Małe wcale nie oznacza tanie. Z danych firmy Cenatorum wynika, że lokal o powierzchni poniżej 25 mkw. w Warszawie na rynku wtórnym kosztuje średnio ponad 13 tys. za mkw. Z kolei średnia cena takich mieszkań w Trójmieście jest nieco wyższa i wynosi ponad 14 tys. zł. Natomiast w Poznaniu mikrokawalerkę, czyli lokal poniżej 25 mkw., można kupić, płacąc już za 7960 zł za metr kwadratowy.
Ceny małych lokali zależą jednak głównie od lokalizacji i standardu wykończenia mieszkania. W efekcie za ten sam metraż można zapłacić różne stawki. Przykład? Z danych Cenatorium wynika, że w tym roku w stolicy nabywca 23-metrowej mikrokawalerki zapłacił za nią ponad 16 tys. zł za mkw., czyli około 375 tys. zł.
Z kolei inny lokal tej samej wielkości również w Warszawie, ale w innej dzielnicy kosztował nieco ponad 21 tys. za mkw. Nabywca za maleńką kawalerkę zapłacił więc w sumie blisko pół miliona zł.
Pomimo że w ostatnim czasie oferta takich mikrolokali znacznie się skurczyła, to eksperci nie mają wątpliwości: popyt na nie nie zmaleje. Powód? Takie mieszkania kupowane są głównie w celach inwestycyjnych. - To długofalowy trend. Wiele osób traktuje je jako lokatę kapitału. Zdarza się, że w ogóle ich nie urządzają, ale sprzedają je na przykład po trzech latach - informuje Marcin Krasoń z Obido.
Ekspert przypomina, że zgodnie z obowiązującym prawem tego typu lokale nie są mieszkaniami, bo ich metraż jest mniejszy niż 25 mkw. powierzchni, czyli dopuszczalne minimum dla mieszkań. Dlatego tego typu lokale oferowane są przez deweloperów jako lokale użytkowe w ramach inwestycji, dedykowanych do tego celu. Nabywcy je kupują także po to, aby je szybko wynająć. Grupą docelową są głównie studenci, osoby pracujące i single.
- Wiele osób kupuje także takie lokale jako pierwsze niedrogie lokum dla dziecka. W tym wypadku, kupując taką nieruchomość, trzeba mieć jednak świadomość, że nie będzie można się w niej zameldować - dodaje ekspert.
Kup mały lokal, bo łatwo go wynajmiesz
Tomasz Błeszyński, ekspert rynku nieruchomości, uważa, że popyt na mikrokawalerki wzrósł zwłaszcza wtedy, gdy ceny mieszkań zaczęły drastycznie rosnąć. Siła nabywcza zaczęła spadać i wiele osób musiało zadowolić się w efekcie mniejszym lokum. - Dziś wiele osób kupuje małe mieszkania, bo tylko na takie ich stać. Dodatkowo część kupujących zarabia na wynajmie takich lokali. W efekcie deweloperzy zaczęli budować projekty tylko pod taki najem. Ich hasło reklamowe brzmi: kup mały lokal, bo łatwo go wynajmiesz - mówi.
Jego zdaniem na fali tego trendu w wielu miastach zaczęły powstawać projekty deweloperskie, które charakteryzują się głównie tym, że zlokalizowane w nich mieszkania mają niewielki metraż i są zarazem bardzo drogie. W efekcie nawet dziesięciometrowe lokale sprzedawane są po kilkanaście tys. zł za metr kwadratowy i oferowane jako "tanie".
Niestety, mimo że mikroapartamenty to rynkowa nisza, to nie ma szans, iż będą tańsze. - Powodem jest m.in. wzrost cen materiałów budowlanych i robocizny. Pandemia wpłynęła także na spowolnienie pracy urzędów i sądów wieczystoksięgowych, a to także oznacza wyższe koszty dla kupujących. Poza tym, kupując mikrolokal trzeba się liczyć z tym, że zawsze będzie on droższy od mieszkań o standardowej powierzchni - dodaje Marcin Krasoń.
Portfele klientów deweloperów nie są z gumy
Tymczasem od przyszłego roku popyt na małe lokale, w tym mikrokawalerki może się jeszcze zwiększyć m.in. za sprawą ustawy o gwarantowanym kredycie mieszkaniowym, która jest częścią Polskiego Ładu.
Przypomnijmy, że już w przyszłym roku wkład własny do 20 proc. kwoty kredytu ma gwarantować Skarb Państwa. - Jeśli ten program ruszy to zakres wsparcia do 100 tys. zł spowoduje, że uwaga młodych ludzi tym bardziej zwróci się ku mniejszym mieszkaniom. Deweloperzy już uwzględniają Polski Ład w swoich planach inwestycyjnych, zwłaszcza dotyczących połowy 2022 roku. To oznacza, że ceny małych mieszkań raczej nie stanieją. - komentuje Mariusz Kurzac, dyrektor zarządzający w firmie Cenatorium.
Dodaje, że mieszkania wprawdzie nie drożeją już w takim tempie, jak wcześniej, ale popyt na rynku wciąż jest duży. Dochodzi do tego wysoka inflacja, co dodatkowo motywuje do lokowania oszczędności w nieruchomościach.
Marcin Krasoń uważa z kolei, że nowe programy rządu, zamiast wspierać podaż nowych mieszkań jeszcze bardziej stymulują rynkowy popyt. - Takie programy mieszkaniowe jak Rodzina na Swoim, czy wcześniej Mieszkanie dla Młodych a teraz dopłaty do kredytów w ramach Polskiego Ładu napędzają dodatkowo popyt, ale nie zwiększają dostępności mieszkań na rynku, co konsekwencji tym bardziej prowadzi do dalszego wzrostu cen - twierdzi.
Tomasz Błeszyński uważa z kolei, że rezultatem Polskiego Ładu będą coraz mniejsze mieszkania w gorszych lokalizacjach. - Będziemy mieli ofertę dostosowywaną głównie do kieszeni klienta. W efekcie obawiam się budowania mieszkań o niższej, jakości, gorszym standardzie i wykończeniu, bo deweloperzy będą chcieli za wszelką cenę utrzymać marże i dlatego będą ciąć koszty. Będą chcieli dostarczyć na rynek jak największą liczbę lokali, oszczędzając. Zdają sobie zarazem sprawę z tego, że portfel ich klientów nie jest z gumy - podsumowuje.