Trudny czas koronawirusa. Czy można obniżyć opłaty we wspólnocie lub spółdzielni?

Dokładna liczba osób, które straciły pracę na skutek epidemii koronawirusa, jest sporną kwestią. Można jednak przypuszczać, że faktyczne wzrosty liczby bezrobotnych są wyższe od statystyk związanych ze stopą bezrobocia rejestrowanego.

Wydaje się też niemal pewne, że podmioty zarządzające budynkami wielorodzinnymi (np. wspólnoty mieszkaniowe, spółdzielnie oraz miejskie zarządy budynków mieszkalnych) w najbliższych miesiącach odczują wzrost liczby zadłużonych lokatorów. W ramach odpowiedzi na ten problem, można zastanawiać się, czy zarządcy budynków wielorodzinnych nie powinni obniżyć comiesięcznych opłat pobieranych od właścicieli mieszkań oraz najemców.

W praktyce taka obniżka okazuje się jednak problematyczna. Eksperci portalu RynekPierwotny.pl tłumaczą, dlaczego dość trudno będzie obniżyć mieszkaniowe opłaty.

Problem dotyczący obniżenia opłat dla właścicieli mieszkań i najemców wiąże się z faktem, że wiele kosztów utrzymania budynku wielorodzinnego ma "sztywną" wysokość. Przykładowo ustawa o własności lokali wskazuje następujące kategorie kosztów zarządu nieruchomością wspólną, na poczet których trzeba płacić zaliczki:

• wydatki dotyczące remontów i bieżącej konserwacji;
• opłaty za dostawę energii elektrycznej, energii cieplnej, gazu oraz wody w części dotyczącej nieruchomości wspólnej;
• opłaty za antenę zbiorczą i windę;
• ubezpieczenia, podatki, a także inne opłaty publicznoprawne, o ile nie są pokrywane bezpośrednio przez właścicieli lokali;
• wydatki na sprzątanie i prace porządkowe;
• wynagrodzenie członków zarządu lub zarządcy.

Z dość podobnymi kategoriami wydatków mamy do czynienia w budynkach zarządzanych przez inne podmioty niż wspólnoty mieszkaniowe. Warto wspomnieć, że czasem problemem są np. kredyty zaciągnięte na wcześniejsze remonty.

Jeżeli przeanalizujemy powyższą listę, to można zauważyć, że teoretycznie dość łatwe byłoby zaoszczędzenie na wydatkach dotyczących remontów oraz bieżącej konserwacji budynku. Obniżka kosztów zarządzania wspólnotą mieszkaniową wydaje się kusząca, ale bywa trudna do wykonania, bo wymagałaby np. znalezienia "tańszego" zarządcy lub dobrowolnej obniżki wynagrodzenia pobieranego przez członków zarządu.

Przejściowa redukcja obciążeń dla właścicieli mieszkań (i pośrednio najemców) w związku z obniżeniem wpłat na fundusz remontowy jest najbardziej prawdopodobna w przypadku "dużej" wspólnoty mieszkaniowej. Taka decyzja jako przekraczająca zakres zwykłego zarządu, wymaga zgody większości właścicieli lokali i może zostać zaskarżona do sądu.

Trzeba też pamiętać, że długotrwałe "obcięcie" wpłat na fundusz remontowy będzie skutkowało pogorszeniem stanu technicznego budynku oraz jego estetyki. Czasem ograniczenie planów remontowych jest trudne z uwagi na wcześniej zawarte umowy oraz zalecenia nadzoru budowlanego.

Koronawirusowa obniżka obciążeń dla właścicieli mieszkań i najemców będzie trudna również dlatego, że zarządcy budynków obecnie muszą przeprowadzać dodatkowe zabiegi związane z dezynfekcją najczęściej dotykanych elementów wind oraz klatek schodowych. Nie można również zapominać o inflacji z ostatnich lat. Dane Głównego Urzędu Statystycznego wskazują, że koszty związane z utrzymaniem mieszkań i budynków mieszkalnych zmieniały się następująco:

• 2014 r. - wzrost o 1,1%;
• 2015 r. - wzrost o 0,5%;
• 2016 r. - spadek o 0,6%;
• 2017 r. - wzrost o 1,6%;
• 2018 r. - wzrost o 1,8%;
• 2019 r. - wzrost o 1,4%.

Do listy najnowszych podwyżek dotyczących utrzymania budynków wielorodzinnych można dopisać między innymi tegoroczne wzrosty cen prądu i kosztów sprzątania.

W ramach podsumowania, warto zwrócić uwagę na jeszcze jedną ciekawą kwestię. Mowa o konsekwencjach wzrostu zadłużenia właścicieli mieszkań i najemców związanego z utrzymaniem budynku.

Takie zaległości względem wspólnoty mieszkaniowej, spółdzielni, TBS-u lub gminy czasem skutkują koniecznością podniesienia obciążeń finansowych dla rzetelnie płacących mieszkańców bloku lub kamienicy. Opisywany mechanizm ma niewiele wspólnego ze sprawiedliwością, ale zapewnia płynne pokrywanie kosztów utrzymania budynku.

Autor: Andrzej Prajsnar, ekspert portalu RynekPierwotny.pl