Deweloper testuje nowy sposób płatności. Zagości na rynku na dłużej?

Wysokie odsetki kredytowe i brak dopłat od państwa przestawiły wajchę na rynku mieszkaniowym. Obecnie to deweloper musi starać się o nabywcę, a nie odwrotnie. Frontem do klienta ustawił się właśnie OKAM Capital - deweloper z kapitałem izraelskim, który oferuje nietypowe w Polsce rozwiązanie: "Mieszkaj bez kredytu".

W praktyce jest to czteroetapowy harmonogram płatności. Na starcie klient podpisuje z inwestorem umowę deweloperską i wpłaca na mieszkaniowy rachunek powierniczy dewelopera 20 proc. wartości mieszkania. Po roku wpłaca kolejną, 20-procentową transzę i wtedy też otrzymuje klucze do lokalu w stanie deweloperskim. Przez kolejnych 18 miesięcy spłaca miesięczne stałe raty w wysokości 3 tys. zł, czyli łącznie 54 tys. zł. Następnie klient musi zapłacić jednorazowo pozostałą należność, posiłkując się na przykład kredytem. Wtedy nastąpi również przeniesienie własności z dewelopera na kupującego.

Przykładowo: kupując mieszkanie o powierzchni 40 mkw. i o wartości 400 tys. zł., klient, zanim odbierze do niego klucze, musi zapłacić deweloperowi 160 tys. zł (dwa razy po 20 proc. wartości lokalu). Następnie w ciągu półtora zapłaci w równych ratach i bez odsetek łącznie 54 tys. zł. W sumie daje to kwotę 214 tys. zł (53,5 proc. ceny mieszkania). Do zapłaty zostanie mu jeszcze 186 tys. zł.

"Mieszkaj bez kredytu" to oferta pilotażowa, prowadzona na 30 lokalach w inwestycji dewelopera w Łodzi. Jeśli przebiegnie pomyślnie, OKAM Capital rozważy rozszerzenie rozwiązania na kolejne mieszkania - również w innych lokalizacjach. Rozwiązanie bazuje na gruncie ustawy deweloperskiej (ustawy z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym). Klient nie płaci ukrytych kosztów ani odsetek na rzecz dewelopera.

Czy rozwiązanie będzie powielane przez konkurencję? Marcin Michalec, dyrektor zarządzający w OKAM Capital, podkreśla w rozmowie z money.pl, że nie jest ono dla każdego. Wyjaśnia, że inwestycja musi być finansowana kapitałem własnym inwestora, zaś sytuacja ekonomiczno-finansowej spółki musi być bardzo dobra. "Mieszkaj bez kredytu" realizujemy dzięki posiadanej rezerwie finansowej - podkreśla.

W ubiegłym roku OKAM Capital wyemitował obligacje o wartości 125 mln zł. Jak twierdzi deweloper, pieniądze przeznaczył na zakup gruntów pod przyszłe inwestycje. Precyzyjniej - zakup działki pod Warszawą, gruntu na warszawskim Ursynowie oraz działki w Dolinie Trzech Stawów w Katowicach. Nie ma to nic wspólnego z łódzką inwestycją, której dotyczy opisywany pilotaż.

- Rozwiązanie pilotażowe dewelopera OKAM jest ciekawe przede wszystkim dlatego, że pokazuje, co będzie się działo w najbliższym czasie na rynku mieszkaniowym. Deweloperzy będą szukać takich rozwiązań do czasu, aż wróci naturalny popyt na mieszkania - mówi money.pl dr hab. Mikołaj Lewicki z Uniwersytetu Warszawskiego.

- Deweloperzy podchodzą obecnie do harmonogramów płatności bardziej elastycznie niż w czasie hossy. Porównując, przy dużym popycie klienci płacili im 30 procent wartości mieszkania przy podpisaniu umowy deweloperskiej i 70 proc. w trakcie procesu budowy. Obecnie deweloperzy starają się przyciągnąć klientów proporcjami 20:80 lub 10:90 - dodaje Adrian Górniak, analityk Ipopema Securities, zwracając uwagę na inne pojawiające się obecnie rozwiązania deweloperów, którzy szukają klientów.

Tego typu płatności polegają na odroczeniu zapłaty lwiej części należności do czasu zakończeniu budowy nieruchomości. Przy zawieraniu umowy deweloperskiej wpłaca się tylko mniejszą część całkowitej wartości nieruchomości. Klient zyskuje więcej czasu na zaciągnięcie kredytu, być może na korzystniejszych warunkach niż obecnie. 

Ostatnie miesiące 2024 roku i styczeń tego roku na siedmiu głównych rynkach mieszkaniowych były stabilne pod względem sprzedaży. Miesięcznie sprzedawanych było około 3,3 tys. mieszkań. Adrian Górniak nie zakłada poprawy tych wyników w najbliższym czasie. Wyjaśnia, że z powodu wciąż bardzo wysokich stóp procentowych wielu klientów zwyczajnie nie stać na hipotekę. Nawet jeśli mają zdolność kredytową, to koszty odsetkowe nie zachęcają obecnie nikogo do wzięcia kredytu. Pokrywa się to z tym, co mówi Marcin Michalec.

