Powrót użytkowania wieczystego. Jest nowy projekt

Chodzi o projekt ustawy o uregulowaniu praw do gruntów zabudowanych przez spółdzielnie mieszkaniowe, o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz niektórych innych ustaw.

W przygotowanym przez Ministerstwo Rozwoju i Technologii projekcie noweli przewidziano m.in. zniesienie generalnego zakazu ustanawiania użytkowania wieczystego na cele mieszkaniowe. W ten sposób przywrócony ma zostać stan prawny sprzed 1 stycznia 2019, kiedy to w życie weszła ustawa o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności. Ma to umożliwić publicznemu właścicielowi gruntu ustanowienie trwałego tytułu prawnego "na rzecz podmiotu realizującego przedsięwzięcia doniosłe społecznie i gospodarczo", przy jednoczesnym zachowaniu kontroli nad realizacją określonego celu.

Projekt zakłada wprowadzenie preferencyjnych opłat z tytułu użytkowania wieczystego ustanowionego na cele społecznego budownictwa mieszkaniowego oraz budowy akademików. Stawka opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego ma wynieść 0,3 proc. ceny gruntu, a pierwsza opłata z tytułu użytkowania wieczystego ma nie przekraczać 10 proc. ceny nieruchomości. Dotyczyć to ma wyłącznie gruntów oddanych w użytkowanie wieczyste po wejściu nowych przepisów w życie.

Jak wskazano w uzasadnieniu, nowelizacja ma też uregulować kwestie dotyczące gruntów zabudowanych przez spółdzielnie mieszkaniowe. Potrzeba ta wynika z zaszłości historycznych. W okresie PRL i pierwszych latach transformacji ustrojowej spółdzielnie pozyskiwały grunty najczęściej od państwa lub gminy. Przekazywane im użytkowanie wieczyste wykluczało jednak korzystanie przez spółdzielnie z instytucji zasiedzenia. Niemożliwe było również przeniesienie na spółdzielnie własności gruntu na podstawie Kodeksu cywilnego. Jak zauważył resort rozwoju, problem ten dotyczy przede wszystkim gruntów w Warszawie.

Jak wskazano w uzasadnieniu, środowiska spółdzielcze od wielu lat postulują podjęcie działań legislacyjnych w celu uregulowania stanów prawnych gruntów zabudowanych przez spółdzielnie budynkami mieszkalnymi, do których nie uzyskały one dotąd trwałego tytułu prawnorzeczowego.

"W obowiązującym stanie prawnym, w tym w szczególności zgodnie z przepisami ustawy z dnia 16 września 1982 r. – Prawo spółdzielcze (...) oraz ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (...) spółdzielnie mieszkaniowe mogą ustanawiać spółdzielcze prawa jedynie w budynkach stanowiących własność lub współwłasność spółdzielni. W tym stanie rzeczy skuteczne ustanowienie spółdzielczego prawa do lokalu, a także odrębnej własności lokalu lub domu jednorodzinnego, jest uwarunkowane posiadaniem prawa własności lub użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej, na której posadowiony został budynek" - wyjaśnił resort rozwoju w uzasadnieniu.

MRiT wskazało, że źródłem tego problemu była powszechna w okresie PRL praktyka udzielania przez organy władzy publicznej decyzji lokalizacyjnych, na podstawie których spółdzielnie realizowały inwestycje mieszkaniowe na gruntach stanowiących własność państwową. Zjawisko to było szczególnie widoczne w okresie intensywnej urbanizacji w latach 70. i 80., a w mniejszym stopniu także na początku lat 90. XX wieku.

Ministerstwo zwróciło również uwagę, że niektóre spółdzielnie nie zgłosiły roszczenia o ustanowienie użytkowania wieczystego gruntów oraz nieodpłatne przeniesienie własności znajdujących się na nich budynków. Rozwiązania te przewidziane są w ustawie o gospodarce nieruchomościami z 1997 r. Ponadto - jak wskazało ministerstwo - znaczna liczba wniosków zgłoszonych w tym trybie pozostaje nadal nierozpatrzona, ze względu na brak "skutecznych instrumentów zapobiegania bezczynności organów".

W projekcie przewidziano też doprecyzowanie przepisów dotyczących gospodarowania nieruchomościami publicznymi. M.in. uzupełniony ma zostać (zawarty w ustawie o gospodarce nieruchomościami) katalog przesłanek do odmowy oddania w użytkowanie wieczyste warszawskich gruntów - objętych tzw. dekretem Bieruta - dawnym właścicielom lub ich następcom prawnym. MRiT wskazało, że dzięki temu "odpadnie przeszkoda do regulacji stanu prawnego gruntu ze względu na zgłoszone roszczenia".

Przygotowany przez MRiT projekt noweli przewiduje również uzupełnienie katalogu nieruchomości, które tworzą zasób Skarbu Państwa oraz samorządu terytorialnego o nieruchomości, w stosunku do których ustanowiono spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu.

Wprowadzona ma zostać też możliwość odwołania decyzji o nieodpłatnym przeniesieniu własności nieruchomości na rzecz państwowej lub samorządowej osoby prawnej w przypadku, kiedy nieruchomość będzie wykorzystywana niezgodnie z określonym przeznaczeniem. Jak wskazano, zabezpieczy to interesy publicznego właściciela gruntu.

Projekt przewiduje również uzupełnienie przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami, dotyczących udostępniania nieruchomości na czas nieoznaczony. Będzie ono wymagało zgody właściwego ministra.