Mieszkania z licytacji komorniczych. Nowy sposób na zakup nieruchomości?

Jeszcze kilkanaście lat temu aktywność kancelarii komorniczych stanowiła jeden z bardziej wiarygodnych wskaźników oceny koniunktury rynkowej. W okresie spowolnienia gospodarczego sprzed około 15 lat, spowodowanego globalnym kryzysem finansowym, liczba zlicytowanych nieruchomości w Polsce wzrosła z niespełna 4 tys. w 2010 roku do prawie 10 tys. w 2014 roku, co oznacza wzrost o około 150 proc. Obecnie sytuacja prezentuje się inaczej, prawdopodobnie dzięki lepszej kondycji finansowej Polaków. Warto jednak rozważyć zalety i wady zakupu mieszkania z komorniczego rewiru, które współcześnie można wylicytować nawet bez opuszczania domu.

Na stronie internetowej KRK, w sekcji obwieszczeń o licytacjach, przez lata dostępnych było około tysiąca ogłoszeń dotyczących licytacji mieszkań i około połowy tej liczby w przypadku domów z terenu całego kraju. Aby licytacja mieszkania mogła się odbyć, komornik musi ją ogłosić przynajmniej dwa tygodnie przed planowanym terminem. Obecnie liczba takich ogłoszeń wynosi 670 dla mieszkań i 530 dla domów, co mieści się w granicach średniej z ostatnich lat.

Istnieją trzy główne ryzyka związane z nabyciem nieruchomości od komornika. Pierwsze dotyczy kupna mieszkania lub domu z lokatorem. Jeśli dotychczasowy właściciel odmówi opuszczenia nieruchomości po jej zlicytowaniu, niezbędne będzie przeprowadzenie postępowania eksmisyjnego w standardowym trybie, co wiąże się z obowiązkiem zapewnienia lokatorowi pomieszczenia zastępczego lub tymczasowego. Ten proces może być czasochłonny.

Drugie zagrożenie wiąże się z prawem poprzedniego właściciela do zaskarżenia postanowienia sądu o przysądzeniu własności. Oznacza to, że nowy nabywca, mimo wpłacenia pełnej wylicytowanej kwoty, nie uzyskuje prawa własności do czasu rozpatrzenia przez sąd zażalenia poprzedniego właściciela. Procedura ta może trwać miesiące, a nawet lata.

Trzecim ryzykiem jest zakup nieruchomości bez możliwości jej wcześniejszego obejrzenia, co zdarza się, gdy właściciel nie udostępnia lokalu. Przed dwoma pierwszymi zagrożeniami trudno się zabezpieczyć, ponieważ rzadko zdarza się, by licytowane mieszkanie było już opuszczone przez dotychczasowych właścicieli. W przypadku trzeciego ryzyka, należy założyć najgorszy scenariusz - że mieszkanie jest zdewastowane i wymaga kapitalnego remontu, a koszty takiej renowacji trzeba uwzględnić w cenie licytacji - wskazuje pisze Jarosław Jędrzyński, ekspert portalu RynekPierwotny.pl.

Główną motywacją do zakupu mieszkania poprzez licytację komorniczą jest perspektywa znacznej korzyści finansowej - nabycia lokum po cenie znacznie niższej od wartości rynkowej. Teoretycznie taka oszczędność może wynieść jedną trzecią wartości rynkowej, a w wyjątkowych przypadkach nawet połowę. Pytanie brzmi, na ile ten cel jest osiągalny.

Cena wywoławcza na licytacjach komorniczych wynosi 3/4 ceny oszacowania na pierwszej licytacji i 2/3 na drugiej. Cena oszacowania powinna odzwierciedlać wartość rynkową nieruchomości, jednak nie ma gwarancji, że tak jest w każdym przypadku. Komornik ma obowiązek uzyskania jak najwyższej ceny, działając przede wszystkim w interesie zadłużonego. Z drugiej strony, możliwe są sytuacje ustalenia ceny oszacowania na poziomie umożliwiającym zakup nieruchomości za połowę ceny rynkowej.

