Ceny mieszkań w Polsce na tle Europy. Czy faktycznie jest u nas aż tak drogo?

Ostatnie dane Deloitte dotyczące średnich cen transakcyjnych nowych mieszkań w wybranych krajach UE, pochodzą z końca 2019 roku, kolejne pojawią się zapewne tradycyjnie w okresie letnim. Przez niespełna półtora roku zaszły zapewne zmiany wartościowe, z pewnością jednak nieistotne statystycznie z punktu widzenia ogólnej sytuacji na europejskich rynkach nieruchomości, ze szczególnym uwzględnieniem prezentowanych proporcji.

W zestawieniu ze średnią płacą netto z analogicznego okresu wg. statystyk Eurostatu otrzymujemy ciekawy obraz cenowej dostępności mieszkaniowej w najważniejszych unijnych gospodarkach. Jak w tej klasyfikacji wypada krajowa mieszkaniówka?

Jak się okazuje rodzimi deweloperzy mieszkaniowi sprzedawali w 2019 roku wybudowane przez siebie lokale średnio po 1520 Euro za mkw., co jest jednym z najniższych wyników w UE. W prezentowanym zestawieniu taniej było tylko w Bułgarii, Portugalii i na Węgrzech. Uwzględniając nawet absencję w tabeli takich krajów jak np. Rumunia, Litwa czy Estonia, średnia krajowa cen transakcyjnych nowych mieszkań zalicza się do absolutnej czołówki najniższych notowań w krajach unijnych.

By uzmysłowić sobie, w jakim miejscu znajduje się krajowy rynek nieruchomości mieszkaniowych, wystarczy porównać polskie ceny z trzykrotnie wyższymi stawkami we Francji, blisko trzykrotnie w Austrii i Norwegii, czy dwuipółkrotnie w Niemczech i Danii.

Co ciekawe, sporo drożej było i zapewne jest w dalszym ciągu w niewielkich pobliskich państwach byłego bratniego bloku wschodniego takich jak Łotwa, Słowacja, a przede wszystkim Czechy. U tych ostatnich naszych południowych sąsiadów jest średnio drożej na pierwotnym rynku mieszkaniowym o, bagatela, 70 proc.

Mniej więcej o tyle właśnie droższe są także mieszkania w czeskiej Pradze w odniesieniu do stawek warszawskich. Jeżeli więc średnią stołeczną na poziomie blisko 11 tys. zł /mkw. uważa się powszechnie za ostro wygórowaną, to wyobraźmy ją sobie gdzieś w okolicach 19-20 tys. zł. Tym samym pojawia się pytanie, że skoro mamy tak niskie na tle Europy ceny lokali od dewelopera, to dlaczego wydają się one w powszechnej opinii tak mocno wyśrubowane.

Rozwiązanie tej kwestii powinno przynieść zestawienie średnich stawek mkw. mieszkań z pierwszej ręki ze średnią płacą netto w prezentowanych krajach. Co prawda właściwa metodyka obliczania cenowej dostępności mieszkaniowej powinna się opierać o płace brutto, jednak ogromne zróżnicowanie poziomu podatków w UE czyni taki sposób mało reprezentatywnym. Jakie wnioski zatem można wysnuć z tak skonstruowanej proporcji?

Otóż w Polsce w omawianym czasie średnia dostępność mieszkaniowa wynosiła 0,56 mkw. za jednomiesięczną przeciętną wypłatę "na rękę". Jak się okazuje, przy takiej wartości wcale nie pozostajemy unijnymi maruderami. Słabiej od nas wypadły takie kraje jak Węgry, Łotwa, Chorwacja, Słowacja, Czechy, a nawet nieporównywalnie zamożniejsze Francja i Luksemburg.

Sęk w tym, że zastosowana przez Eurostat metodyka obliczania płacy średniej w Polsce musi silnie korespondować z analogicznymi danymi GUS, które są uznawane za kompletnie niewiarygodne. Kwota 863 Euro to bowiem nawet przy uwzględnieniu nieco silniejszej rodzimej waluty w 2019 roku aż 3800 zł., czyli suma zawyżona o nawet 1 tys. zł w stosunku do faktycznego poziomu średniego krajowego wynagrodzenia netto.

Nie wdając się w zbędne szczegóły i nie przywołując całego szeregu specjalistycznych źródeł wiedzy o realnych zarobkach Polaków, z okresowymi danymi GUS o medianie i dominancie płac na czele, przyjmijmy średnią pensję „na rękę” w Polsce w 2019 roku na i tak skrajnie optymistycznym poziomie 3 tys. zł, czyli mniej więcej 660 Euro. W takim wypadku przedmiotowa krajowa dostępność mieszkań spada w okolice poziomu czeskiego, czyli najniższego w stawce prezentowanych krajów.

Co bardzo istotne, cały szereg unijnych państw, z tymi najbardziej rozwiniętymi gospodarczo na czele, w których dostępność cenowa mieszkań również nie wydaje się imponująca, dysponuje silnie rozwiniętymi rynkami odpowiednio skrojonego na kieszenie swoich obywateli wynajmu mieszkaniowego, z którego korzysta nawet ponad połowa obywateli.

Przeciętnego Niemca, Austriaka, Szwajcara czy Duńczyka nie interesują specjalnie wszelkie parametry mieszkaniowej dostępności cenowej, bo nie jest zainteresowany ich zakupem tylko stosunkowo tanim wynajmem, z którym nie ma zazwyczaj większego problemu.

W Polsce o tego rodzaju mieszkaniówce możemy na razie niestety tylko pomarzyć. A paradoks polegający na tym, że rodzimi deweloperzy oferują de facto nominalnie jedne z najtańszych mieszkań w Unii Europejskiej, które jednocześnie są jednymi z najdroższych na kontynencie w zestawieniu z miesięczną pensją przeciętnego Kowalskiego, pozostanie z nami zapewne jeszcze dość długo.

A nader smutna konkluzja pozostaje taka, że jak się okazuje, w Polsce nie ma problemu zbyt drogich mieszkań, za to rodakom mocno doskwiera problem niskich, jednych z najniższych w Unii Europejskiej płac.