Studnia bez dna? Rosną koszty utrzymania mieszkań. Tyle płacą właściciele

Analitycy RynekPierwotny.pl w publikacji przesłanej money.pl podkreślają, że w kwestii jakimi są koszty utrzymania mieszkań często pojawia się terminologiczne zamieszanie. – Główny Urząd Statystyczny zbiera od wspólnot mieszkaniowych informacje o tym, ile wynosi średni poziom zaliczki właścicieli mieszkań na koszty zarządu. Zgodnie z wytycznymi do sprawozdania statystycznego M-01, comiesięczne opłaty obejmują szeroki wachlarz usług. Są to przede wszystkim wydatki na remonty i bieżące konserwacje.

Jak informowaliśmy w ubiegłym miesiącu, obecnie sam fundusz remontowy waha się od 1 do nawet 5 zł za m kw. w zależności od kondycji budynku i ostatecznych decyzji wspólnoty. Do tego dochodzą opłaty za media dostarczane do części wspólnych, takie jak prąd, ciepło, gaz i woda zużywane na klatkach schodowych. Dodatkowo z tych środków pokrywa się koszty działania wind, anten zbiorczych, ubezpieczenia budynku, podatki, utrzymanie czystości oraz wynagrodzenia dla członków zarządu lub zewnętrznego zarządcy. Co istotne, stawki te nie uwzględniają rachunków za ogrzewanie i media zużywane wewnątrz indywidualnych mieszkań.

Koszty życia rosną na wielu płaszczyznach, a opłaty mieszkaniowe nie są tu wyjątkiem. Najnowsze dostępne statystyki Głównego Urzędu Statystycznego, opublikowane pod koniec 2025 r., a dotyczące roku 2024, pokazują wyraźny trend wzrostowy.

Nawet w tak stosunkowo niedługiej perspektywie czasowej miał miejsce znaczący wzrost średniego poziomu zaliczek. Przeciętna ogólnopolska stawka zaliczki wzrosła bowiem z 2,9 zł (2018 r.) do 4,4 zł za 1 m kw. (2024 r.) – podkreśla Andrzej Prajsnar w analizie przesłanej money.pl.

Skąd biorą się tak duże różnice w rachunkach na przestrzeni zaledwie kilku lat? Analitycy wskazują na kilka kluczowych czynników ekonomicznych.

Pamiętajmy, że choć zawiązywanie funduszu remontowego nie jest obowiązkowe, to większość wspólnot mieszkaniowych go jednak utworzyła – zauważa ekspert.

To właśnie ten element mocno rzutuje na wysokość zaliczek, zwłaszcza że na początku obecnej dekady rynek budowlany odnotował gwałtowny wzrost kosztów usług remontowych. Do tego doszły wyższe rachunki za energię elektryczną w częściach wspólnych oraz rosnące koszty usług sprzątania.

Fale podwyżek nie uderzyły we wszystkich właścicieli mieszkań w tym samym czasie. Z danych zebranych przez GUS wynika, że podwyżki rozkładały się różnie w poszczególnych częściach kraju, tworząc dwuetapowy proces wzrostu obciążeń. W latach 2021-2022 największe, bo sięgające nawet 25 proc. wzrosty zaliczek uderzyły w mieszkańców sześciu głównych rynków nieruchomości: Warszawy, Krakowa, Łodzi, Wrocławia, Poznania i Gdańska.

Z kolei lata 2023-2024 przyniosły zmianę geografii podwyżek. W tym okresie największe wzrosty, rzędu 18-21 proc., odnotowano w miastach na prawach powiatu oraz w pozostałych, mniejszych powiatach. W efekcie, jak tłumaczą eksperci, średnia wysokość zaliczek na terenie mniejszych ośrodków mocno wyrównała się względem największych miast. Dla właścicieli lokali w mniejszych miejscowościach oznacza to skokowe obciążenie domowych budżetów, nierzadko nieproporcjonalne do lokalnych zarobków.

Warto zaznaczyć, że temat rosnących opłat mieszkaniowych przewija się w debacie publicznej od wielu miesięcy, a na horyzoncie widać kolejne obciążenia. Jak wskazywano na początku roku, nie tylko inflacja i skoki cen surowców windują rachunki lokatorów. Sporym echem odbiły się rosnące opłaty administracyjne i koszty wdrażania nowych systemów takich jak KSeF, co zarządcy nieruchomości wprost podają jako jeden z powodów podwyżek. Brak jednolitych standardów księgowych generuje chaos, za którego obsługę ostatecznie płacą członkowie wspólnot.

Sytuację komplikują również wyzwania prawne oraz nadchodzące unijne regulacje. Niedawno do Sejmu trafił długo wyczekiwany projekt ustawy, który ma w końcu rozwiązać gigantyczny problem osób mieszkających w lokalach bez uregulowanego gruntu i ksiąg wieczystych, co często wiąże się z podwyższonymi kosztami przekształceń we wspólnoty. Ponadto w szerszej perspektywie Polacy muszą przygotować się na wdrożenie nowych zasad, jakie niesie unijna polityka klimatyczna. Z analiz ekspertów wynika, że planowany system ETS2 to dla polskich gospodarstw domowych perspektywa znaczących, dodatkowych wydatków już od 2028 r., co w przyszłości z pewnością odbije się na kolejnych podwyżkach zaliczek.

Analizując stawki z dziesięciu miast z największą liczbą mieszkań we wspólnotach (na podstawie spisu powszechnego z 2021 r.), można dostrzec ciekawe anomalie. – Pewnym zaskoczeniem mogą być wysokie stawki z Poznania oraz Bydgoszczy – wskazuje raport RynekPierwotny.pl.

Stolica Wielkopolski, ze średnią stawką na poziomie 5,4 zł za metr kwadratowy, wyprzedziła nawet Warszawę i Bydgoszcz (obie po 5,1 zł). Na drugim biegunie zestawienia znalazły się Lublin i Szczecin, gdzie opłaty oscylują w granicach 3 złotych. Eksperci przypominają jednak, że na ostateczny rachunek wpływa splot wielu lokalnych uwarunkowań, od wieku tkanki miejskiej i polityki remontowej, po poziom zadłużenia samych lokatorów.