Wielka strategia mieszkaniowa rządu nie ścina z nóg. Ale należy się mocne "3+" [OPINIA]

Tekst powstał w ramach projektu WP Opinie. Przedstawiamy w nim zróżnicowane spojrzenia komentatorów i liderów opinii publicznej na kluczowe sprawy społeczne i polityczne.

Na poniedziałkowej konferencji minister finansów Andrzej Domański z wiceministrem z Lewicy Tomaszem Lewandowskim zaprezentowali rządowe dokonania i plany w sprawie mieszkalnictwa. Chwalili się tym, że rząd przeznacza na mieszkaniówkę niemal 9 mld zł, oraz że od początku kadencji zbudował i wyremontował 35 tys. lokali. Problem w tym, że wspomniane środki są okruchami w porównaniu z tym, co było obiecane w kampanii wyborczej, a oddane mieszkania stanowią lichy odsetek nieruchomości budowanych w Polsce. Plusy? Coś w sprawie się w końcu rusza.

Andrzej Domański na początku konferencji zauważył, że każda złotówka zainwestowana w politykę zwiększającą dostępność mieszkań generuje w przyszłości dodatkowe 2,5 zł w przyroście PKB. Szef resortu dodał, że budżet przeznaczony na cele lokalowe w 2026 roku wyniesie 6,7 mld zł, co w połączeniu ze środkami z KPO ma się zsumować do 8,7 mld zł. To niemała kwota. Nie jest też ogromna. Dla porównania, wydatki naszego państwa na program 800 plus to nieco ponad 60 mld zł rocznie.

Wspomniane środki można zestawić również z obietnicami wyborczymi. Lewica, reprezentowana na konferencji przez wiceministra rozwoju Tomasza Lewandowskiego, w ostatniej kampanii mówiła o 20 mld zł rocznie. Cóż szkodziło obiecać, skoro wszyscy i tak wiedzieli, że partia ta nie będzie miała decydującego głosu w koalicji.

Ale i KO miała swoje pomysły. W osławionej liście 100 konkretów (które - przypomnijmy - miały być zrealizowane w ciągu pierwszych 100 dni działania rządu) na pozycji 93. czytamy: "Przeznaczymy 10 mld złotych na rewitalizację i remonty pustostanów w zasobach polskich samorządów oraz przeznaczymy 3 mld złotych rocznie na dofinansowanie nowych projektów w modelu TBS oraz remont i powiększenie miejskich zasobów mieszkaniowych". Nie do końca jest jasne, czy wspomniane 10 mld zł miało być wydawane rocznie, czy przez całą kadencję. Widać jednak, że na poziomie obietnic problem mieszkaniowy został dostrzeżony.

Na marginesie dodajmy, że czasem nierealizowanie pomysłów wyborczych bywa błogosławieństwem. Mówię o pomyśle KO na kredyt mieszkaniowy 0 proc., który miał być przebiciem PiS-owskiego rozwiązania "Kredyt 2 proc.". Przypomnijmy, że ten ostatni pomysł dołożył się w znacznym stopniu do gwałtownego wzrostu cen mieszkań w okolicach roku 2022. W innym "konkrecie" Koalicja obiecała również 600 zł dopłaty do wynajmu mieszkań dla młodych. Efektów wprowadzenia takiego bonusu można się domyślić: przy skokowo rosnącym popycie i sztywnej podaży, ceny by poszybowały.

W trakcie prezentacji Andrzej Domański miał za sobą monitor, na którym wyświetlane były roczne budżetowe środki na mieszkalnictwo. W 2023 roku było to zaledwie 1,7 mld zł. W kolejnych latach - 2,8 mld oraz 4,7 mld zł (no, i wspomniane 6,7 w roku bieżącym). Wzrosty nakładów na mieszkaniówkę powinny cieszyć. Zwłaszcza jeżeli ich dynamika jest tak zauważalna.

Dzięki kwocie, o której mówił szef resortu finansów, w 2026 ma zostać wyremontowanych i wybudowanych 18 tys. mieszkań. Niestety minister nie powiedział, jak wygląda proporcja mieszkań oddanych do tych zrewitalizowanych.

Nawet jednak, jeżeli wszystkie 18 tys. lokali stanowiłyby te nowooddane, to i tak byłaby to bardzo niewielka część "m-ek", które rocznie powstają w Polsce. Według danych GUS w 2025 roku do użytku oddano 209 tys. mieszkań. W poprzednich latach (2020-2023) powstawało ich ponad 220 tys. Co to oznacza? Że mieszkania "oddane i wyremontowane" stanowią 8,6 proc. tych, które powstały w 2025 roku (zwracam uwagę – we wspomnianej liczbie 209 tys. nie ma mieszkań "wyremontowanych", są tylko wybudowane).

Jeszcze bardziej blado wyglądają liczby odnoszące się do sumy mieszkań wyremontowanych i oddanych od 2023 roku. Wiceminister Lewandowski mówi, że od początku kadencji było ich 35 tys. Pominąwszy fakt, że prawdopodobnie część realizacji została zakontraktowana jeszcze za poprzedniej władzy, to oznaczałoby to, że oddane i wyremontowane mieszkania stanowiły lekko ponad 7 proc. wszystkich wybudowanych lokali.

Wiceminister z Lewicy dodał jednak, że przez trzy lata rządząca koalicja oddała więcej mieszkań niż poprzednia ekipa w ciągu ośmiu lat swoich rządów. I to należy zaliczyć rządowi na plus.

