Wynajem na zakręcie. Czy to koniec tanich mieszkań dla turystów?

Trybunał Sprawiedliwości UE (TSUE) orzekł, że krajowe regulacje nakładające na wynajmujących krótkoterminowo wymóg uzyskania odpowiedniego zezwolenia, nie łamią unijnego prawa.

Zatem w mocy podtrzymana została praktyka władz Paryża, które nakładają kary w wysokości nawet kilkunastu tys. euro na właścicieli mieszkań, którzy wynajmują na Airbnb czy Bookingu swoje mieszkania turystom, bez pozwolenia.

We Francji uznano, że wynajem krótkoterminowy ogranicza mieszkańcom miast możliwość znalezienia lokum w długim terminie. Dlatego w gminach powyżej 200 tys. mieszkańców trzeba mieć na taką działalność pozwolenie.

Ograniczenia dotyczące np. liczby dni w miesiącu, w których można udostępnić lokal krótkoterminowo, wprowadził też Londyn, Berlin, Amsterdam i Barcelona. W Polsce jesteśmy w przededniu wprowadzenia regulacji.

- Nie wiem, co mnie czeka. Nie byłbym zadowolony z ograniczeń. Dlaczego nie mogę robić z mieszkaniem, co chcę, a teraz pojawia się pomysł, żeby w nas uderzyć. Moim zdaniem najbardziej walczy o to branża hotelarska. Tak naprawdę rachunek finansowy pokaże, czy się wycofam - mówi Maciej z Wrocławia.

W ocenie Agnieszki Bartoszewskiej, analityk rynku nieruchomości w Centrum AMRON, nowe regulacje nie muszą oznaczać większych kosztów i cen. - Wynajmujący będą musieli więcej czasu poświęcić na przygotowania. Czeka ich więcej biurokracji, konieczne mogą też okazać się modyfikacje w lokalach - mówi Bartoszewska.

Maciej od kilku już lat za pośrednictwem platform Airbnb i Booking wynajmuje krótkoterminowo swoje mieszkanie w samym centrum miasta. Płaci od tego podatek. Zarabia na tym nawet 60 proc. więcej niż przy tradycyjnej formie wynajmu. Zatem o wycofaniu ofert z serwisów na razie nie ma mowy.

Zapytaliśmy Ministerstwo Rozwoju o polskie plany regulacji w tym obszarze. Jednak do czasu opublikowana tego artykułu nie otrzymaliśmy odpowiedzi. Wcześniej MR informowało, że nowa ustawa ma powołać do życia centralny rejestr obiektów noclegowych.

Znajdzie się w nim lista mieszkań wynajmowanych krótkoterminowo. Ich właściciele pod groźbą grzywny będą musieli się tam zarejestrować. Ma to ograniczyć szarą strefę, skłonić do legalnej działalności. To jednak wcześniejsze założenia i nie wiemy, czy po wyroku TSUE nadal są obowiązujące.

- Regulacja jest potrzebna. Chcemy jednak, by wszystko było w ustawie. Źle by się stało, gdyby gminy mogły wprowadzać je same. Nie można przecież w różny sposób traktować tej samej działalności gospodarczej w zależności od lokalizacji - mówi Grzegorz Żurawski, wiceprezes Polskiego Stowarzyszenia Wynajmu.

Jak zapewnia, organizacja skupiająca dużych rynkowych graczy z kilkoma setkami mieszkań, jak i tych z jednym lokalem, nie boi się uporządkowania sytuacji na rynku.

- Legalnie działający przedsiębiorcy cierpią na chaosie w przepisach. Większość pytań, które otrzymujemy, dotyczy interpretacji przepisów, problemów z ubezpieczeniem, lokalnych podatków czy gminnych przepisów o ewidencji. Szara strefa i nam psuje opinię i nieuczciwie konkuruje - zapewnia Żurawski.

Przeciwnicy wynajmu krótkoterminowego widzą w nim jednak, szczególnie w dużych miastach, i inne problemy, które ustawodawca mógłby uregulować, np. ograniczając liczbę tak udostępnianych mieszkań.

- Najem krótkoterminowy to jeden z powodów wzrostu cen mieszkań w centrach miast. Przed koronawirusem dochody z tej działalności były o wiele wyższe niż ze zwykłego najmu. We Wrocławiu roczna stopa zwrotu ze zwykłego najmu szacowana była na 5,2 proc., a przy najmie krótkoterminowym nawet na 13 proc. W efekcie na rynku nieruchomości pojawiło się bardzo dużo gotówki - mówi Marlena Joks, prezes DOSPON - Dolnośląskiego Stowarzyszenia Pośredników i Zarządców Nieruchomości.

Zatem inwestycja w najem krótkoterminowy przynosił wielokrotnie większe zyski niż inne formy inwestowania, nie mówiąc już o lokatach bankowych. Dlatego mieszkania na rynku wtórnym podrożały o 15,6 proc. , a na rynku pierwotnym o 8,1 proc.

- Badania prowadzone przez deweloperów i pośredników w obrocie nieruchomościami wskazują, że każdego roku około 40 proc. wszystkich mieszkań sprzedawanych we Wrocławiu jest nabywanych w celach inwestycyjnych na wynajem - mówi Joks.

To podnosi ceny i jak przekonuje prezes DOSPON, wyludnia ścisłe centra miast. Z jej obserwacji wynika, że decydowana większość lokali w okolicach rynku i głównych ulic, to lokale przeznaczone dla turystów.

W całej sprawie jest jednak jedna wielka niewiadoma. Tak naprawdę nikt dziś nie wie, ile mieszkań wynajmowanych jest krótkoterminowo. To utrudni MR prace nad ustawą. Dopiero po wprowadzeniu ewidencji, pojawią się oficjalne dane na ten temat.