Mieszkaniówka po nowemu. Eksperci mają wątpliwości. "Prezent dla flipperów"

Prace nad programem mieszkaniowym, którego założenia w czwartek (13 lutego) przedstawił minister Krzysztof Paszyk, jeszcze się nie skończyły. Nie ma projektów ustaw, dlatego też szczegóły nie są znane. Eksperci w rozmowie z money.pl wskazują jednak, że warto skorzystać z czasu na dopracowanie strategii.

- Minister Paszyk zaczął konferencję od podania trzech historii. Jedna była o osobie planującej budowę samodzielnego mieszkania. Druga była o osobach, które szukały wsparcia w budownictwie społecznym. Trzecia była o małżeństwie planującym, czy chcącym zakupić mieszkanie, ale przede wszystkim deklarującym, że nie będzie myślało o potomstwie, nie mając mieszkania. I to zdanie ministra było dla niego najważniejsze. To jest ta perspektywa, która dla niego jest istotna, czyli problem mieszkaniowy jest wyzwaniem, które dotyczy demografii w Polsce. Ja się absolutnie z tym zgadzam — komentuje dr hab. Mikołaj Lewicki z Katedry Socjologii Ekonomicznej i Spraw Publicznych Uniwersytetu Warszawskiego.

Ekspert podkreśla jednak, że plan MRiT - chociaż nie poznaliśmy jego szczegółów - jest daleki od rozwiązania wskazanego przez siebie problemu.

- Jedna rzecz to posiadać mieszkanie, a druga rzecz to mieszkać w mieszkaniu, w którym się czuje bezpiecznie i które jest dostosowane do różnych etapów życia człowieka. Jeśli państwo inwestuje w mieszkania własnościowe i przyjmuje, że to jest ten ideał, do którego zmierzamy, to jednocześnie ogranicza się szanse, że w systemie mieszkaniowym będą takie, które są przechodnie - mówi prof. Lewicki. Jak dodaje, na różnym etapie życia ludzie mają różne potrzeby mieszkaniowe.

- Kiedy państwo inwestuje swoje pieniądze w mieszkania na własność, to pozbawia się elastyczności i narzędzi do tego, żeby tworzyć system, który widzi taki cykl życia i zmieniające się potrzeby ludzi w trakcie ich życia - argumentuje ekspert.

Zdaniem prof. Lewickiego plan ministerstwa rozwoju zakłada, że Polakom nie da się zaproponować innych modeli zamieszkiwania niż w mieszkaniu na własność.

- W programie domyślnie istnieje alternatywa — albo kupujesz mieszkanie na własność, albo jesteś w mieszkalnictwie społecznym, socjalnym. Nie stać cię na mieszkanie własnościowe, jesteś w pewnym sensie w tej grupie, która wymaga pomocy. System jest jakby skonstruowany tak, że są ludzie, którzy mają własność i ci, którym trzeba pomóc. Nie widzi się w takiej konstrukcji tego, że jest wiele osób, których nie będzie stać na zakup mieszkania, ale to absolutnie nie są osoby, o których można by powiedzieć, że sobie nie radzą w życiu — mówi dr hab. Lewicki.

Tymczasem, obok dojścia do własności i najmu jest także nowoczesna spółdzielczość, w której dzieli się kosztami, buduje się wykraczając poza perspektywę własnych czterech kątów, ma się tytuł własności, a jednocześnie - zachętę do myślenia o sąsiadach, etapach życia, zmiennych potrzebach - wskazuje ekspert.

Prof. Lewicki twierdzi, że program ministerstwa nie zauważa problemu luki czynszowej. Nie jest zaadresowany do osób, które mają pracę, dochody, mieszkają często w aglomeracjach, ale np. ze względu na ich niestałość albo wzrost cen mieszkań nie będzie ich w najbliższym czasie stać na zakup nieruchomości. One szukają tańszego mieszkania na wynajem, a tworzenia takowych program nie stymuluje.

Skala i mechanizmy wsparcia innego budownictwa niż tego opartego o indywidualną własność nie są na tyle znaczące, by w zakładanym horyzoncie roku 2030 doprowadzić do większej zmiany. Takiej, która by odpowiadała na wyzwanie demograficzne - argumentuje dr hab. Lewicki.

- Bezpieczeństwo i komfort można osiągnąć w mieszkaniach czynszowych. Brak w tym programie całkowicie rozwiązań i zastanowienia się nad tym, jak ten rynek najmu stymulować. Żeby on nie był taką wolną amerykanką. A na razie takim jest. Dlatego warto, chyba żeby ministerstwo traktowało samorządy, jako partnerów w tej kwestii - proponuje w rozmowie z money.pl.

Ewa Palus, główna analityk w firmie Rednet Property Group, analizując pomysły na mieszkalnictwo komunalne, chwali rząd za wzięcie pod uwagę "zróżnicowanych potrzeb społecznych". Jednak wsparcie przy zakupie mieszkań wyłącznie na rynku wtórnym (poza mieszkaniami zbudowanymi w ramach Społecznej Inicjatywy Mieszkaniowej - SIM), ocenia jak prezent dla flipperów.

Rząd, chcąc uderzyć w deweloperów, wylał dziecko z kąpielą. Z filaru trzeciego zrobił się "Lex Flipper". Szczegółów projektu nie ma, ale zakładając czas potrzebny na przygotowanie i uchwalenie ustawy, program może zostać uruchomiony w 2026 r. Na rynek wtórny trafią nieruchomości nabyte przez inwestorów i flipperów w latach 2020-2021, kiedy to był wysoki popyt na zakup mieszkań na wynajem lub zakupy spekulacyjne - komentuje ekspertka dla money.pl.

- Rentowność najmu spadała, a zapowiadane zmiany ograniczające najem krótkoterminowy, najpewniej spowodują, że wielu inwestorów będzie chciało odzyskać kapitał. Inwestorzy i flipperzy dostali więc prezent - rząd przygotuje dopłaty do zbywanych przez nich mieszkań. Mieszkania, które już "nie znoszą złotych jaj" będą mogły być łatwo sprzedane - podkreśla.

Palus zwraca też uwagę na kwestię efektywności energetycznej budynków. Jak twierdzi, promowanie zakupu starych mieszkań, które w perspektywie będą wymagały kosztownych remontów, "jest w pewien sposób sprzeczne z coraz bardziej restrykcyjnymi warunkami technicznymi". Czy jeszcze do tego dopłaty wpłyną na wzrost cen?

Biorąc pod uwagę przedstawiony przez ministra Paszyka limit cenowy, który jest stosunkowo niski, w pierwszej kolejności mogą zdrożeć mieszkania najmniej atrakcyjne, w najgorszym stanie. Na ten moment trudno jednak ocenić wpływ filaru trzeciego na ceny. Za mało znamy szczegółów - choćby kiedy program wejdzie w życie, ile osób będzie mogło z niego skorzystać - twierdzi ekspertka.

- Wsparcie w zakupie mieszkania miało mieć kształt podobny do programu "Mieszkanie dla młodych". Biorąc pod uwagę to, że jednak może się on opierać na dopłatach do kredytów, czyli konstrukcji znanej z "Bezpiecznego kredytu 2 proc.", prezent otrzymają również banki, bo będą mogły udzielić więcej drogich kredytów - stwierdza analityk w firmie Rednet Property Group.

Jacek Losik i Tomasz Sąsiada, dziennikarze money.pl