Od stycznia 2022 r. osoby, które mają własny grunt, mogą na nim wybudować dom o powierzchni do 70 m kw. według uproszczonej procedury. Urzędnicy nie mogą się temu sprzeciwić, nawet jeśli działka znajduje się na terenach chronionych programem Natura 2000 lub w okolicy parków krajobrazowych, gdzie nie można się budować.
Możliwość budowania domów do 70 m kw. na zgłoszenie miała być początkiem rewolucji. Była też jednym z filarów Polskiego Ładu. Prezes PiS Jarosław Kaczyński zapewniał w 2021 r., że nowe przepisy za sprawą przełamywania administracyjnych blokad, uniemożliwią wielu Polakom realizację marzeń o własnym domu. - Jeżeli ludzie skorzystają z tej propozycji, szybko mogą mieć własny domek, z umiarkowanym, ale solidnym metrażem - przekonywał.
Czas pokazał, że założenia się nie sprawdziły, a nowe przepisy otworzyły furtkę dla samowoli budowlanych.
Dalsza część artykułu pod materiałem wideo
Budujący domy do 70 mkw. korzystają z wielu udogodnień
Inwestorzy, którzy zdecydują się dziś na budowę domu do 70 m kw., mogą korzystać z wielu udogodnień. Poza uproszczoną procedurą ubiegania się o zgodę na budowę nie muszą zatrudniać kierownika budowy. Nie obejmuje ich również obowiązek posiadania świadectwa energetycznego.
Ponadto nie muszą przejmować się restrykcyjnymi parametrami dotyczącymi budowy. Chodzi tu m.in. o tzw. wskaźnik EP, który wyznacza zapotrzebowanie na "nieodnawialną energię pierwotną", potrzebną do ogrzewania w budynku, podgrzewania wody, a także chłodzenia, wentylacji i oświetlenia. Dodatkowo budujący mogą także korzystać z gotowych projektów, które mogą pobierać bezpłatnie ze strony Głównego Urzędu Nadzoru Budowlanego (GUNB).
Urzędy miały dotąd związane ręce
Mimo tak wielu ułatwień, po pierwszym roku z uproszczonej ścieżki skorzystało niespełna 1,2 tys. osób - wynika z danych GUNB. Nowe przepisy stały się również problemem dla samorządów zajmujących się wydawaniem pozwoleń na budowę dla domów, których metraż tego wymagał. Powód? Uchwalone ponad dwa lata temu prawo okazało się dziurawe.
Nie ma w nim przepisów, które regulowałyby sytuacje, co ma robić urząd, jeśli stwierdzi niekompletność dokumentów, które są niezbędne do zgłoszenia budowy domu do 70 m kw. Nie wiadomo także, co powinien w takim wypadku zrobić: czy zwrócić dokumenty inwestorowi, czy zawiadomić powiatowego inspektora nadzoru budowlanego. Przepisy wyłączają także możliwość merytorycznej weryfikacji zgłoszeń lub wezwania do ich uzupełnienia - komentuje Piotr Jarzyński z kancelarii prawnej Jarzyński & Wspólnicy.
Jego zdaniem udogodnienia związane z budową domów do 70 m kw. stały się również okazją do naginania prawa. Niektórzy zaczęli skupować grunty rolne, w tym często w sąsiedztwie terenów chronionych, dzielić je na działki, a następnie oferować je kupującym, mimo że na takich gruntach nie można się w ogóle budować. W efekcie wielu ekspertów prognozowało wysyp samowoli budowlanych.
Resort rozwoju szykuje zmianę przepisów. Samo zgłoszenie już nie wystarczy
Ministerstwo Rozwoju i Technologii (MRiT) chce to ukrócić. W tym celu resort przygotował projekt zmian w ustawie o prawie budowlanym. W dokumencie zaproponowano dodanie przepisów doprecyzowujących kwestie związane ze zgłoszeniem budowy domów jednorodzinnych do 70 m kw.
Money.pl dowiedział się, że projekt znajduje się obecnie na etapie uzgodnień międzyresortowych i konsultacji, a planowany termin przedłożenia projektu Radzie Ministrów to drugi kwartał 2024 r.
Na czym mają polegać najważniejsze zmiany w dotychczasowych przepisach? Z odpowiedzi resortu wynika, że uproszczona procedura budowy domów jednorodzinnych do 70 m kw. nie będzie miała zastosowania, jeśli dokumentacja załączona do zgłoszenia nie będzie kompletna.
