Głęboki problem polskiej mieszkaniówki. "Wydawanie 30 proc. to naprawdę dużo" [OPINIA]

Tekst powstał w ramach projektu WP Opinie. Przedstawiamy w nim zróżnicowane spojrzenia komentatorów i liderów opinii publicznej na kluczowe sprawy społeczne i polityczne.

Tymczasem Polski Instytut Ekonomiczny właśnie opublikował obszerny raport podsumowujący to, co nie gra z polskim rynkiem wynajmu. Zacznijmy od tego, co chyba najbardziej elektryzuje opinię publiczną - od cen. PIE przywołuje dane Eurostatu, z których wynika, że od 2015 roku do roku 2024 ceny najmu wzrosły o 66 proc. Dużo? Oczywiście!

Tylko, że takie informacje bez szerszego kontekstu nie mówią nam zbyt wiele. Warto bowiem zestawić je choćby ze wzrostem średnich pensji. W 2015 roku przeciętne miesięczne wynagrodzenie wyniosło dokładnie 3899,78 zł, w 2024 było to 8181,72 zł. Wzrost wyniósł około 110 proc.. Wynajem więc staniał w porównaniu do płac!

Niektóre osoby mogą się zastanowić, czy średnia płaca jest dobrym "benchmarkiem". Przecież średnią pensję lub powyżej zarabia nie więcej niż 1/3 pracowników. Do tego możemy mieć do czynienia ze zjawiskiem, że przeciętne wynagrodzenie rosło wyjątkowo szybko dlatego, że we wspomnianym okresie bogacili się głównie najlepiej zarabiający i to oni ciągnęli miarę w górę. Większość natomiast podwyżek albo nie widziała, albo widziała je w jakimś bardzo małym zakresie.

Lepszą miarą jest więc mediana. Jest to płaca, od której połowa pracowników zarabia więcej, a połowa mniej. Niestety mediana przez GUS (do niedawna) była publikowana co dwa lata. Nie mamy informacji o niej z 2015 roku, najbliższy moment pomiarowy był w 2016 roku.

Wtedy wartość ta wyniosła 3510,67 zł brutto. W 2024 było to 6842,00 zł brutto. Z jakim procentowym wzrostem mieliśmy do czynienia? Otóż mediana wzrosła o 95 proc. A mówimy o okresie krótszym niż ten z analizy Eurostatu. Innymi słowy wzrost "środkowych" płac był jeszcze wyższy; zbliżony do wzrostu średniej pensji. Mamy kolejne potwierdzenie, że wynajem taniał względem pensji.

Postarajmy się rzucić okiem jeszcze dalej wstecz - przed rok 2010. Nie jest to łatwe, ponieważ dane na temat średnich cen wynajmu w dużej części zniknęły w odmętach prehistorycznego internetu. Udało nam się odgrzebać raport Expandera i Szybko.pl na temat cen najmu w największych polskich miastach z października 2007 roku.

Przyjrzyjmy się trzem największym miastom w Polsce. Chodzi o Warszawę, Kraków i Wrocław. I ograniczmy swoją analizę do mieszkań jednopokojowych. Otóż w 2007 roku w stolicy za wynajem jednopokojowego mieszkania trzeba było zapłacić - aż trudno dzisiaj w to uwierzyć - 1350 zł. W Krakowie było to 1170 zł, we Wrocławiu - 1120 zł.

Porównajmy teraz te dane ze średnimi płacami w gospodarce narodowej (2691 zł brutto). Otóż w Warszawie wynajem kawalerki pochłaniał 50 proc. średniej płacy, w Krakowie - 43 proc., we Wrocławiu - 45 proc.

A jak sytuacja wygląda dzisiaj? Zacznijmy od średniej płacy. Ta w zeszłym roku wyniosła około 8200 zł brutto. W Warszawie wynajem mieszkania do 40 mkw. (nie mamy adekwatnych danych odnoszących się do mieszkań jednopokojowych) w listopadzie 2024 według cytowanych przez Bankier.pl danych Otodom.pl kosztował średnio 2971 zł, w Krakowie 2461 zł, we Wrocławiu 2441 zł. Jaką więc część średniej płacy należało przeznaczyć, aby wynająć kawalerkę w tych metropoliach? W stolicy było to 36 proc, w Krakowie - 30 proc., a Wrocławiu niecałe 30 proc.

Wbrew temu więc co możemy usłyszeć w wielu dyskusjach wynajem mieszkań dzisiaj jest tańszy niż w przeszłości! Nie chodzi oczywiście o wartości bezwzględne, tylko o relację cen wynajmu do średniej (i medianowej) płacy.

To wszystko nie oznacza, że mieszkania są tanie. Wydawanie 30 proc. swojej pensji na dach nad głową to naprawdę dużo. Pamiętajmy również, że średnią płacę lub powyżej zarabia nie więcej niż 1/3 pracowników.

Podzielmy jednak ten włos na szesnaście (ale już bez liczb) - średnie płace w największych miastach są znacznie wyższe niż przeciętne wynagrodzenia dla całego kraju. I dalej: to, że średnie płace są wyższe nie oznacza, że nie istnieją grupy, które są szczególnie wrażliwe na ceny mieszkań. Taką grupą są choćby osoby młode migrujące z mniejszych ośrodków do metropolii. Tak, dla osoby zarabiającej warszawską średnią, czy nawet medianę wynajęcie kawalerki nie będzie większym problemem. Ale dla osoby, która dopiero zaczyna pracę zawodową i chce się uniezależnić wyprowadzając się od współlokatorów to naprawdę nie jest łatwa sprawa.

