Widmo katastru wisi nad Polską. Są dwa kluczowe problemy

Pod koniec listopada Międzynarodowy Fundusz Walutowy opublikował dokument, w którym rekomenduje Polsce wprowadzenie podatku katastralnego. Wizja jego wprowadzenia powraca nad Wisłą co kilka lat. Taki podatek w znaczący sposób zwiększyłby wpływy budżetowe, bo wyliczany jest od wartości konkretnej nieruchomości.

Dlaczego jednak wprowadzenie go może być w Polsce trudne? - Na samym wstępie warto zauważyć, że rekomendacje Międzynarodowego Funduszu Walutowego nie są w żadnym stopniu wiążące. Podobne zalecenia MFW w sprawie podatku katastralnego i generalnie wyższego opodatkowania majątku, pojawiły się w marcu oraz w czerwcu 2023 roku. Czy miały one jakieś znaczenie z punktu widzenia planów rządu? Raczej nie - mówi Andrzej Prajsnar, ekspert portalu RynekPierwotny.pl.

Zdaniem analityka ważniejsze są informacje, które niedawno w wywiadzie przekazał wiceminister rozwoju i technologii Tomasz Lewandowski. - Poinformował, że proces standaryzacji i łączenia różnych systemów informatycznych z informacjami o nieruchomościach ma teraz wyznaczoną datę uruchomienia na 2035 rok. Chodzi m.in. o ukończenie systemu ZSIN (Zintegrowany system informacji o nieruchomościach - przyp. red.), który mógłby stanowić podstawę do późniejszej masowej wyceny nieruchomości na cele podatku katastralnego - wyjaśnia Prajsnar.

- Generalnie rzecz ujmując, to właśnie ustalenie podstawy opodatkowania nieruchomości jest największym problemem dotyczącym podatku katastralnego, na co zwraca uwagę chociażby OECD. Część krajów członkowskich tej organizacji ma problem z aktualizowaniem wartości nieruchomości na potrzeby podatkowe albo taka zmiana napotyka na opór społeczny. Podobna sytuacja może dotyczyć krajów, w których wartość podatkowa nieruchomości jest ustalana z uwzględnieniem potencjalnego dochodu z czynszów (przykładem jest Francja) - mówi ekspert.

I wskazuje, że nowego podatku nie da się wprowadzić bez skoordynowanych działań obejmujących wiele systemów informatycznych.

Jeżeli podatek katastralny ma być kiedykolwiek wprowadzony w Polsce jako powszechna danina, to państwo musi kontynuować działania zmierzające do stworzenia jednolitego systemu informacji o nieruchomościach - mówi nasz rozmówca.

Podkreśla przy tym, że uporządkowanie ewidencji gruntów i budynków oraz usprawnienie przepływu danych między różnymi ewidencjami - np. księgami wieczystymi, ewidencją gruntów i budynków oraz rejestrami PESEL i REGON - jest konieczne nie tylko do celów podatkowych.

Ekspert nie ukrywa, że państwo mogłoby pójść na skróty i wprowadzić nową daninę tylko w niewielkim zakresie. Od dawna pojawiają się w końcu pomysły dotyczące wprowadzenia podatku katastralnego np. dopiero od trzeciego lub czwartego mieszkania.

- W tym kontekście warto dodać, że podatki katastralne z krajów OECD obejmują zwykle dużo większe grupy nieruchomości niż tylko "trzecie/czwarte i kolejne mieszkania" (chodzi o zrównoważenie wpływów z podatku i kosztów poboru). Poza tym podatek katastralny jest traktowany raczej jako narzędzie fiskalne - do finansowania działalności samorządów, a nie mechanizm wpływający na rynek nieruchomości. Taką bardziej rynkową funkcję w niektórych krajach pełni podatek od pustostanów - mówi nasz rozmówca.

Jego zdaniem problemy z wprowadzeniem nowego podatku wynikają też z czysto organizacyjnych kwestii. - Gminy mają problemy z obecnymi ewidencjami podatkowymi nieruchomości. W skrajnych przypadkach dochodzi do sytuacji takiej jak ta, którą NIK ujawnił niedawno w Opolu. Najwyższa Izba Kontroli stwierdziła, że nie obciążono podatkiem 110 nieruchomości położonych na terenie Opola, czyli 16 proc. spośród 681 punktów adresowych objętych losową kontrolą. Na niekompletność gminnych ewidencji, które czasem nie uwzględniają np. nowych budynków, NIK zwracał uwagę już wcześniej - wskazuje Andrzej Prajsnar.

Jego zdaniem wszystkie wspomniane ograniczenia sprawiają, że wprowadzenie nowej daniny w pełnym zakresie nie nastąpi szybko.

To prawda, że w Polsce dużym zainteresowaniem cieszy się sama koncepcja podatku katastralnego, natomiast często pomijane - również przez polityków - są działania, które miałyby sprawić, że sam system opodatkowania katastralnego będzie realny do wprowadzenia i sprawnie działający - podsumowuje Andrzej Prajsner.

Podatek katastralny to forma opodatkowania nieruchomości, która jest stosowana w wielu krajach europejskich oraz w Stanach Zjednoczonych. Polega on na naliczaniu podatku od wartości katastralnej nieruchomości, co oznacza, że im wyższa wartość domu czy mieszkania, tym wyższa kwota podatku. W Europie stawki tego podatku wynoszą średnio od 1 proc. do 2 proc. wartości nieruchomości.

W Polsce obecnie obowiązuje podatek od nieruchomości, który jest naliczany na podstawie powierzchni nieruchomości, a nie jej wartości. W 2024 roku górny poziom podatku od budynków mieszkalnych wynosi 1,15 zł od metra kwadratowego.

Wprowadzenie podatku katastralnego budzi w naszym kraju od lat kontrowersje i obawy. Jak wyliczał dla money.pl Kamil Fejfer, jeżeli kataster byłby wprowadzony na poziomie 1 proc. rocznie, to właściciel 50-metrowe mieszkania na obrzeżach Piotrkowa Trybunalskiego, wartego 300 tys. zł płaciłby 3,5 tys. zł rocznie. Natomiast posiadacz warszawskiej nieruchomości o zbliżonym metrażu w nowym budownictwie w Śródmieściu o wartości ok. 1,5 mln zł - 15 tys. zł rocznie.

Przeciwnicy tego rozwiązania argumentują, że mogłoby ono znacząco obciążyć właścicieli nieruchomości, zwłaszcza tych, którzy posiadają droższe mieszkania lub domy. Wysokie koszty mogłyby zmusić wielu do sprzedaży nieruchomości, co mogłoby wpłynąć na rynek mieszkaniowy. Z drugiej strony, zwolennicy podatku katastralnego wskazują, że mógłby przyczynić się on do zmniejszenia spekulacji na rynku nieruchomości oraz zwiększenia wpływów do budżetu państwa.

Na chwilę obecną wprowadzenie podatku katastralnego w Polsce nie jest planowane. Ministerstwo Rozwoju i Technologii monitoruje sytuację na rynku nieruchomości i pracuje nad różnymi rozwiązaniami, jednak nie ma konkretnych planów wprowadzenia tego podatku w 2024 lub 2025 roku. Jarosław Neneman, wiceminister finansów, w maju tego roku podczas Samorządowego Kongresu Finansowego stwierdził krótko, że "katastru nie będzie". Właściciele nieruchomości powinni być jednak przygotowani na ewentualne zmiany w przyszłości, które mogą wpłynąć na sposób opodatkowania ich majątku.

Robert Kędzierski, dziennikarz money.pl