Użytkowanie wieczyste. Jak się uwłaszczyć, by nie bolało

Około 2 miliony Polaków 1 stycznia 2019 r. staną się właścicielami gruntów, na których stoją ich domy lub bloki mieszkalne. To dobra wiadomość. Dzięki ustawie o automatycznym przekształceniu użytkowania wieczystego we własność, zniknie ten sposób traktowania gruntów. Są bowiem one formalnie własnością państwa lub samorządu, ale w zamian za rokrocznie uiszczaną opłatę mogą korzystać z niej przez 99 lat niemal jak z własności firmy lub osoby prywatne. Mogą nawet "odsprzedawać" prawo do użytkowania wieczystego formalnym właścicielom ziemi.

Gorszą wiadomością jest ta, że za uzyskanie pełnego prawa do takiego gruntu, użytkownicy będą musieli zapłacić. A dokładnie przez 20 lat powinni ponosić tzw. opłatę przekształceniową równą opłacie za użytkowanie wieczyste. Właśnie ta zasada wywołała falę podwyżek – Skarb Państwa i samorządy tylko do końca tego roku mogą niemal dowolnie kształtować jej wysokość. Od 2019 r. będą mogły stawkę jedynie "aktualizować" raz na trzy lata zgodnie z tym, jak drożeć będą grunty na wolnym rynku. Istotny będzie wskaźnik publikowany przez Główny Urząd Statystyczny.

Zanim do tego dojdzie, zgodnie z logiką Skarb Państwa i samorządy chcą maksymalizować swoje przyszłe zyski. Użytkownicy mogą się jednak bronić przed bandyckimi wręcz podwyżkami o 500 proc. (jak w opisywanym przez nas przypadku warszawskiej Pragi)
czy niemal 600 proc. (historie miejsc garażowych na Mokotowie przywoływane przez "Super Express")
. Trzeba jednak przygotować się na wydatek i pilnować terminów.

Termin. Po otrzymaniu decyzji o tzw. aktualizacji stawki za użytkowanie wieczyste mamy 30 dni. To nieprzekraczalny okres na złożenie odwołania do Samorządowego Kolegium Odwoławczego. W piśmie należy stwierdzić, że podwyżka jest nieuzasadniona. Od nas tylko zależy, czy zakwestionujemy ją w całości czy częściowo. W tym momencie walki o niższe opłaty warto zainwestować w tzw. operat szacunkowy. To kosztujący od kilkuset złotych do kilku tysięcy dokument przygotowywany przez rzeczoznawcę majątkowego zawierający wycenę gruntu. Cena będzie zależeć od wartości działki. W razie odwołania od decyzji dotyczącej bloku, operat zlecić może wspólnota lub spółdzielnia, a na jego ustalenia powoływać mogą się wszyscy mieszkańcy. W ten sposób jego koszt jednostkowy będzie śmiesznie niski.

Koniec reliktu PRL czy skok na kasę. Horrendalne podwyżki opłat tuż przed uwłaszczeniem

Druga dobra wiadomość jest taka, że po złożeniu odwołania do SKO, stawka opłaty zostaje "zamrożona" do czasu rozstrzygnięcia sporu. Jeśli jednak Kolegium odrzuci nasze odwołanie, ostatnią deską ratunku jest sąd. Ta opcja, w razie porażki, będzie najbardziej kosztowna – zapłacimy za koszty postępowania. Praktyka, jak mówią nam prawnicy, pokazuje jednak, że przejście całej drogi kończy się najczęściej ustaleniem opłaty "w pół drogi" między pierwotną a aktualizowaną.

W sytuacji, w której nie odwołujemy się od wysokości opłaty, znów kluczową rolę dla naszego portfela odegra czas. By to zobrazować, posłużmy się przykładem mieszkania na gruntach Skarbu Państwa. Czyli takich, na których bonifikata przy poniesieniu opłaty w pierwszym roku wynosi 60 proc. i spada z każdym kolejnym rokiem o 10 pp. I tak zamiast płacić przez 20 lat i narażać się na podwyżki opłat co 3 lata, możemy ponieść wydatek jednorazowo w pierwszym roku. Wyniesie to wówczas ośmiokrotność stawki rocznej. Rok później będzie to 10,5-krotność. Przy opłacie na poziomie tysiąca złotych, w 12 miesięcy tracimy 2500 zł. Miesięcznie daje to ponad 200 zł. Dzieje się tak za sprawą pewnego triku. Otóż w drugim i kolejnych latach, bonifikata naliczana jest od kwoty pozostałej do spłaty, nie całości kosztu uwłaszczenia.

I tak, jeśli roczna opłata została ustalona na poziomie 1000 zł, a na spłatę całości decydujemy się w trzecim roku, łącznie zapłacimy 12,8 tys. zł – 2 tys. w dwóch pierwszych latach i pozostałą kwotę w wysokości 10,8 tys. zł (z bonifikatą 40 proc.).

Gdyby taki lokator zdecydował się na spłatę "długu" w pierwszym roku, to zapłaciłby 8 tys. zł. Dwuletnia zwłoka zwiększa zatem koszt o ponad połowę. Jak dokładnie widać na wykresie, spłata w szóstym roku będzie kosztowała o 131 proc. więcej niż w przypadku wniesienia jednorazowej opłaty z uwzględnieniem zniżki w pierwszym roku.

Masz newsa, zdjęcie lub filmik? Prześlij nam przez dziejesie.wp.pl