Skok czynszów o 25 proc. Mają dość. Rząd o nich zapomniał?

Rząd zdecydował, że od drugiej połowy 2024 r. będzie obowiązywać maksymalna cena energii elektrycznej dla gospodarstw w wysokości 500 zł za MWh. To oznacza, że od lipca nowa cena energii będzie zamrożona na poziomie 0,5 zł za kWh (0,6115 zł/kWh brutto). Takie rozwiązanie zawiera projektowana ustawa o bonie energetycznym. Dokument zakłada, że najubożsi i emeryci otrzymają specjalny bon w gotówce.

Tymczasem Związek Rewizyjny Spółdzielni Mieszkaniowych RP (ZRSM RP) uważa, że te przepisy w obecnej wersji nie uchronią członków spółdzielni mieszkaniowych i mieszkańców wspólnot mieszkaniowych przed podwyżkami cen energii, a nawet mogą przyczynić się do podwyżek czynszów.

Zdaniem Piotra Pałki, radcy prawnego i właściciela kancelarii Derc Pałka w projekcie ustawy o bonie energetycznym pominięto szereg grup, które dotąd korzystały z zamrożonych cen energii.

Propozycje zawarte w rządowym projekcie nie obejmują m.in. mieszkańców ogrzewanych lokalnymi kotłowniami, w tym osiedlowymi stanowiącymi własność spółdzielni mieszkaniowych, w których źródłem ogrzewania jest m.in. węgiel kamienny, brykiet czy pelet drzewny.

Mrożenie cen nie dotyczy także części wspólnych budynków mieszkalnych, czyli oświetlenia klatek, alejek, energii dla wind czy bram do garaży podziemnych.

To jednak nie wszystko. - Szczególnie poważnym problem jest także brak wsparcia dla kotłowni gazowych, które dostarczają ogrzewanie mieszkańcom w wielorodzinnych budynkach - wyjaśnia Pałka.

W zasobach spółdzielczych mieszka kilkanaście milionów ludzi, dla nich przepisy zawarte w ustawie o bonie energetycznym mogą okazać się niewystarczające - komentuje z kolei w rozmowie z money.pl Jerzy Jankowski, prezes ZRSM RP.

W jego ocenie potrzebne są systemowe propozycje. Dlatego spółdzielcy zdecydowali się wystosować ważny apel do resortu klimatu. Dotarliśmy do jego treści. ZRSM RP proponuje, aby rząd wziął pod uwagę zapisy ustawy uchwalonej przez rząd PIS, która wprowadziła zamrożone ceny prądu.

"Ustawa ta ustalała cenę maksymalną energii elektrycznej w przypadku przekroczenia określonego limitu dla gospodarstw domowych, a także w przypadku przekroczenia limitu zużytej energii dla utrzymania części wspólnych w budynkach wielorodzinnych" - czytamy w piśmie przekazanym przez spółdzielców do resortu klimatu.

- Nie ma wątpliwości, że czeka nas znaczny wzrost czynszów - ocenia Piotr Pałka.

Jaka to może być skala wzrostów? Okazuje się, że tylko same koszty eksploatacyjne zawarte w czynszach mogą poszybować o co najmniej 25 proc. w górę. W efekcie czynsz za relatywnie niewielkie mieszkanie może stanowić duże obciążenie dla przeciętnego portfela.

Kwestie, na które zwracają uwagę spółdzielcy, dotyczą także wspólnot mieszkaniowych. - Poziom zużycia energii elektrycznej zależy głównie od rodzaju nieruchomości. Koszty z tym związane są oczywiście istotne, ale obecnie o wiele ważniejszym czynnikiem mającym wpływ na wzrost czynszów jest wzrost płacy minimalnej - przypomina Jacek Janas, prezes zarządu Polskiego Stowarzyszenia Zarządców w Warszawie.

Przypomnijmy: do pierwszej z zaplanowanych na ten rok podwyżek płacy minimalnej doszło 1 stycznia. Od tego czasu najniższa krajowa w Polsce wynosi 4242 zł brutto. Kolejna będzie natomiast 1 lipca, kiedy minimalne wynagrodzenie wzrośnie do 4300 zł brutto.

Według Janasa oczywiste jest, że w momencie, gdy najniższe wynagrodzenie rośnie, rosną także inne opłaty. Przekłada się to na wzrost cen m.in. takich usług jak sprzątanie, ochrona czy remonty.

Wzrost płacy minimalnej odbije się więc w znacznie większym stopniu na czynszach niż opłaty związane z eksploatacją mediów. W przypadku mniejszych osiedli mieszkaniowych wzrost czynszów spowodowany wzrostem płacy minimalnej może stanowić nawet 30 proc. wszystkich opłat - podkreśla Janas.

Zdaniem naszego rozmówcy podwyżki czynszów najszybciej odczują mieszkańcy małych spółdzielni i wspólnot. Powodem są przepisy.

W przypadku spółdzielni mieszkaniowych o wszystkim decyduje uchwała rady nadzorczej. Z art. 4 ust. 7 Ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych wynika, że "o zmianie wysokości opłat spółdzielnia jest obowiązana zawiadomić co najmniej na trzy miesiące naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego".

Jeśli spółdzielnia ma niewielu członków, stanie się to znacznie szybciej niż w przypadku dużych osiedli mieszkaniowych. Z kolei wspólnoty muszą postępować zgodnie z ustawą o własności lokali, którą uchwalono jednak blisko 30 lat temu, gdy nie było dużych wspólnot mieszkaniowych. Tymczasem obecnie w przypadku dużych osiedli mieszkaniowych, wspólnota obejmuje często kilkaset właścicieli lokali, w związku z tym proces przeprowadzania uchwały w sprawie planowanych podwyżek może trwać rok lub dłużej.

- To oznacza, że do podwyżek dojdzie, tyle że z opóźnieniem. Koszty, które mają wpływ na wzrost czynszów w tym roku, będą miały realne przełożenie na podwyżki dopiero w przyszłym roku - zaznacza Jacek Janas. Do tego czasu, jego zdaniem, uda się najprawdopodobniej przegłosować uchwały o podwyżkach we wspólnotach i spółdzielniach.

Niektórym spółdzielniom i wspólnotom mieszkaniowym, z powodu wzrostu kosztów może już brakować środków na obsługę bieżącej działalności. Dlatego większość najprawdopodobniej skorzysta ze środków zgromadzonych na funduszu remontowym.

Z tej puli będą dokładać do swojej działalności, aby gdy opłaty dla mieszkańców zostaną podwyższone, to sobie wyrównać. Ta sytuacja może jednak grozić wstrzymaniem remontów. Podwyżki czynszów mogą także pogłębić zadłużenie spółdzielni i wspólnot mieszkaniowych.

Jak wynika z danych Krajowego Rejestru Długów, w 2023 roku zaległości w opłatach mieszkaniowych przekraczają już w Polsce 290 mln zł. Są to głównie zaległości w regulowaniu czynszu, opłacaniu kosztów ogrzewania i wywozu śmieci.

Z powodu rosnących długów, spółdzielnie i wspólnoty mieszkaniowe mają także coraz mniej pieniędzy na remonty, utrzymanie części wspólnych i bieżącą eksploatację. Rzadko wykazują się jednak aktywnością w odzyskiwaniu długów od osób, które nie płacą czynszów. Coraz częściej "odbijają" sobie to inaczej, podnosząc czynsze, uwzględniając przy tym swój poziom zadłużenia.

Agnieszka Zielińska, dziennikarka money.pl