Dom obciążony hipoteką. O tym musisz pamiętać przy zakupie

Własny dom jest marzeniem wielu z nas. Niektórzy decydują się na jego wybudowanie, inni wybierają zakup domu na rynku wtórnym od osoby, która go wybudowała i w nim mieszkała. W takim przypadku jest dla niego prowadzona księga wieczysta, czyli publiczny rejestr, w którym można sprawdzić stan prawny nieruchomości (kto jest właścicielem nieruchomości, komu j jakie prawa do niej przysługują).

Jeżeli budowa domu była finansowana kredytem hipotecznym udzielonym przez bank, to z pewnością do księgi wieczystej jest wpisana hipoteka (czyli ograniczone prawo rzeczowe, które daje wierzycielowi zabezpieczenie na nieruchomości na wypadek niespłacenia przez kredytobiorcę zobowiązania finansowego) na rzecz banku, który udzielił kredytu.

Odpowiedź na pytanie, czy możliwe jest kupno domu z hipoteką, jest jak najbardziej twierdząca. Pod względem prawnym taka transakcja jest możliwa do przeprowadzenia. Jak kupić dom z hipoteką? Czy potrzebna jest zgoda banku na sprzedaż nieruchomości obciążonej hipoteką? Jakie dokumenty powinien dostarczyć sprzedający? O tym wszystkim piszemy w tym artykule.

Zanim podpiszemy umowę, przenoszącą na nas własność domu, sprzedający powinien okazać nam akt notarialny, na podstawie którego kupił nieruchomość. Ten dokument musi zawierać następujące dane:

• Datę (dzień, miesiąc i rok) i miejsce, w którym został sporządzony.
• Dane (imię i nazwisko, i siedzibę kancelarii) notariusza, który sporządził akt.
• Dane osób biorących udział w akcie. W przypadku osób fizycznych są to imiona, nazwiska, imiona rodziców, miejsce zamieszkania, serie i numery dowodów tożsamości. W przypadku osób prawnych (np. firm deweloperskich) są to nazwa i siedziba oraz imiona i nazwiska i miejsce zamieszkania osób działających w imieniu osób prawnych (pełnomocników, czy przedstawicieli).
• Oświadczenia stron, z powołaniem się w razie potrzeby na dokumenty okazane przy akcie (np. jeżeli osoba sprzedająca nam dom, otrzymała go w spadku, do aktu notarialnego należy dołączyć np. dokumentujący to akt notarialny).
• Stwierdzenie (na żądanie stron) faktów i istotnych okoliczności, które zaszły przy spisywaniu aktu.
• Stwierdzenie, że akt został odczytany, przyjęty, podpisany (notariusz ma obowiązek odczytania treści aktu i upewnienie się, że został on zrozumiany przez strony biorące w nim udział).
• Podpisy biorących udział w akcie i notariusza.

Drugim dokumentem jest księga wieczysta. Co ważne, sprzedający nie musi nam jej dostarczyć w wersji papierowej. Wystarczy, że poda nam jej numer, a wówczas będziemy mogli sprawdzić ją przez internet (na stronie Ministerstwa Sprawiedliwości).

Eksperci z serwisu OtoDom.pl zwracają uwagę na to, że dzięki księdze wieczystej upewnimy się, czy sprzedający na pewno ma prawo własności. Dodają też, że z księgi wieczystej dowiemy się też, w którym banku sprzedający ma kredyt. Podkreślają, że należy zwrócić uwagę, czy w księdze wieczystej nie znajdują się żadne inne wpisy, które mogłyby przeszkodzić w zawarciu transakcji (np. służebności osobiste wpisane w dziale III, hipoteka na rzecz osoby trzeciej lub hipoteka przymusowa zasądzona wyrokiem sądu).

To, że dom, który chcemy kupić, był sfinansowany kredytem hipotecznym, nie stanowi problemu. Co prawda w dziale IV prowadzonym dla niego księgi wieczystej, będzie wpisana hipoteka na rzecz banku. Tu może paść pytanie, czy hipoteka przechodzi na nowego właściciela? Odpowiedź na nie jest negatywna: nie przechodzi. Bank po udzieleniu kredytu nie przejmuje przecież prawa własności do nieruchomości.

Jeżeli będziemy chcieli sfinansować zakup domu kredytem, to dla banku będzie istotne to, czy mamy zdolność kredytową niezbędną do uzyskania finansowania. Nie znaczy to, że nie przyjrzy się nieruchomości, która będzie zabezpieczeniem kredytu. Dlatego, zanim ustanowione zostanie nowe zabezpieczenie, konieczne będzie spłacenie zadłużenia, jakie wobec banku ma sprzedający (dopiero po uregulowaniu zobowiązania możliwe będzie wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej i wpisanie na jej miejsce nowej).

Bank może np. wypłacić kredyt w dwóch częściach. Pierwsza (w kwocie odpowiadającej pozostałemu do spłaty zadłużeniu, zgodnie z zaświadczeniem wystawionym przez bank) zostanie przekazana na rachunek kredytowy. Dopiero po spłacie zadłużenia i wykreśleniu hipoteki, bank wypłaci pozostałą część kredytu na konto sprzedającego i wystawi wniosek o ustanowienie zabezpieczenia hipotecznego.

Maciej Kazimierski, ekspert porównywarki finansowej Totalmoney.pl