Czy warto obecnie brać kredyt hipoteczny pod wynajem?

Jak podaje Biuro Informacji Kredytowej na koniec maja czynne kredyty hipoteczne posiada ponad 4 mln Polaków. Są również osoby, które posiadają kilka takich zobowiązań, co z dużym prawdopodobieństwem pozwala sądzić, że było to finansowanie zaciągnięte w celach inwestycyjnych.

Trzy kredyty hipoteczne posiada aktualnie 44 918 osób, cztery 7 045 osób, a pięć 2 523 osób.

Według danych Forbesa aż 67 proc. firm, które do tej pory nie oferowało możliwości pracy zdalnej, zmieniło to w wyniku pandemii. Dlatego spora część osób, która do tej pory decydowała się wynajmować lokum w centrum miasta mogła wrócić do swojego domu rodzinnego albo wynająć coś tańszego w gorszej lokalizacji. Na podobny ruch decydowały się również osoby, które w wyniku pandemii straciły pracę i w wyniku utraty dochodów musiały wyprowadzić się z wynajmowanego lokum.

Już od kilku miesięcy w ośrodkach akademickich nie ma studentów, a to oni w dużej mierze byli stroną popytową rynku najmu.

Te czynniki sprawiają, że ceny najmu spadają, szczególnie w dużych miastach. W porównaniu do maja zeszłego roku średnie czynsze spadły w prawie wszystkich ośrodkach miejskich – oprócz Gdańska i Katowic. Porównując stan w maju 2020 do kwietnia 2020 widać, że spadki były jeszcze większe, szczególnie w Warszawie, Wrocławiu i Gdańsku, czyli miastach, gdzie ceny najmu wcześniej były najwyższe. W ten trend nie wpasowuje się tylko Łódź i Lublin, ale może potwierdzać to fakt, że wynajmujący z Warszawy zdecydowali się wrócić do swoich rodzinnych miast, gdzie mieszkanie można wynająć dużo taniej.

Powyższe dane pokazują, że osoby, które już posiadają mieszkanie na wynajem mogą teraz stracić na tym rynku. W jeszcze mniej komfortowej sytuacji są więc osoby, które dopiero planują kupić lokum i wziąć na ten cel kredyt hipoteczny. Warunki jego przyznania są teraz jeszcze bardziej utrudnione ze względu na chęć ograniczania ryzyka kredytowego przez banki.

Kilka największych instytucji (np. PKO BP, Pekao SA i ING Bank Śląski) podniosło już minimalny wymagany wkład własny, więc aby starać się o finansowanie trzeba posiadać więcej oszczędności niż przed pandemią. Natomiast kredyt hipoteczny bez wkładu własnego nie jest już od dawna oferowany.

Bankowi analitycy dużo wnikliwiej teraz sprawdzają także sytuację finansową potencjalnego kredytobiorcy. Natomiast osoby, które już posiadają kredyt hipoteczny albo kilka, są na jeszcze większym celowniku. Bank zbada czy raty łącznie nie przekroczą bezpiecznego poziomu oraz czy dany wnioskodawca nie miał zawieszonej działalności albo strat w wyniku pandemii.

To jednak tylko jedna strona medalu. Z drugiej strony ze względu na te ograniczenia wiele osób zainteresowanych kredytem hipotecznym na własne cele mieszkaniowe, będzie musiało zrezygnować ze swoich planów, bo zwyczajnie nie dostanie kredytu. Dla tej grupy więc najem może być jedynym wyjściem.

Rada Polityki Pieniężnej w ostatnich miesiącach kilkukrotnie obniżyła stopy procentowe do rekordowo niskiego poziomu. Wpłynęło to na również na kredyty hipoteczne. Oprocentowanie, które może teraz narzucić bank, może wynosić maksymalnie 7,2 proc. (przed pandemią było to 10 proc.). Oczywiście oprocentowanie kredytów mieszkaniowych nie sięga tej wartości i zazwyczaj banki ustalają je na poziomie 3-4 proc. Mogłoby się jednak wydawać, że skoro najwyższa możliwa stawka została obniżona, to kredyty będą tańsze. Nie jest to jednak tak oczywiste, bo jak wynika z naszych analiz, banki rekompensują sobie spadki na oprocentowaniu podwyżką marż.

Wszystkie powyższe argumenty wskazują na to, że aktualnie nie opłaca się inwestować w mieszkanie na wynajem. Warto jednak pamiętać, że nie ma lepszej alternatywy, jeśli szukamy bezpiecznej lokaty kapitału, która przyniesie nam zauważalne zyski. Zarobek, który można osiągnąć na lokatach bankowych i obligacjach jest niezwykle niski, więc naturalnie spadło zainteresowanie tymi bezpiecznymi instrumentami. Jeszcze kilka tygodni temu mówiło się, że rynek nieruchomości jako jeden z nielicznych oprze się pandemii i ceny mieszkań nie spadną.

Jednak najnowsze prognozy Emmerson Evaluation (firmy zajmującej się wyceną nieruchomości) pokazują, że spadki cen jednak będą i to nawet o 5-7 proc. rocznie. Na zakupie więc będzie można zaoszczędzić nawet kilkanaście tysięcy złotych.

Tak naprawdę na to pytanie nie da się odpowiedzieć jednoznacznie. Na pewno w najbliższych miesiącach nie jest opłacalna inwestycja w nieruchomości w największych ośrodkach miejskich, bo tam widać załamanie rynku najmu. Wyjściem z sytuacji może być inwestowanie w mniej popularnych lokalizacjach, a już na pewno w mieszkania z ogródkiem lub tarasem, które cieszą się teraz ogromnym zainteresowaniem.

Zapisz się na nasz specjalny newsletter o koronawirusie.