowy deweloperskie, podlegają ochronie DFG. To bardzo istotnie zwiększa ich bezpieczeństwo finansowe – mówi money.pl Małgorzata Ślepowrońska, prezes Ubezpieczeniowego Funduszu Gwarancyjnego (UFG), który zarządza też funduszem deweloperskim.

DFG gwarantuje klientom zwrot wszystkich wpłaconych pieniędzy na poczet kupionej nieruchomości w przypadku upadłości dewelopera albo banku prowadzącego deweloperowi mieszkaniowy rachunek powierniczy - o ile kwota przekroczy równowartość 100 tys. euro chronionych przez Bankowy Fundusz Gwarancyjny (BFG). Czym jest i jak działa fundusz bankowy, można dowiedzieć się TUTAJ. To szczególnie ważne zabezpieczenie, gdy kuje się "dziurę w ziemi" lub nieruchomość jest w budowie.

Również w przypadku odstąpienia klienta od umowy, gdy deweloper nie przeniesie na niego własności lokalu w określonym terminie lub nie usunie istotnej wady nieruchomości, DFG gwarantuje zwrot pieniędzy klientowi. Oczywiście pod warunkiem, że kupujący nie uzyska zwrotu bezpośrednio od sprzedającego.

– Zakup domu lub mieszkania to jedna z najważniejszych inwestycji. Nierzadko przeznaczamy na nią oszczędności życia, a także zaciągamy kredyty na wiele lat. Ochrona wpłaconych środków jest w takiej sytuacji wyjątkowo ważna, zwłaszcza jeśli inwestycja jest w trakcie budowy, a do przeniesienia własności ma dojść za kilkanaście miesięcy czy kilka lat – mówi nam prezes UFG. 

Ochronną funkcję Funduszu widać już w praktyce. Są już przypadki, w których uruchomiliśmy i wkrótce uruchomimy zwrot środków nabywcom nieruchomości na rynku pierwotnym. Kwoty zwrotów sięgają w tych przypadkach setek tysięcy złotych. Pamiętajmy, że są to oszczędności życia lub kredyty zaciągnięte na wiele lat. Dlatego rola DFG jest tak ważna dla konsumentów - dodaje Damian Ziąber, rzecznik UFG.

Rozliczenie poszkodowanego z funduszem deweloperskim wygląda następująco. Po dokonaniu wypłat klientowi dewelopera, DFG przejmuje na siebie roszczenia niedoszłych nabywców mieszkań lub domów wobec deweloperów oraz zarządców i syndyków masy upadłościowej przedsiębiorstwa lub banku.

W tym celu fundusz gromadzi i przetwarza szereg danych przekazywanych mu przez deweloperów oraz banki na temat zawartych umów i powiązanych z nimi rachunków powierniczych. W tym również informacji o kolejnych etapach realizacji inwestycji i wypłat dokonywanych przez banki z rachunków powierniczych na rzecz deweloperów. A więc od lipca DFG będzie mieć pełen przegląd rynku mieszkaniowego.

Chronieni przez fundusz deweloperski konsumenci mogą załatwić wszystkie sprawy przez internet. Aby otrzymać e-mailem lub SMS-em powiadomienia o realizacji kolejnych etapów postępowania, należy założyć konto na portalu UFG.

Według stanu na koniec maja ochroną DFG objętych było ponad 73,4 tys. nabywców, który zakupili domy lub mieszkania w ramach niemal 5,4 tys. inwestycji deweloperskich. Dla porównania: w analogicznym okresie rok wcześniej ochronie podlegało 7,6 tys. nabywców nieruchomości w ramach ponad 1280 inwestycji deweloperskich. 

Średnia wartość nieruchomości objętej ochroną DFG wynosiła na koniec maja 630,2 tys. zł. Warto dodać, że wodą na młyn rynku mieszkaniowego w drugiej połowie ubiegłego roku - w tym również pierwotnego - był bezpieczny kredyt 2 proc. z dopłatą państwa do rat. Program mieszkaniowy wystartował 2 lipca 2023 r., a zakończył się wraz z początkiem tego roku.

DFG zasilają wpłaty od deweloperów. Wartość takiej składki określa w drodze rozporządzenia minister właściwy do spraw budownictwa, planowania i zagospodarowania przestrzennego oraz mieszkalnictwa. Aktualnie obowiązują dwie stawki:

• 0,1 proc. od każdej wpłaty dokonanej na zamknięty mieszkaniowy rachunek powierniczy dewelopera (bank wypłaca deweloperowi zgromadzone na nim środki dopiero po przeniesieniu własności na nabywcę),

• 0,45 proc., jeśli wpłaty przyjmowane są na otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy (bank wypłaca deweloperowi środki w transzach po każdym etapie zrealizowanym zgodnie z harmonogramem inwestycji).

Przykładowo, składka na DFG od pełnej kwoty wpłaconej za zakup mieszkania o wartości 500 tys. zł wyniesie 500 zł (w przypadku zamkniętego rachunku mieszkaniowego) lub 2 250 zł (w przypadku rachunku otwartego). Zgodnie z ustawą, obowiązek naliczenia i odprowadzenia składki na fundusz ciąży na deweloperze. W praktyce koszt ten ponosi klient w cenie mieszkania. Co się na nią składa, można przeczytać TUTAJ.

Jak wspomnieliśmy na początku, po wejściu w życie tzw. ustawy deweloperskiej w lipcu 2022 r. deweloperzy dostali dwa lata na dostosowanie się nowych wymogów. W tym czasie nie wszystkie mieszkania i domy jednorodzinne z rynku pierwotnego kupione w tym czasie podlegały ochronie.

Przykładowo: jeśli deweloper sprzedał chociaż jedno mieszkanie w ramach danej inwestycji rozpoczętej przed pierwszym lipca 2022 r. - czyli przed wejściem w życie nowych przepisów i przed startem funduszu deweloperski - wszystkie kolejne lokale w ramach tej samej inwestycji mógł sprzedawać również bez ochrony DFG.

W praktyce mieliśmy więc na rynku taką sytuację, że niektóre domy i mieszkania kupowane przez ostatnie dwa lata na podstawie m.in. umowy deweloperskiej podlegały ochronie DFG, zaś inne jej nie podlegały.

Za chwilę, 2 lipca, taryfa ulgowa się skończy i wszystkie transakcje pomiędzy deweloperami a konsumentami będą chronione. W maju wartość umów deweloperskich chronionych przez DFG wynosiła 30,1 mld zł. Dane na stronie funduszu są aktualizowane w cyklach miesięcznych.

Nie znajdziemy tam informacji o stanie finansowym funduszu deweloperskiego. Z tym pytaniem zwróciliśmy się do resortu rozwoju. W odpowiedzi czytamy, że jest to ok. 40,1 mln zł według stanu na koniec marca.

Karolina Wysota, dziennikarka money.pl