Minimalny wkład własny to droższa hipoteka. Jak dobrać optymalną kwotę wpłaty własnej?

Minimalny wkład będzie oznaczał uzyskanie kredytu hipotecznego na mało preferencyjnych warunkach. Jaki wkład własny będzie optymalny?

Jeszcze do końca 2013 roku w polskich bankach można było zaciągnąć kredyt na 100 proc. i więcej wartości nieruchomości. Natomiast od 2013 roku zaczęto wprowadzać w życie wytyczne z rekomendacji KNF.

Co roku podwyższano wysokość wymaganego wkładu – w 2014 roku było to 5 proc. wartości nieruchomości, w 2015 roku – 10 proc., w 2016 roku – 15 proc., a od 2017 roku – 20 proc. takiej wartości.

W niektórych przypadkach polskie banki mogą wyrazić zgodę na niski wkład, w wysokości 10 proc. wartości nieruchomości, jeśli brakująca jego część, narzucona Rekomendacją S KNF, zostanie zastąpiona np. ubezpieczeniem niskiego wkładu własnego.

Jaki wkład własny powinieneś posiadać, jeśli chcesz kupić mieszkanie za 300 000 zł? Co najmniej 30 000 zł. Bez tego bank nie rozpatrzy nawet wniosku o uzyskanie kredytu hipotecznego, chyba że spełniasz warunki uczestnictwa w Programie Rodzinnych Kredytów Mieszkaniowych, gdzie wkład jest zabezpieczany przez BGK.

Najlepiej jednak, by był to wkład w wysokości 20 proc. lub więcej, czyli od 60 000 zł w gorę. Wówczas kapitał kredytu, czyli Twój dług wobec banku wyniesie 240 000 zł.

W przeciwnym wypadku co najmniej 10-procentowy wkład, a w niektórych bankach 20-procentowy, będzie obowiązkowy. Musisz liczyć się z tym, że taki niski, choć akceptowalny przez kredytobiorców, powoduje jednak, że Twoja hipoteka może być wyjątkowo droga.

Nie w każdym banku będzie dostępny kredyt hipoteczny z 10% wkładem własnym. Instytucje nie są skłonne udzielać takich kredytów, ponieważ nie chcą ponosić zwiększonego ryzyka braku spłaty zobowiązania.

Dlatego o wiele łatwiej jest uzyskać kredyt z dużym wkładem własnym, na poziomie 20 proc. wartości nieruchomości lub więcej.

Kredytobiorca niezmiennie musi odznaczać się dobrą, odpowiednio wysoką zdolnością kredytową i nieposzlakowaną historią w BIK-u, by uzyskać pozytywną odpowiedź na swój wniosek.

Jeśli zastanawiasz się, jak ominąć wkład własny przy składaniu wniosku o kredyt hipoteczny, to obecnie jest to możliwe jedynie w ramach wspomnianego już programu Rodzinnych Kredytów Mieszkaniowych, który wcześniej określany był jako Kredyt Mieszkaniowy bez Wkładu Własnego.

W przypadku klientów, którzy zaciągają kredyt hipoteczny z niskim wkładem własnym, trzeba liczyć się z tym, że kredyt będzie droższy.

Jaki wkład własny na mieszkanie w cenie 250 000 zł będzie absolutnym minimum? 25 000 zł, czyli 10 proc. wartości nieruchomości. Banki pozwalają na sfinansowanie do 90 proc. inwestycji, ale jednocześnie żądają od klienta dodatkowego zabezpieczenia brakującego wkładu własnego. Powoduje to, że koszty kredytowe rosną.

Ponadto niższy wkład skutkuje podwyższaniem wysokości marży w wielu bankach. Różnica w marżach i automatycznie w oprocentowaniu kredytu hipotecznego z niskim wkładem i wkładem na poziomie 20 proc. wartości nieruchomości wynosi:

• 0,50 pkt proc. w mBanku,
• 0,60 pkt proc. w Millennium Banku,
• 0,70 pkt proc. w Santander Banku,
• 0,71 pkt proc. w Credit Agricole,
• 0,77 pkt proc. w PKO BP
• 0,20 punktów procentowych w takich bankach jak Alior Bank i Bank Pekao

Jeśli więc np. kredyt z 20-proc. wkładem w PKO BP oprocentowany jest na 7,83 proc. w skali roku (oprocentowanie okresowo stałe na 5 lat), to przy 10-procentowym wkładzie będzie to już 8,60 proc. oprocentowania nominalnego w skali roku.

Ponadto osobom, które biorą kredyt hipoteczny z niskim wkładem, bank może zaoferować udzielenie kredytu z podwyższoną prowizją. Do tego dochodzą koszty wymaganego ubezpieczenia. Nie będziesz go musiał uiszczać przy kredycie z wkładem własnym na poziomie 20–30 proc., a dodatkowo bank może być skłonny zrezygnować z prowizji za jego udzielenie.