Rząd chce uratować kluczową reformę. Ekspert ocenia skutki

Rząd chce pójść na rękę osobom, które planują zakup lub sprzedaż nieruchomości. Resort infrastruktury planuje wydłużyć termin obowiązywania dotychczasowych studiów uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego do 30 czerwca 2026 r.

Projektowane zmiany mają szczególnie pomóc tym jednostkom samorządowym, które napotkały komplikacje podczas uzgodnień z odpowiednimi organami i instytucjami. Ministerstwo wyraźnie podkreśla ten aspekt w przygotowanej ocenie skutków regulacji. Problematyczne okazały się również konsultacje społeczne, podczas których niektóre gminy otrzymały znaczną liczbę uwag do projektowanych planów ogólnych, co wymaga dodatkowego czasu na ich rzetelną analizę.

Jarosław Jędrzyński, ekspert portalu RynekPierwotny.pl w komentarzu dla money.pl potwierdza, że nowelizacja ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, która weszła w życie 24 września 2023 roku, wprowadziła istotne zmiany w procedurze przekształcania gruntów rolnych na budowlane. - Polegają one na wyraźnym zaostrzeniu zasad dotyczących odrolnienia gruntów rolnych klas I-III położonych poza granicami miast - mówi.

Co zmieniły przyjęte dwa lata temu przepisy? - Przed nowelizacją możliwe było uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy dla takich gruntów na uproszczonych zasadach, bez konieczności uzyskiwania zgody ministra rolnictwa i rozwoju wsi. Nowe przepisy wymagają jednak określenia tzw. obszarów uzupełnienia zabudowy w planie ogólnym gminy, co jest warunkiem do przeznaczenia tych gruntów na cele nierolnicze bez wspomnianej zgody - wskazuje.

- Tymczasem do końca stycznia 2025 r. tylko trzy czwarte gmin rozpoczęło prace nad planami ogólnymi. Tym samym ich uchwalenie może potrwać, co w praktyce teoretycznie ogranicza możliwość odrolnienia tych gruntów - wskazuje.

Kluczowych szczegółów w przepisach jest więcej. - Nowelizacja z 2023 r. wprowadziła zmiany w ustawie o ochronie gruntów rolnych i leśnych, eliminując możliwość zmiany przeznaczenia gruntów rolnych na budowlane na uproszczonych zasadach. Brak przepisów przejściowych w tym zakresie spowodował, że z dnia na dzień inwestorzy utracili możliwość korzystania z dotychczasowych uproszczeń, co budzi szereg wątpliwości prawnych - podkreśla.

Ekspert wyjaśnił też, co przyniosą zmiany, które planuje Ministerstwo Rozwoju i Technologii. Czy przedłużenie terminu wprowadzenia zmian nowelizacji ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, czyli przedłużenie ważności studiów uwarunkowań do 30 czerwca 2026 r., całkowicie rozwiązuje problem?

Poza zmianą terminu wejścia w życie tzw. planów ogólnych ministerstwo zapowiedziało korektę przepisów w kierunku eliminacji ewentualnych błędów nowelizacji oraz doprecyzowania jej przepisów w punktach budzących wątpliwości prawne. Być może wśród zapowiadanych korekt znajdą się również punkty dotyczące przekształcania gruntów rolnych na budowlane - wskazuje Jarosław Jędrzyński.

Ekspert podkreśla też, że nowe przepisy będą mniej uciążliwe, ale trudno dziś ocenić, w jakim stopniu. - W tej sytuacji ryzyko braku możliwości odrolnienia gruntów przeznaczonych już do takiej procedury według dotychczasowych przepisów wydaje się wyraźnie mniejsze, choć wiele będzie zależało od kolejnych kroków resortu rozwoju. Kwestia przekwalifikowywania gruntów rolnych na nierolnicze dotyczy przede wszystkim inwestorów indywidualnych. Trudno jest przewidzieć ostateczny kształt przepisów i ich wpływ na ceny, jednak nie wydaje się, by był on znaczący - podsumowuje.

Nowelizacja zakłada przedłużenie ważności dotychczasowych studiów uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego do 30 czerwca 2026 roku. Ta zmiana pociąga za sobą modyfikację innych terminów związanych z reformą, w tym tych dotyczących rejestru urbanistycznego oraz zasad wydawania decyzji o warunkach zabudowy i lokalizacji inwestycji celu publicznego. Nowe przepisy przejściowe umożliwią kontynuowanie już rozpoczętych procedur, co ma zapobiec potencjalnej blokadzie procesów inwestycyjnych.

Warto zaznaczyć, że rząd zamierza wprowadzić te zmiany w trybie przyspieszonym -projekt został skierowany bezpośrednio do Stałego Komitetu Rady Ministrów, z pominięciem etapu standardowych konsultacji publicznych. Świadczy to o pilnym charakterze proponowanych modyfikacji.

W ostatnich miesiącach obserwowano zjawisko określane jako "wyścig po działki", związane z nadchodzącymi zmianami prawnymi. Inwestorzy intensywnie składali wnioski o wydanie decyzji o warunkach zabudowy według obecnych przepisów, chcąc zdążyć przed wejściem w życie nowych regulacji. Maciej Górski, adwokat i partner w kancelarii GPLF, komentował w grudniu, że obserwowane działania nie mają charakteru panicznego, lecz są raczej przemyślanymi decyzjami biznesowymi, podejmowanymi zarówno przez deweloperów i inwestorów, jak i właścicieli nieruchomości.

Robert Kędzierski, dziennikarz money.pl