2024 r. może być dla niemieckiej gospodarki rokiem załamania branży budowlanej. Instytut Badań Ekonomicznych (DIW) oraz Instytut Badań nad Gospodarką (IFO) opublikowały dane, które są dowodem kryzysu budownictwa, a nawet zapowiedzią jego pogłębienia do katastrofalnych rozmiarów.
Niemiecka budowlanka na krawędzi
Po pierwsze koniunktura w budownictwie osiągnęła najniższą wartość w historii. Według instytutu IFO w grudniu była na poziomie -56,8 pkt, co jest wynikiem najgorszym od 1991 r., kiedy to rozpoczęto analizy. Po drugie wydatki na budownictwo mieszkaniowe mają spaść w bieżącym roku o 3,4 proc. Zmniejszenie liczby budowanych mieszkań pogłębi lukę mieszkaniową, która za Odrą wynosi już 550 tys. lokali.
Dalsza część artykułu pod materiałem wideo
Wyjątkowo słabe oczekiwania dowodzą, że firmy budowlane nie mają już żadnej nadziei. Perspektywy na 2024 r. są ponure - skomentował wyniki cytowany przez niemieckiego Business Insidera analityk IFO Klaus Wohlrabe.
Ankiety przeprowadzone wśród 500 firm specjalizujących się w budownictwie mieszkaniowym nie pozostawiają złudzeń - ponad połowa badanych przedsiębiorstw nie ma odpowiedniej liczby zamówień.
Dyrektor Związku Niemieckiego Przemysłu Budowlanego potwierdza, że problem jest poważny. Jego zdaniem w budżecie federalnym najprawdopodobniej nie znajdą się żadne dodatkowe środki na rozwój budownictwa mieszkaniowego. A to oznacza, że - mimo niedoboru mieszkań do kupienia - w wielu miastach ich liczba na rynku spadnie jeszcze bardziej.
Równie pesymistyczny w swych prognozach jest Niemiecki Instytut Badań Ekonomicznych (DIW).
W tym roku wolumen budownictwa spadnie prawdopodobnie jeszcze silniej niż w roku ubiegłym - prognozują eksperci.
Zaznaczają przy tym, że przewidywania na 2025 r. również nie wyglądają optymistycznie.
Deweloperzy zakładali utrzymanie niskich stóp procentowych
Kłopoty niemieckiej branży budowlanej wynikają ze zbyt optymistycznych założeń. Jak wyjaśnia w rozmowie z "Die Welt" Uwe Schmitz, prezes firmy deweloperskiej Frankonia, wielu jego branżowych kolegów wierzyło, że stopy procentowe utrzymają się na niskim poziomie latami. Tymczasem nagły wzrost inflacji zmusił banki centralne do gwałtownej reakcji. Wzrosły też ceny materiałów i koszty pracy. To wywindowało ceny.
Rynek niedrogich mieszkań na wynajem, w przypadku których normalnie zarabiający nie powinni wydawać więcej niż 30 proc. dochodów, jest praktycznie martwy - stwierdził.
Uwe Schmitz zwrócił też uwagę, że problemy branży przełożą się na niższe wpływy podatkowe do budżetu.
Kłopoty niemieckiej branży budowlanej potwierdza seria bankructw. Powodem jest zmieniające się otoczenie. Niskie stopy procentowe przez lata - podobnie jak w Polsce - sprzyjały boomowi, mieszkania sprzedawały się bez problemu. Wysokie stopy procentowe i wysokie koszty sprawiły, że popyt na lokale mieszkalne gwałtownie spadł.
Michael Voigtländer, ekspert ds. nieruchomości Niemieckiego Instytutu Ekonomicznego już jesienią ostrzegał, że część przedsiębiorstw "sprzedaje jedną dziesiątą tego, co kilka lat wcześniej".
Bańka pękła, ceny w dół
Z punktu widzenia konsumentów konsekwencje tego, co dzieje się na rynku, mogą przynieść uśmiech przez łzy. Ceny wyraźnie bowiem spadają. Jak zauważa w swojej analizie bank Pekao, do 2022 r. miało miejsce "pompowanie bańki" na rynku mieszkaniowym. Zerowe stopy procentowe miały na to spory wpływ.
Obecnie niemiecki rynek nieruchomości coraz wyraźniej odczuwa skutki decyzji Europejskiego Banku Centralnego, który podniósł stopy procentowe do poziomu 4,5 proc. Bankructwa firm budowlanych i cięcie zatrudnienia w branży sprawiły jednak, że nastąpiło tąpnięcie cen nieruchomości.
W trzecim kwartale 2023 r. ceny w Niemczech spadły o 10,2 proc. w porównaniu z takim samym okresem roku poprzedniego. Jeśli jednak wziąć pod uwagę największe niemieckie miasta i zawęzić zakres nieruchomości do tych najpopularniejszych, spadek był głębszy. Domy jedno i dwurodzinne staniały o blisko 13 proc., a mieszkania o ponad 9 proc.
Konstantin Kholodin z Niemieckiego Instytutu Badań Ekonomicznych w rozmowie z agencją Reutera potwierdził, że na niemieckim rynku nieruchomości mamy do czynienia z gigantyczną zmianą.
W Niemczech do 2022 r. mieliśmy do czynienia z bańką spekulacyjną. Jedną z największych w ostatnim półwieczu. Ceny jednak spadają, a bańka pękła - mówił.
Sytuacja rynku nieruchomości ma też wymiar polityczny. Kanclerz Olaf Scholz obiecywał bowiem zasypanie luki mieszkaniowej. Tempo budowy mieszkań miało sięgnąć 400 tys. rocznie. Najnowsze prognozy wskazują, że w 2024 r. nie uda się zrealizować tej obietnicy nawet w połowie.
Tomasz Narkun, inwestor i analityk rynku nieruchomości, podczas niedawnej wizyty w programie "Newsroom" potwierdził, że sytuacja za Odrą jest bezprecedensowa.
- Niemcy borykają się z największą recesją w budownictwie w tym stuleciu. Tam kluczowy jest problem kosztowy. Koszt budowy doszedł już do ściany i rynek nie jest w stanie już zaakceptować poziomu cen. Myślę, że to samo może czekać nas w Polsce - mówił.
Deweloperzy bardzo ograniczyli budowy. Im po prostu nie opłaca się budować. Rynek ze względu na wysokie stopy procentowe doszedł do kresu siły nabywczej. I to się wszystko rozjechało. Nic się nie sprzedaje - tłumaczył.
"Mieszkanie Plus" po niemiecku?
Niemiecka branża budowlana oczekuje, że rząd uruchomi specjalne linie kredytowe i pobudzi rynek mieszkaniowy. Działania w tym zakresie mógłby podjąć Kreditanstalt für Wiederaufbau - Bank Odbudowy.
KfW powinien uruchomić tanie programy, które zrekompensowałyby problem wysokich stóp procentowych. Byłoby to dźwignią dla branży i możliwością powrotu pogrążanego w kryzysie budownictwa mieszkaniowego na właściwe tory - uważa cytowany przez agencję Bloomberga dr Andreas Mattner, prezes branżowej organizacji Zentraler Immobilien Ausschuss.
Planów uruchomienia preferencyjnych kredytów jak na razie jednak nie ma.
Robert Kędzierski, dziennikarz money.pl