Navigator DM: Deweloperzy w ok. 2/3 finansują się obligacjami

Deweloperzy obecni na Catalyst wyemitowali od początku 2016 r. obligacje o wartości przekraczającej 1 mld zł, wynika z raportu Navigator DM pt. "Sytuacja największych deweloperów mieszkaniowych z rynku Catalyst". Do wykupu w 2017 r. mają oni papiery na 341 mln zł, natomiast w 2018 r. ponad 705 mln zł - w ocenie Navigatora w znacznej części będą chcieli zrefinansować te obligacje poprzez nowe emisje. DM zwraca też uwagę na rosnący (kosztem kredytów bankowych) udział finansowania obligacyjnego w strukturze zadłużenia deweloperów, który na koniec 2016 r. wynosił około 65%.

"Ostatnie trzy lata były dla deweloperów bardzo udane. Sprzyjające otoczenie makroekonomiczne zaowocowało w 2016 r. wzrostem przekazań na całym rynku o 26,7%. Analizowani przez nas deweloperzy odnotowali wzrost przekazań o 39%, przy jednoczesnym wzroście przychodów z działalności deweloperskiej o ponad 30%. Dobry okres dla deweloperów znajduje również odbicie w realizowanych marżach brutto i netto ze sprzedaży - w latach 2015-2016 utrzymywały się one na wysokim poziomie [...] Powyższe czynniki wpłynęły na zwiększoną aktywność deweloperów mieszkaniowych w zakresie pozyskiwania środków na nowe projekty - analizowani deweloperzy wyemitowali od początku 2016 r. obligacje o wartości przekraczającej 1 mld zł, spłacając w tym czasie obligacje o wartości ok 450 mln zł" - czytamy w raporcie.

W samym 2016 r. spółki deweloperskie wyemitowały obligacje o wartości przekraczającej 842 mln zł, które w większości zapadają w latach 2019-2021 i spłaciły w tym czasie obligacje o wartości ok. 300 mln zł. Co istotne, w I kw. 2017 r. wartość wyemitowanych obligacji niemal pokrywała się z wartością wykupu w tym okresie, wskazano.

Do końca 2017 r. analizowani przez Navigator DM deweloperzy zobowiązani są wykupić obligacje o łącznej wartości przekraczającej 341 mln zł, natomiast w 2018 r. ponad 705 mln zł, podano także.

"Deweloperzy, chcąc utrzymać ambitne cele sprzedażowe z roku 2017 w następnych latach, w naszej ocenie będą chcieli refinansować sporą część obligacji zapadających w 2017 r. oraz 2018 r. Decyzje odnośnie obligacji zapadających w 2019 r. będą uzależnione od perspektyw na kolejne lata" - czytamy dalej.

W ocenie DM Navigator, w tym roku w analizowanej grupie nawet 10 deweloperów może osiągnąć sprzedaż na poziomie 1000 lokali rocznie.

Według analizy, od 2012 r. spada poziom zadłużenia netto deweloperów - dzieje się tak za sprawą rosnącej wartości środków pieniężnych - deweloperzy wraz z rosnącą sprzedażą utrzymują wyższe saldo gotówki od klientów na rachunkach powierniczych oraz akumulują nadwyżki, by móc szybko zareagować na okazje inwestycyjne i nabywać grunty zapewniające im pipeline na kolejne okresy - na koniec 2016 r. analizowane spółki posiadały na rachunkach ponad 2,2 mld środków pieniężnych.

W ostatnich latach deweloperzy chętniej korzystają z finansowania poprzez emisje obligacji zastępując w dużym stopniu kredyty bankowe. Na koniec 2016 r. udział finansowania obligacyjnego w strukturze zadłużenia finansowego deweloperów mieszkaniowych wynosił około 65%.

"Całkowite zadłużenie analizowanych deweloperów z tytułu zaciągniętych kredytów i wyemitowanych obligacji osiągnęło na koniec 2016 r. wartość 4,49 mld zł w porównaniu do 4,03 mld zł na koniec 2015 r. (+11,3% r/r). Wartości długu oprocentowanego deweloperów systematycznie rosła, ponadto w dalszym ciągu widoczna była tendencja deweloperów do zmiany charakteru zadłużenia z kredytowego na obligacyjne - w 2014 r. 52,4% zadłużenia deweloperów stanowiły zaciągnięte kredyty, a w ostatnim roku ich udział spadł do 46,2%. Należy jednak zwrócić uwagę, że znaczna część omawianych kredytów przeznaczona jest na finansowanie projektów komercyjnych - w 2016 r. stanowiły one prawie 40% całkowitej wartości kredytów analizowanych deweloperów, więc rzeczywisty udział finansowania obligacyjnego w strukturze zadłużenia finansowego deweloperów mieszkaniowych wynosi około 65%" - wyjaśniono.

Wzrost popularności obligacji jest efektem coraz niższych marż, po jakich wiodący deweloperzy są w stanie plasować kolejne emisje, oraz innych przewag finansowania obligacyjnego względem kredytów: możliwością finansowania rozbudowy banku ziemi, większą elastycznością w dysponowaniu pozyskanymi środkami oraz możliwością finansowania wczesnych etapów inwestycji (bez przedsprzedaży). Przy umiarkowanym wzroście długu w ostatnich latach deweloperzy istotnie poprawili swoje pozycje gotówkowe - na koniec 2016 r. całkowity stan gotówki analizowanych deweloperów wyniósł 2,27 mld zł, przy 1,3 mld zł w 2014 r. Rosnące saldo gotówki można częściowo wytłumaczyć utrzymywaniem środków na rachunkach powierniczych, których saldo rośnie wraz ze wzrostem sprzedaży, czytamy dalej.

Istotny wzrost pozycji gotówkowej w stosunku do umiarkowanie rosnącej wartości długu oprocentowanego wpłynął na spadek długu netto, który na koniec 2016 r. osiągnął wartość 2,37 mld zł w porównaniu do 2,56 mld zł w 2014 r. (-4,0% r/r).

Analizą Navigator DM objętych zostało 13 deweloperów mieszkaniowych, posiadających obligacje wprowadzone na Catalyst o łącznym outstandingu przekraczającym 15 mln zł, tj: Archicom, Atal, Developre, Dom Development, JW Construction, LC Corp, Lokum Deweloper, Marvipol, Murapol, Polnord, Robyg, Ronson Europe i Vantage Development.