Eksperci portalu RynekPierwotny.pl zalecają ostrożne podejście do ceny oszacowania, która może być zawyżona. Zdarzają się przypadki, gdy rzeczoznawca nie miał możliwości obejrzenia nieruchomości, ponieważ nie został wpuszczony przez właściciela. Jeśli na pierwszej licytacji cena zostanie podbita do poziomu nieznacznie niższego od ceny oszacowania, w skrajnym przypadku zakup może okazać się droższy niż cena rynkowa.

Rzeczywiste okazje i względna pewność, że nie przepłacamy, pojawiają się wtedy, gdy kupujemy na drugiej licytacji po cenie wywoławczej lub nieznacznie wyższej, przy braku konkurencyjnych licytantów lub po krótkiej licytacji, która niewiele podnosi cenę wyjściową. Takie sytuacje są jednak tym rzadsze, im bardziej atrakcyjna jest nieruchomość. Bezwzględnie należy przed licytacją określić maksymalną kwotę, powyżej której dalszy udział uznamy za nieopłacalny. Polując na okazję z licytacji, można łatwo wpaść w pułapkę zawyżonej ceny lub kupna problematycznego mieszkania.

Trend zajęć komorniczych nieruchomości w ciągu ostatnich 12 lat wykazuje wyraźną tendencję spadkową - z maksimum ponad 198 tys. w 2013 roku do niespełna 126 tys. w 2024 roku, co oznacza spadek o 36 proc. Można go podzielić na cztery etapy: stopniowy spadek w latach 2013-2017, lekki wzrost w 2018 roku, silniejszy spadek w latach 2019-2022 z rekordowo niskim poziomem w 2022 roku oraz stabilizację w latach 2023-2024.

Taka sytuacja wynika ze spadającej liczby dłużników i poprawy ich sytuacji finansowej, a także z poprawy ściągalności długów bez konieczności egzekucji z nieruchomości. Jest to efekt mniejszej liczby osób popadających w problemy finansowe oraz lepszych warunków na rynku pracy i utrzymującego się od lat niskiego wskaźnika bezrobocia.

Z kolei liczba sprzedaży nieruchomości w trybie licytacyjnym ma nieregularny, ale również spadkowy charakter, z maksimum w latach 2014-2016 i minimum w 2020 roku. Widoczny jest wpływ pandemii na postępowania egzekucyjne oraz malejące z czasem zainteresowanie nieruchomościami licytacyjnymi.

Jednocześnie wskaźniki efektywności egzekucji z nieruchomości, rozumiane jako procentowy udział sprzedaży w trybie licytacji w stosunku do liczby zajęć komorniczych w danym roku, wykazują tendencję wzrostową, pomijając załamanie z pandemicznego roku 2020. Może to świadczyć o rosnącej jakości przygotowania licytacji lub większym zainteresowaniu nabywców.

Co ciekawe, podobną tendencję wzrostową wykazują statystyki licytacji nieruchomości w formie elektronicznej. Krajowa Rada Komornicza rozpoczęła prowadzenie systemu e-licytacji nieruchomości od 1 września 2021 roku za pośrednictwem serwisu elicytacje.komornik.pl. Było to efektem nowelizacji Kodeksu postępowania cywilnego z 2020 roku, która wprowadziła obowiązek prowadzenia licytacji nieruchomości online.

W 2022 roku liczba licytacji elektronicznych wyniosła 528, rok później wzrosła do 1172, a w 2024 roku osiągnęła poziom 1763. W ubiegłym roku udział licytacji elektronicznych przekroczył już jedną czwartą ogółu. Progres wydaje się imponujący. Czas pokaże, czy ta metoda przyczyni się w przyszłości do wyraźnego wzrostu zainteresowania Polaków nieruchomościami od komornika.

Na razie jednak ta opcja nabywania nieruchomości, zarówno w formie tradycyjnej, jak i elektronicznej, jest przeznaczona raczej dla osób dobrze zorientowanych w realiach rynku nieruchomości, potrafiących odróżnić prawdziwą okazję od pozornej. Obecnie nie brakuje korzystnych cenowo ofert sprzedaży mieszkań czy domów zarówno na rynku wtórnym, jak i pierwotnym, dla których aukcje komornicze jeszcze długo będą stanowić jedynie marginalne uzupełnienie - czytamy w komentarzu eksperta.