Szturm na nieruchomości w Chorwacji. "Ceny szybują w kosmos"

Vujović jest założycielem, właścicielem i dyrektorem agencji "Nekretnine Opereta" oraz wiceprezesem Stowarzyszenia Nieruchomości przy Chorwackiej Izbie Handlowej. O sytuacji na rynku opowiedział gazecie "Jutarnji List".

Jeśli nie wydarzy się nic dramatycznego na skalę globalną, nie ma podstaw do znacznego spadku cen nieruchomości. Koszty budowy mieszkań, od materiałów po robociznę, rosną. Ceny starych mieszkań są niesłusznie wysokie ze względu na niewystarczającą liczbę nowych. Średnia cena mieszkań z drugiej ręki w Zagrzebiu wynosi około 3000 euro za metr kwadratowy, a nowych od 3500 do 4000, przy czym większość znajduje się na obrzeżach miasta, gdzie ceny są niższe - powiedział znawca rynku.

Dodał, że stolica zajmuje 10. miejsce w Chorwacji pod względem cen nieruchomości, podczas gdy droższe są m.in. Dubrownik, Split, Opatija, Rovinj, Makarska. Ale wszystkie te wymienione miejsca znajdują się nad Morzem Adriatyckim.

Z danych Centralnego Urzędu Statystycznego wynika, że średnia cena za metr kwadratowy nowego mieszkania sprzedanego w Chorwacji w pierwszej połowie 2025 roku wyniosła 2754 euro. Czyli o 15,9 proc. więcej niż w pierwszej połowie 2024 i o 5,3 proc. więcej niż w drugiej połowie 2024. W stolicy kraju średnia cena za metr kwadratowy wyniosła 2958 euro, a więc o 4,5 proc. więcej niż rok wcześniej, a w innych miejscowościach - 2511 euro - wzrost o 22 proc.

Od stycznia do czerwca 2025 w Chorwacji sprzedano 2086 nowych mieszkań, z czego 1205 w Zagrzebiu i 881 w innych lokalizacjach. Wiele osób, zwłaszcza młodych małżeństw, decyduje się na wynajem.

- Za 500 euro miesięcznie trudno jest dostać dwupokojowe mieszkanie w Zagrzebiu. Może na obrzeżach miasta, z meblami po babci. Minimalna cena 40-metrowego mieszkania w strefie tramwajowej wynosi 600 euro, a może wzrosnąć do 800, a nawet 1000 euro. Wielu studentów popełnia błąd, szukając mieszkania do wynajęcia od 1 października we wrześniu zamiast w lipcu lub sierpniu, kiedy popyt jest mniejszy i znajdują tańsze mieszkania - stwierdził Vujović.

Dodał również, że w tym roku po raz pierwszy mieszkania są "przenoszone" z wynajmu krótkoterminowego na długoterminowy, co jest konsekwencją zmiany polityki podatkowej. Mieszkania oferowane w wynajmie długoterminowym powyżej 10 miesięcy są zwolnione z podatku od nieruchomości.

Wracając do tematu kupowania mieszkań, ekspert dodał: "Według naszych statystyk, około 50 procent nieruchomości mieszkalnych w Zagrzebiu jest kupowanych za gotówkę. Na wybrzeżu zakupy są dokonywane głównie za gotówkę, ponieważ kupującymi są obcokrajowcy, którzy nie mogą zaciągnąć kredytu w Chorwacji". Wśród nabywców dominują Niemcy, Austriacy i Słoweńcy, ale jest coraz więcej Polaków.

- Rok 2025 przynosi zauważalną zmianę dynamiki na rynku nieruchomości w Chorwacji - spowolnienie sprzedaży, rosnące ceny, większą ostrożność kupujących. Dla tych, którzy potrafią analizować rynek - to może być moment, by wejść taniej - mówi Grzegorz Pałka z agencji "Nestovia" oferującej nieruchomości w Chorwacji.

Zwrócił uwagę m.in. na starsze domy, wymagające inwestycji (remont, modernizacja), które są mniej pożądane. Sprzedający w takich przypadkach mogą być skłonni zejść z ceny, by skrócić czas sprzedaży. Poza tym działki lub budynki położone nieco dalej od plaży, od głównych atrakcji turystycznych, ale mające dobry potencjał - mogą być łatwiej dostępne cenowo.

Drugim największym chorwackim miastem (największym nad Adriatykiem) jest Split. Jak podaje "Slobodna Dalmacija", podczas gdy ceny mieszkań tam "szybują w kosmos" i przekroczyły już 10 tysięcy euro, stając się niemożliwą do zdobycia przeszkodą, w pobliżu Splitu trwa prawdziwy, choć niewielki boom budowlany.

- Około 25-30 kilometrów od Splitu można nabyć mieszkania w cenie od 2500 do 2700 euro. Ale pytanie brzmi, jak długo jeszcze wytrzymamy z taką ceną. Kupujących za wyższą stawkę nie ma, pomimo faktu, że rośnie liczba osób i młodych rodzin, które muszą zaspokoić swoje potrzeby mieszkaniowe. Jesteśmy na granicy opłacalności. Wzrastają ceny np. robocizny. Niecałe trzy lata temu fachowcy oczekiwali 10 euro za ułożenie metra płytek, dziś ta cena jest trzykrotnie wyższa. Dodatkowo instalujemy windę we wszystkich budynkach wielopiętrowych - powiedział jeden z przedsiębiorców budujących niewielkie bloki.

I na koniec zaglądamy do perły Adriatyku - Dubrownika. Jak donoszą miejscowe media, nawet pensja nie wystarczy: wynajem długoterminowy mieszkań "wzbił się" w stratosferę! Wraz z nadejściem jesieni mnożą się ogłoszenia wynajmu mieszkań.

Turyści stopniowo wyjeżdżają, sezon dobiega końca, więc niektóre apartamenty są już dostępne na rynku wynajmu do początku przyszłego lata. Na przykład lokal o powierzchni 53 mkw, w budynku wybudowanym w 2022 roku, można wynająć do maja 2026 za kwotę 1200 euro. Nie ma wzmianki o miejscu parkingowym ani garażu.

W Dubrowniku (i okolicy), który jest przysłowiowo najdroższy pod każdym względem, średnia cena wynajmu mieszkania sięga niemal całej średniej chorwackiej pensji, która w czerwcu tego roku wynosiła 1444 euro. Ale są tańsze oferty nadmorskie, np. w Zatonie - na krótki okres (pięć miesięcy) 80-metrowe mieszkanie w nowym budynku za 650 euro. Przynależy do niego również miejsce w garażu. W mieście Korcula na wyspie o tej nazwie kawalerkę do wynajęcia można znaleźć już za 150 euro miesięcznie. 20-metrowe mieszkanie jest klimatyzowane, a nawet posiada taras.