- W ok. 70 procentach przypadków zakup mieszkania uniemożliwia wysokie oprocentowanie kredytów mieszkaniowych i brak pomocy w postaci programów rządowych - twierdzi dyrektor zarządzający w OKAM Capital. I wyjaśnia, że czteroetapowy harmonogram płatności ma pozwolić klientowi jak najdłużej finansować się gotówką. A przynajmniej do czasu, aż koszty odsetkowe kredytów będą niższe niż obecnie. Dodaje też, że OKAM będzie odsiewał mało wiarygodnych klientów.

- Zdolność kredytową będziemy badać na podstawie dostępnych danych BIK i zaświadczeń klientów. Zakładamy również, że jeśli klient spłaci połowę ceny mieszkania i je urządzi, to będzie wiarygodny - zaznacza Michalec. - Nie będziemy robić problemów, jeśli klient zechce zrezygnować z mieszkania w ciągu pierwszych trzech lat. Cesja będzie jednak możliwa dopiero przy spłacie 80 proc. ceny nieruchomości. To zabezpieczenie przed spekulantami - dodaje.

- Jeśli ktoś już ma 40-procentowy wkład własny plus środki na kolejne półtora roku po trzy tysiące złotych, to może to już być dla niego całkiem ciekawe rozwiązanie. Tym bardziej że w perspektywie roku spodziewamy się obniżek stóp procentowych, więc i tańszych kredytów. To także może spowodować wyższą zdolność kredytową klienta - komentuje w rozmowie z money.pl Krzysztof Bontal, prezes Proferto, pośrednika kredytowego.

- Minusem jest odroczenie nabycia aktu własności. Żeby zamieszkać, trzeba wykończyć mieszkanie, czyli zainwestować dodatkowe środki w nie swoje lokum. To rodzi dodatkowe ryzyko po stronie klienta - ocenia. 

W podobnym tonie wypowiada się Jacek Furga, prezes Centrum AMRON, ośrodka analityczno-badawczego specjalizującego się w zagadnieniach związanych z rynkiem nieruchomości.

- Zgadzam się ogólnie z hasłem "Mieszkaj bez kredytu", bo kredyt oznacza dodatkowy koszt w postaci odsetek, ale to zaproszenie tylko dla tych, którzy wcześniej zgromadzili odpowiednie oszczędności. Dlatego od wielu lat apeluję o stworzenie w Polsce systemu długoterminowego oszczędzania na cele mieszkaniowe wspieranego przez państwo - tłumaczy rozmówca money.pl. 

Sytuacja deweloperów na poszczególnych rynkach mieszkaniowych kształtuje się różnie. Jak wskazuje Adrian Górniak z Ipopema Securities, w miastach średniej wielkości jak Poznań czy Łódź oferta mieszkań na sprzedaż jest bardzo duża, natomiast popyt na mieszkania z segmentu popularnego, finansowane w dużej mierze kredytem, jest obecnie mocno ograniczony. Zdaniem naszego rozmówcy lepiej radzą sobie deweloperzy, którzy działają w segmencie podwyższonego standardu. Ich klienci są bowiem bogatsi, przez co mniej wrażliwi na drogi kredyt. Często wnoszą też duży wkład własny, dzięki czemu zaciągają mniejszy kredyt.

Dotyczy to tak naprawdę czterech rynków: Krakowa, Warszawy, Gdańska i trochę też Wrocławia. Na tych czterech rynkach deweloperzy radzą sobie lepiej niż na pozostałych.

- Na największych rynkach nie widać ofert promocyjnych. Zdarzają się takie w średnich oraz mniejszych miejscowościach. Deweloperzy prowadzą kampanie marketingowe w mediach społecznościowych, na Facebooku lub Instagramie, w odniesieniu do pojedynczych mieszkań. Nie przeceniają całych projektów inwestycyjnych, liczących 200-300 lokali. Co ciekawe, rok i dwa lata temu takich reklam w internecie nie było - mówi Górniak.  

Na razie nie dostrzega dużych zmian w cenach ofertowych. Jeśli chodzi o ceny transakcyjne, które nie są jawne, lekkie spadki, zdaniem Górniaka, są możliwe. - Uśredniając, ceny są obecnie wyższe niż w czasie hossy na przełomie 2023 i 2024 roku. Im dłużej stopy procentowe będą na niezmienionym poziomie, skłonność deweloperów do stabilizacji cen albo nawet obniżek może wzrosnąć - uważa nasz rozmówca. 

Giełdowym deweloperom, według analityka, nadal bardziej zależy na rentowności niż na wolumenie sprzedaży poszczególnych inwestycji. Wyjaśnia, że mogą sobie na to pozwolić, bo mają bardzo mocne bilanse - w przypadku największych spółek giełdowych często poziom gotówki przewyższa poziom zadłużenia.

Jak twierdzi, tacy deweloperzy mogą pozwolić sobie na przeczekanie trzech lub czterech kwartałów i dopiero później w czarnym scenariuszu przeceniać mieszkania. - Inaczej wygląda sytuacja małych deweloperów, nienotowanych na giełdzie, którzy realizują jeden lub dwa projekty mieszkaniowe. Ci mogą obniżać ceny, żeby nie zbankrutować - uważa Górecki.

Karolina Wysota, dziennikarka money.pl