I właśnie dla takich osób (oraz szerzej - po prostu dla osób biedniejszych) powinniśmy mieć ofertę tańszych mieszkań na wynajem. "Szacuje się, że 35 proc. gospodarstw domowych w Polsce znajduje się w tak zwanej luce czynszowej, tj. nie stać ich na zakup lub wynajem mieszkania odpowiadającego ich potrzebom" - czytamy w opracowaniu Polskiego Instytutu Ekonomicznego.

"Stabilny, dobrze uregulowany i płynny rynek najmu może mieć również istotny wpływ na proces usamodzielniania się młodych dorosłych. Brak własnego mieszkania był wskazywany w grupie osób w wieku 25-34 jako najczęstsza przyczyna mieszkania z rodzicami" - dodają analitycy. Raport wskazuje również na fakt, że Polska ma jeden z najniższych odsetków gospodarstw domowych wynajmujących mieszkania - około 13 proc. W przypadku Niemiec jest to około połowy gospodarstw domowych.

Taka sytuacja ma swoje plusy - więcej lokali własnościowych to również średnio niższa część dochodu przeznaczana na cele mieszkaniowe. Opłata jedynie czynszu we własnym M jest znacznie tańsza niż płacenie czynszu administracyjnego i czynszu dla "landlorda".

Między innymi z tego powodu w Polsce jest niższy niż średnia unijna odsetek gospodarstw, które są "przeciążone kosztami mieszkaniowymi". Określenie to odnosi się do tych gospodarstw domowych, które wydają miesięcznie ponad 40 proc. swoich dochodów na nieruchomość.

Z drugiej strony jednak więcej dostępnych cenowo mieszkań to - jak stwierdzają analitycy PIE - "lepsze dopasowanie podaży do popytu na rynku pracy". Jeżeli więcej osób może sobie pozwolić na wynajem mieszkania, to mogą oni migrować za pracą.

Co należałoby zrobić, żeby zwiększyć dostępność mieszkań na wynajem? Polski Instytut Ekonomiczny w dużej mierze skupia się na kwestii uregulowań prawnych, ponieważ - jak zauważają analitycy - w polskie przepisy nie chronią dobrze ani najemców, ani wynajmujących. Przykładowo w przypadku standardowej umowy najmu na czas nieokreślony wynajmujący ma bardzo duże problemy z pozbyciem się nieuczciwego najemcy. Według przepisów bowiem ten nie może być eksmitowany, jeżeli reguluje chociaż niewielką część czynszu. Jeśli więc najemca zdecyduje się płacić miesięcznie jedynie po 100 - 200 zł miesięcznie czynszu, to wynajmujący nie może z tym - wedle prawa - wiele zrobić.

Oczywiście - co należy podkreślić z całą mocą - takie sytuacje zdarzają się rzadko. Co nie zmienia faktu, że wynajmujący się ich obawiają. To z kolei powoduje, że "landlordzi" chętnie podpisują umowy na rok. Takie rozwiązanie jest problemem dla strony najemców, którzy żyją w ciągłym niepokoju, że za chwilę będą musieli pakować manatki.

Eksperci PIE proponują więc reformę prawa oraz wprowadzenie arbitrażu, który pozwalałby na przyspieszenie ciągnących się nierzadko latami sporów.

Z perspektywy makro jednym z istotniejszych sposobów na zwiększenie dostępności mieszkań na wynajem jest po prostu... większa podaż tego typu nieruchomości. Eksperci zauważają, że ten i tak będzie rósł z powodu wzrostu zamożności polskiego społeczeństwa, które coraz więcej środków inwestuje w lokale. Istotnym sposobem na normowanie rynku mogłoby być stworzenie alternatywy w postaci mieszkań tworzonych w domenie publicznej (pozostających na przykład w gestii samorządów), które mogłyby również oddziaływać na rynek. Kolejną kwestią jest również położenie znacznie większego nacisku na budowę akademików. Dzisiaj w Polsce studiuje około 1,2 mln osób. Miejsc w akademikach mamy... nieco ponad 100 tys., na 10 proc. studentów.

Oczywiście nie potrzebujemy kolejnego miliona lokali dla osób pobierających nauki na uczelniach wyższych. Jednak dodatkowe kilkaset tysięcy zdecydowanie poprawiłoby sytuację na rynku - studenci zwolniliby bowiem część stancji, które mogłyby by być wynajmowane przez osoby po studiach lub takie, które nie mogą bądź nie chcą pozwolić sobie na kredyt.

Czy istnieje szansa na stworzenie programu budowania dostępnych mieszkań pod wynajem? Przy obecnym klimacie wydaje się to postulat, po który któraś z sił politycznych mogłaby się schylić. Czy tak będzie? Czas pokaże.

Kamil Fejfer, dziennikarz piszący o gospodarce, współtwórca podcastu i kanału na YouTube "Ekonomia i cała reszta"