Ceny domów szaleją, a popyt spada. Eksperci alarmują

W drugim kwartale 2025 r. liczba ogłoszeń sprzedaży domów na portalu Nieruchomosci-online.pl wzrosła o niemal 4 proc. w porównaniu z początkiem roku. - Łącznie dostępnych było 46,2 tys. ofert – poinformował "Puls Biznesu" Rafał Bieńkowski z portalu.

Eksperci z Cenatorium zauważają, że mimo rosnącej podaży, popyt pozostaje niski. Ich zdaniem rynek domów znajduje się w stanie "hibernacji", szczególnie w oddalonych dzielnicach i podmiejskich gminach. Michał Kubicki z Omega Asset Management zwraca uwagę, że nawet dostępność gruntów nie wystarcza, by ożywić inwestycje.

Z kolei według ekonomisty Sławomira Horbaczewskiego, wielu deweloperów nie dostosowało się do realiów rynku, gdzie ceny już dawno przekroczyły poziomy akceptowalne dla nabywców. Dodatkowo poprawiająca się infrastruktura transportowa zwiększa konkurencyjność zabudowy wielorodzinnej, także poza miastami.

Zmiany cen domów są zróżnicowane geograficznie. Spadki o 2–6 proc. odnotowano w Białymstoku, Katowicach, Lublinie i Wrocławiu. Stabilne ceny utrzymały się w Bydgoszczy, Gdańsku i Opolu. Z kolei wzrosty (1–5 proc.) miały miejsce w takich miastach jak Kraków, Warszawa, Poznań czy Toruń.

Najdroższy pozostaje Kraków – średnia cena za metr kwadratowy domu wynosi tam 11,5 tys. zł. Niewiele taniej jest w Warszawie (11,4 tys. zł). Pozostałe miasta z czołówki to Gdańsk, Wrocław i Poznań.

Jak czytamy, przyszłość cen jest niepewna – 46 proc. pośredników spodziewa się ich stabilizacji w III kwartale, 36 proc. przewiduje spadki, a tylko 18 proc. liczy na wzrosty.

Małym deweloperom doskwierają nie tylko niskie zainteresowanie i wysokie koszty, ale też nowe obowiązki prawne. Nowa ustawa o jawności cen mieszkań zmusza ich do tworzenia stron internetowych i raportowania danych o ofercie.

Obecnie na rynku nie ma przestrzeni dla dalszych wzrostów cen, głównie z uwagi na mały popyt. Domy są często realizowane przez mniejszych deweloperów, którzy w ramach jednej inwestycji oferują zaledwie kilka budynków. Dotychczas wystarczał im lokalny marketing – baner na płocie z numerem telefonu. Jednak nowa ustawa o jawności cen mieszkań nakłada na takie firmy obowiązek utworzenia strony internetowej oraz raportowania informacji o ofercie i cenach. Choć ten obowiązek może wydawać się błahy, dla małych podmiotów każda dodatkowa regulacja to poważne wyzwanie – zaznacza w rozmowie z "Pulsem Biznesu" Ewa Palus, główny analityk portalu Tabelaofert.pl.

Jeszcze trudniej mają inwestorzy indywidualni. Jak wskazują eksperci Extradom.pl, koszty budowy domu wzrosły od 2020 r. niemal o połowę. Dodatkowym problemem jest szybki wzrost cen działek – w niektórych gminach przylegających do dużych miast nawet o 40 proc. w ciągu kilkunastu miesięcy.

Zainteresowanie domami, mierzone liczbą kontaktów kupujących z ogłoszeniodawcami, spadło w II kwartale 2025 r. o 9 proc. względem poprzedniego kwartału. W ujęciu rocznym spadek wyniósł 2 proc.

– Segment sprzedaży domów jest bardziej stabilny niż rynek mieszkań, ale wciąż hamowany przez wysokie ceny, drogie kredyty i koszty utrzymania – podsumowuje Rafał Bieńkowski z portalu Nieruchomosci-online.pl.