Skończy się wreszcie grzanie na koszt sąsiadów?
Ogrzewanie mieszkania przy pomocy ciepła, za które płacą sąsiedzi, to kontrowersyjna kwestia. Niedawno doczekała się ona ważnego rozstrzygnięcia. Nie będą z niego zadowolone osoby, które zakręcają kaloryfery.
Spadek temperatury za oknem zwiastuje pojawienie się tematów związanych z ogrzewaniem domów i mieszkań. Często dotyczą one np. wzrostu kosztów ciepła lub mało dokładnych podzielników. Warto wiedzieć, że w kontekście ogrzewania istnieje jeszcze jeden kontrowersyjny temat.
Mowa o praktykach polegających na dogrzewaniu mieszkania kosztem sąsiadów. Niedawno w tej sprawie zapadło ważne postanowienie Sądu Najwyższego. Eksperci portalu RynekPierwotny.pl zamierzają je przybliżyć. Warto jednak zdawać sobie sprawę z faktu, że stanowisko Sądu Najwyższego automatycznie nie rozwiąże problemu z sąsiadami, którzy dogrzewają swoje „M” naszym kosztem.
Kłopotliwym tematem musiał zająć się Sąd Najwyższy
Warto pamiętać, że problem związany z dogrzewaniem mieszkania kosztem sąsiadów wcale nie jest nowy. Krajowe media pisały o nim już ponad 10 lat temu. Przez ten cały czas, na wokandę trafiały kolejne spory pomiędzy właścicielami niedogrzanych mieszkań oraz spółdzielniami i wspólnotami mieszkaniowymi. Jeden z takich sporów dotarł aż do Sądu Najwyższego (SN). Efektem tej sytuacji jest niedawne postanowienie SN wydane w ramach odpowiedzi na skargę nadzwyczajną Prokuratora Generalnego. Sąd Najwyższy 28 września 2020 r. oddalił wspomnianą skargę (zobacz sygn. akt I NSNc 51/19), która w ogóle nie spełniała wymogów prawnych.
Sprytny dom bez rachunków i pozwolenia na budowę. "Minimalizm to kierunek, w którym powinniśmy iść"
Większe znaczenie mają jednak pewne argumenty przy okazji wskazane przez sędziów SN. Potwierdzają one, że pomimo zakręcenia kaloryferów lokal nadal może być ogrzewany ciepłem z sąsiednich mieszkań. To zjawisko jest szczególnie widoczne w przypadku starszych mieszkań z czasów PRL-u. Skarga Prokuratora Generalnego dotyczyła właśnie takiego lokalu, przez który przechodzą piony grzewcze.
Sąd Najwyższy zwrócił uwagę, że właściciel mieszkania mimo zakręcenia kilku kaloryferów z podzielnikami wyparkowymi, nadal mniej lub bardziej świadomie korzystał z ciepła dostarczanego przez nieopomiarowaną część instalacji. Zdaniem Sądu Najwyższego w opisywanej sytuacji lokator powinien ponieść koszty ciepła ogrzewającego mieszkanie, ponieważ kaloryfery nie są jedynym jego źródłem. W tym kontekście warto pamiętać, że opłata stała za ogrzewanie oprócz kosztów dogrzania części wspólnych (np. klatek schodowych) często obejmuje również przenikanie ciepła przez ściany oraz jego emisję poprzez piony grzewcze.
Można narzucić lokatorom minimalne zużycie ciepła
Niedawne stanowisko Sądu Najwyższego sugeruje, że osoby korzystające z ciepła sąsiadów nie powinny spać zupełnie spokojnie. Niektórzy zarządcy budynków wielorodzinnych od pewnego czasu próbują zmuszać takich lokatorów do ogrzewania swoich mieszkań. Jeden z częściej stosowanych pomysłów polega na ustalaniu minimalnego limitu zużycia ciepła w sezonie grzewczym (np. 10 GJ + koszty stałe). Uchwała łódzkiej wspólnoty wprowadzająca właśnie taki limit zużycia ciepła w sezonie grzewczym stała się przyczyną batalii sądowej. Jedna z właścicielek mieszkań zaskarżyła bowiem wspomnianą uchwałę do Sądu Okręgowego w Łodzi. Ten sąd przyznał jednak rację wspólnocie mieszkaniowej i stwierdził, że wprowadzony wymóg zużycia określonej ilości ciepła chroni interesy sąsiadów (zobacz wyrok z dnia 21 października 2014 r. - sygn. akt II C 1386/13).
Właścicielka mieszkania postanowiła wnieść apelację, która jednak okazała się bezskuteczna. Łódzki Sąd Apelacyjny zwrócił uwagę na to, że mieszkanie powódki było dogrzewane przez ściany (kosztem sąsiadów), a wprowadzona norma zużycia ciepła (10 GJ przez sezon grzewczy) wydawała się stosunkowo nieduża. Opisywane rozstrzygnięcie sądu stanowi wskazówkę dla spółdzielni i wspólnot mieszkaniowych. Muszą one jednak liczyć się z faktem, że uchwała wprowadzająca minimalny poziom zużycia ciepła mimo wszystko może zostać zaskarżona do sądu. Wynik takiego sporu sądowego w praktyce nie jest całkowicie pewny. Będzie on zależał między innymi do tego, jak wysoką minimalną normę zużycia ciepła narzucono lokatorom. Na pewno w przeliczeniu na 1 mkw. mieszkania nie powinna być to wartość zbliżona do średniej z danego budynku.
RynekPierwotny.pl – największy ogólnopolski portal zawierający oferty mieszkań i domów od deweloperów. Od ponad 10 lat pomaga osobom szukającym w wyborze i zakupie własnego „M”. Serwis zawiera ponad 70 000 ofert: domów, mieszkań, lokali użytkowych oraz lokali inwestycyjnych. Swoich klientów wspiera również poradami ekspertów oraz bazą wiedzy zawierającą najważniejsze kwestie związane z zakupem mieszkania na rynku pierwotnym.
