Drożyzna pcha ludzi do sprzedaży niedokończonych domów. Jak to zrobić?

Decyzja o rozpoczęciu budowy musi być dobrze przemyślana. Wymaga przeanalizowania przede wszystkim możliwości finansowych oraz opcji skorzystania z kredytu bankowego. Kiedy projekt domu jest już wybrany, a wszystkie formalności budowlane w urzędach zrealizowane, można rozpoczynać prace. Niestety w trakcie realizacji inwestycji może się okazać, że jej koszty będą zbyt dużym obciążeniem. Rosnące ceny materiałów budowlanych i coraz wyższa inflacja konsumencka powodują, że wiele osób, które marzyły o domu, zastanawia się, jak dokonać jego sprzedaży w trakcie budowy. Jakie dokumenty trzeba przygotować?

Rosnące ceny materiałów budowlanych stanowią dla wielu inwestorów przeszkodę nie do pokonania. Wcześniej przygotowane kosztorysy prac mogą stracić na aktualności w krótkim czasie, a dobranie kredytu hipotecznego okazuje się niemożliwe. Jeśli nie masz żadnych innych dodatkowych źródeł, z których można pokryć koszty dokończenia budowy, możesz zdecydować się na zawieszenie inwestycji.

Trzeba jednak wiedzieć, że konieczne jest jej dokończenie w odpowiednim terminie. Prawo stanowi bowiem o konieczności rozpoczęcia inwestycji w ciągu trzech lat od dnia, w którym decyzja o pozwoleniu na budowę stała się ostateczna. Na dokładnie taki sam okres można przerwać roboty, ale jeśli żadne prace wpisane w dzienniku budowy nie będą w tym czasie realizowane, to wszystkimi formalnościami, w tym pozyskaniem pozwolenia na przeprowadzenie inwestycji, trzeba się będzie zająć jeszcze raz.

Jeśli w tym czasie nie uruchomisz na nowo budowy lub uznasz, że nie będziesz w stanie jej dokończyć pod względem finansowym, wyjściem może być sprzedaż domu w trakcie inwestycji. Jak ją przeprowadzić?

Sprzedaż niedokończonego domu, a więc w trakcie budowy, jest możliwa, ale wówczas przedmiotem sprzedaży jest właściwie grunt – działka, choć wielu sprzedających będzie publikowało ogłoszenia o treści "sprzedam dom w trakcie budowy". Pod względem formalnym sprzedaż będzie jednak obejmowała grunt, ponieważ obiekt nieukończony nie stanowi odrębnej nieruchomości od działki, na której trwa inwestycja. Dopiero gdy budowa się zakończy, inwestor może złożyć wniosek o wyodrębnienie samodzielnych lokali mieszkalnych bądź użytkowych.

Zanim potencjalny kupiec zdecyduje się na zakup nieukończonego domu jednorodzinnego, będzie chciał zapoznać się z jego dokumentacją, na podstawie której obiektywnie oceni stan zaawansowania inwestycji i pozna sytuację prawną nieruchomości. Z perspektywy nabywcy jest to bardzo istotne, ponieważ od momentu zakupu domu w budowie to on będzie odpowiadał za jej dokończenie, a następnie dopełnienie formalności związanych z uzyskaniem pozwolenia na użytkowanie nieruchomości, jeśli jest ono wymagane.

Oto jakie dokumenty do sprzedaży domu w budowie będą potrzebne:

• miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego lub decyzja o warunkach zabudowy – wskazują one, jak mogą zostać zagospodarowane sprzedawana nieruchomość i jej otoczenie;

• księga wieczysta nieruchomości gruntowej – dostarczy ona informacje o aktualnym właścicielu czy właścicielach oraz wskaże, czy istnieją jakiekolwiek obciążenia nieruchomości, np. z tytułu hipoteki;

• wypis i wyrys z rejestru gruntów;

• pozwolenie na budowę oraz projekt budowlany i dokumentacja techniczna, obrazujące, jak powinien wyglądać dom po zakończeniu budowy;

• dziennik budowy, który wskaże, na jakim etapie jest budowa – czy jest to stan surowy otwarty, stan surowy zamknięty, czy może stan deweloperski;

• protokoły odbioru, potwierdzające prawidłowość wykonania instalacji w budynku.

Kiedy decydujesz się na sprzedaż domu w budowie, nie zapłacisz podatku dochodowego od osób fizycznych, jeśli od dnia nabycia gruntu minęło co najmniej pięć lat. Grunt mogłeś kupić lub otrzymać – jako darowiznę lub element spadku. Jeśli okres ten jeszcze nie minął, podatek trzeba uiścić do urzędu skarbowego.

Podstawą sprzedaży domu w trakcie budowy i jego zakupu jest, podobnie jak przy zbywaniu gotowego obiektu, umowa w formie aktu notarialnego. Umowa sprzedaży jest podstawą dla złożenia wniosku w urzędzie o zmianę wpisu właściciela nieruchomości w księdze wieczystej. Dzięki niej możesz też wystąpić o przeniesienie pozwolenia na budowę na siebie oraz przepisać wszystkie umowy dotyczące dostaw mediów do nieruchomości. Zmiana właściciela musi być wykonana także we właściwej gminie.

Szymon Machniewski, Totalmoney.pl