Ważne również wydaje się dostrzeżenie podczas konferencji problemu w tzw. luki czynszowej. Najogólniej rzecz ujmując luka dotyczy tych gospodarstw domowych, które są zbyt zamożne, aby załapać się na publiczne wsparcie w zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych i jednocześnie mają zbyt niski dochód, żeby pozwolić sobie na rynkowy wynajem lub kupno mieszkania o odpowiedniej wielkości, nie nadwyrężając swojego budżetu.

Na tę kategorię zwrócił uwagę Tomasz Lewandowski, który podkreślał wagę dofinansowania budownictwa społecznego takiego jak TBS-y (towarzystwa budownictwa społecznego), SIM-y (społeczne inicjatywy mieszkaniowe) i spółdzielnie mieszkaniowe. Minister zwracał uwagę, że w luce czynszowej funkcjonuje około 4 mln rodzin w Polsce.

Zatrzymajmy się na chwilę przy tej kategorii. Raport Polityki Insight oraz PFR Nieruchomości z 2022 roku przygotowany pod okiem eksperta od mieszkalnictwa prof. Adama Czerniaka z SGH wskazywał, że w Polsce problem luki dotyka około 35 proc. gospodarstw domowych. Aby je wytypować, analitycy sporządzili mapę dostępności mieszkaniowej i przyporządkowali gospodarstwa domowe do siedmiu grup – od A do G.

W grupie A znajdują się osoby nieprzeciążone kosztami mieszkaniowymi i jednocześnie mieszkające w nieprzeludnionych lokalach.

Za "przeciążenie" uważa się wydawanie ponad 40 proc. dochodów na cele mieszkaniowe. "Przeludnienie" z kolei Eurostat definiuje kilkoma kategoriami, między innymi jako nieposiadanie oddzielnego pokoju dla każdego dziecka powyżej 12. roku życia, czy nieposiadanie oddzielnego pokoju dla osoby powyżej 18. roku życia.

Grupa B to osoby mieszkające w przeludnionych mieszkaniach, które stać byłoby na rynkowy wynajem (lub kupno) czegoś bardziej odpowiadającego im potrzebom.

W grupie C znajdują się gospodarstwa domowe albo przeludnione, albo przeciążone kosztami mieszkaniowymi, ale jednocześnie zbyt zamożne, żeby uzyskać publiczne wsparcie.

Grupa D to osoby co prawda uzyskujące wsparcie, ale mieszkające w zatłoczonych nieruchomościach. Grupy E i F to osoby uzyskujące wsparcie i mieszkające w nieprzeludnionych lokalach. W lukę czynszową wpadają osoby z grup B, C i D.

Wszystko to brzmi nieco skomplikowanie (bo i sama kategoria luki czynszowej nie jest tak prosta jakby się mogło na pierwszy rzut oka wydawać). Wiele jednak wyjaśnia poniższy wykres.

Co na nim widać? Po pierwsze to, że luka czynszowa jest… nieco mniejsza niż wspomniane 35 proc. Przypomnijmy: łapią się do niej ludzie, których stać na wynajem, albo kupno większego mieszkania, ale z wygody, przyzwyczajenia lub sentymentu po prostu tego nie robią. Stanowią oni około 5 pkt proc. rozkładu.

Po drugie, luka od lat maleje. To wynika zarówno ze wzrostu dochodów, jak i spadku odsetka przeludnionych mieszkań. Chociaż mieszkania w Polsce należą do najbardziej zatłoczonych w Europie (ponad 33 proc. osób mieszka w takich lokalach), to stan ten wyraźnie się poprawia. W 2016 roku ponad 40 proc. osób mieszkało w przeludnionych mieszkaniach, a 10 lat wcześniej było to 54 proc. Choć sprawy idą ku lepszemu, to z pewnością przydałaby się na tym odcinku rządowa interwencja.

Jako plus należy również zaliczyć rządzącym to, że zauważyli problem akademików. W propozycjach znalazło się utworzenie w tym roku 2,5 tys. miejsc do życia dla żaków. Co prawda jest to kropla w morzu potrzeb (niektóre opracowania mówią, że w naszym kraju brakuje 400 tys. miejsc w akademikach; nawet jeśli jest to grube przestrzelenie, to można szacować, że deficyt oscyluje w granicach co najmniej kilkudziesięciu tysięcy), ale znów – kroczek w dobrą stronę.

Czego w rządowych propozycjach zabrakło? Na pewno podatku od pustostanów i podatku katastralnego. To właśnie te rozwiązania mogłyby utrącić część popytu inwestycyjnego na mieszkania. A to właśnie środki z kieszeni garstki zamożnych nabywających lokale jako formę lokowania kapitału podbijają ceny "M" w najbardziej pożądanych miejscach w dużych miastach. Z najgrubszymi portfelami skupującymi setki czy tysiące mieszkań w śródmieściach, dorabiająca się klasa średnia nie może po prostu konkurować.

Podatek od pustostanów mógłby z kolei "wpuścić" na rynek te lokale, które obecnie stoją niezamieszkane, ponieważ właściciele albo obawiają się je wynajmować z uwagi na potencjalnych nierzetelnych najemców, albo trzymają je jako "betonowe złoto".

Ogólnie rzecz biorąc, zapowiedzi rządowe, delikatnie mówiąc, nie ścinają z nóg ambicjami. Należy się jednak mocne "3+" za systemowe podejście, wygospodarowanie nie tak małych środków na cele mieszkaniowe oraz ruszenie kilku tematów, które od lat leżały odłogiem.

Autorem jest Kamil Fejfer, dziennikarz piszący o gospodarce, współtwórca podcastu i kanału na YouTube "Ekonomia i cała reszta"