Nie będzie można także realizować budowy "z ulgą", gdy "organ administracji architektoniczno-budowlanej na podstawie przedłożonej dokumentacji nie ustali, że budowa jest prowadzona w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych inwestora".
Okazuje się, że na konieczność doprecyzowania przepisów zwracały uwagę samorządy i terenowe organy administracji architektoniczno-budowlanej. Zdarzały się bowiem sytuacje, w których inwestorzy przedkładali w urzędach jedną lub dwie kartki w ramach procedury zgłoszenia i oczekiwali potraktowania tego jak kompletnego zgłoszenia budowy.
MRiT w przesłanym do redakcji money.pl komentarzu podkreśla także, że budowa domów jednorodzinnych o powierzchni zabudowy do 70 m kw. musi być zgodna z ustaleniami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku jego braku wymagane jest uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy.
"Problemem będzie nawet brak jednego dokumentu"
Zapytaliśmy ekspertów, jak oceniają projekt resortu rozwoju. Według Piotra Jarzyńskiego najnowsze propozycje zmian są zbliżone do nowelizacji prawa budowlanego, która była przedmiotem prac poprzedniej kadencji parlamentu. Nie została jednak uchwalona.
W stosunku do tamtej propozycji wycofano się z rozszerzenia uproszczonego zgłoszenia budowy domów dla powierzchni zabudowy powyżej 70 m kw., co było powszechnie krytykowane zarówno przez samorządy jak i ekspertów. Wrócono z kolei do pomysłu uregulowania kwestii uproszczonego zgłoszenia budowy domów jednorodzinnych do 70 m kw. - wskazuje Piotr Jarzyński.
Ekspert wyjaśnia także, że zgodnie z projektem ministerstwa rozwoju, samo zgłoszenie nie wystarczy, aby się budować. W praktyce, jeśli inwestor nie dostarczy wszystkich wymaganych przepisami dokumentów, nie będzie mógł skorzystać z uproszczonej procedury.
Wystarczy nawet brak jednego dokumentu i będzie to powodowało, że urząd nałoży obowiązek uzupełnienia dokumentacji w określonym terminie. Dodatkowo będzie mógł wnieść sprzeciw w drodze decyzji na takie zgłoszenie - tłumaczy.
Zmiany w przepisach " tymczasową protezą"
Dr Piotr Pałka, radca prawny i wspólnik DERC Pałka Kancelaria Radców Prawnych zwraca uwagę na inną kwestię. Jego zdaniem regulacje prawne dotyczące budowy domów do 70 m kw. miały typowo populistyczny charakter. - W przepisach przygotowanych dla tej grupy inwestorów pominięto szereg instytucji, które są niezbędne w procesie inwestycyjnym. W efekcie samorządy i nadzór budowlany miały związane ręce - zauważa.
W ocenie eksperta, uprzywilejowana pozycja budujących domy do 70 m kw. na tle pozostałych inwestorów, może naruszać konstytucyjną równość obywateli wobec prawa.
- Kolejną zasadą, o której nie można zapominać przy tworzeniu wyłączeń przepisów dla określonych grup, jest także zasada prawa do przyzwoitej legislacji. W przypadku budowy domów do 70 mkw. zrezygnowano z możliwości weryfikacji takich inwestycji, w tym nawet możliwości wyrażenia opinii przez starostę - wyjaśnia prawnik.
Jak słyszymy, próba naprawienia dotychczasowych przepisów, może okazać się "tymczasową protezą". Powód? Okazuje się, że nowa rządowa propozycja nie wyjaśnia, w jaki sposób urząd ma ustalać, że konkretne zgłoszenie spełnia wszystkie wymogi formalne.
- W efekcie przybędzie pracy starostom i wojewodom - ocenia Piotr Jarzyński. Pierwsi będą wzywali inwestorów do uzupełnienia zgłoszeń lub w niektórych przypadkach będą wnosili sprzeciw w formie decyzji do wniesionych zgłoszeń. Z kolei wojewodowie będą musieli rozpatrywać odwołania od takich decyzji. Sprawy będą również trafiały do sądów administracyjnych. W konsekwencji zdaniem eksperta ukrócony zostanie jednak proceder dokonywania zgłoszeń budowy domów z niekompletnymi dokumentami.
Zwróciliśmy się z prośbą o komentarz do Waldemara Budy, szefa MRiT w rządzie Zjednoczonej Prawicy, który był wielkim orędownikiem budowy domów do 70 m kw. na zgłoszenie. Nie odebrał jednak od nas telefonu.
Agnieszka Zielińska, dziennikarka money.pl