Czym jest bezumowne korzystanie z nieruchomości?
Bezumowne korzystanie z nieruchomości to użytkowanie danej nieruchomości bez posiadania do tego odpowiedniego tytułu prawnego. W praktyce oznacza to, że stron nie obowiązuje żadna umowa (np. najmu), a jedna z nich bezpodstawnie użytkuje lokum. Kiedy ma to miejsce? Najczęściej wtedy, gdy korzystanie z nieruchomości powinno się zakończyć, np. w wyniku wygaśnięcia umowy najmu lub dzierżawy, a dotychczasowy najemca lub dzierżawca nadal nie opuszcza nieruchomości.
Bezumowne korzystanie z nieruchomości ma miejsce również wtedy, gdy osoba nieuprawniona zajmuje czyjąś nieruchomość w złej wierze na przykład w przypadku zasiedzenia. Dotyczy to także sytuacji, gdy osoba, która zajmuje nieruchomość, nie jest świadoma tego, że nie posiada tytułu prawnego umożliwiającego jej korzystanie z niej. Dzieje się tak np. wtedy, gdy korzystający myśli, że jest spadkobiercą nieruchomości, a testament stanowi inaczej.
Czego można dochodzić w przypadku bezumownego korzystania z nieruchomości?
Właściciel może wystąpić z roszczeniem, które służy mu do ochrony prawnej jego interesów majątkowych. Może być skierowane przeciwko faktycznemu posiadaczowi, czyli osobie, która zajmuje nieruchomość pomimo tego, że nie ma podstawy prawnej, która jej to umożliwia.
Pozew o bezumowne korzystanie z nieruchomości ma za zadanie przywrócić właściwą sytuację majątkową, która została zaburzona od czasu, gdy nieruchomość, która jest własnością danej osoby, znajduje się w posiadaniu innej.
Właściciel powinien wystąpić o odszkodowanie za bezumowne korzystanie z nieruchomości, z którym powiązane jest roszczenie windykacyjne (o zwrot nieruchomości) oraz negatoryjne (o przywrócenie stanu zgodnego z prawem i zaniechania naruszeń).
Te roszczenia jedynie chronią go w razie pozbawienia faktycznego władztwa nad nieruchomością, jednak nie rekompensuje poniesionych strat wynikających z naruszonych interesów majątkowych. Temu służy właśnie wynagrodzenie z tytułu bezumownego korzystania z nieruchomości. Na jaką kwotę może liczyć właściciel?
Wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z nieruchomości
Wysokość wynagrodzenia z tytułu bezumownego korzystania z nieruchomości jest ustalana w taki sposób, by chronić prawa majątkowe właściciela, a "posiadanie opierało się na prawie". Oznacza to, że wysokość odszkodowania określana jest na podstawie stawek rynkowych np. czynszu czy dzierżawy dla danej nieruchomości.
Zasada ustalania wysokości wynagrodzenia z tytułu bezumownego korzystania z nieruchomości ma na celu uzyskanie przez właściciela świadczenia, która odpowiada rzeczywistym stratom i zrekompensuje mu brak możliwości korzystania z nieruchomości w tym okresie.
Co ważne, wynagrodzenie należy się właścicielowi niezależnie od tego, czy powstała szkoda. Oznacza to, że nawet w sytuacji, gdy właściciel nie poniósł żadnej straty w związku z tym, że nie korzystał z nieruchomości, może wystąpić z roszczeniem. Sąd przy ustalaniu wysokości odszkodowania nie bierze pod uwagę korzyści, które odniósł w tym czasie bezpodstawny posiadacz.
Nie ma znaczenia także to, czy korzystanie z nieruchomości bez tytułu prawnego nastąpiło z winy faktycznego posiadacza (posiadacz samoistny). Właściciel może zdecydować się na osobne dochodzenie roszczeń za różne okresy.
Kiedy następuje przedawnienie roszczenia?
Warto pamiętać o tym, że odszkodowanie za bezumowne korzystanie z nieruchomości to roszczenie, która obowiązuje przedawnienie. Co do zasady roszczenie ulega przedawnieniu po okresie 6 lat, ponieważ nie ma charakteru okresowego. Jednak gdy nieruchomość została zwrócona, roszczenie przedawnia się z upływem roku od dnia zwrotu.
Roszczenie windykacyjne oraz negatoryjne, czyli o zwrot nieruchomości oraz przywrócenie stanu zgodnego z prawem i zaniechanie naruszeń, nie ulegają przedawnieniu.