Nowa prognoza. Eksperci mówią, co się stanie z cenami mieszkań

- 2025 rok będzie czasem szerokiej oferty na rynku nieruchomości - ocenia Mikołaj Lewicki, współautor Kwartalnika Mieszkaniowego Polityki Insight i serwisu Otodom, cytowany w komunikacie tych firm. - Deweloperzy będą realizować planowane inwestycje i niewątpliwie nie będzie to okres zapaści dla branży. Wręcz przeciwnie – średnie wynagrodzenia rosną szybciej niż ceny mieszkań, a więc popyt będzie się mocno trzymał. Nie spodziewamy się obniżek cen, a raczej ich wyhamowania. W najbliższej przyszłości kupujący mogą się jednak mocniej zwrócić w kierunku rynku wtórnego – mówi Lewicki.

Z danych Otodomu i Polityki Insight wynika, że IV kwartał 2024 roku na rynku mieszkaniowym upłynął pod znakiem dalszego hamowania tempa wzrostu cen. W trzech ostatnich miesiącach roku mieszkania drożały średnio o 8 proc., podczas gdy kwartał wcześniej było to 12 proc. W ujęciu rocznym i po uwzględnieniu inflacji, widoczny jest natomiast spadek tej dynamiki do 3 proc.

W 2025 roku eksperci nie spodziewają się obniżki cen, na co w dużej mierze wpływają rosnące dochody gospodarstw domowych, zwiększające zdolność kredytową osób planujących zakup nieruchomości. Ich zdaniem potwierdza to liczba złożonych wniosków o kredyty hipoteczne, która była zbliżona do długookresowej średniej przed okresem boomu, czyli 2023 rokiem.

- Zmiany cen mieszkań w Polsce w ciągu ostatnich 5 lat można porównać do dynamicznej jazdy kolejką górską, z okresami gwałtownego wzrostu przeplatającymi się z chwilami umiarkowanego tempa na poziomie 6 proc. - komentuje Katarzyna Kuniewicz, dyrektorka badań rynku Otodom Analytics.

- Obecna dynamika, obserwowana w IV kwartale 2024 roku, przypomina tę z końca 2022 roku, czyli sprzed wprowadzenia rządowego programu wspierającego popyt. Na razie trudno przewidzieć, czy w pierwszym kwartale 2025 roku nastąpi dalsze spowolnienie wzrostu cen. Wiele wskazuje jednak na to, że nadchodzący rok przyniesie długo oczekiwaną stabilizację na rynku mieszkaniowym - ocenia.

Polityka Insight i Otodom dodają, że zwiastunów cenowej stabilizacji można także upatrywać w tempie wzrostu cen poszczególnych metraży mieszkań.

"W IV kwartale 2024 roku najwolniej, bo o ok. 1 proc. kwartał do kwartału, drożały średnie lokale o powierzchni 40-90 mkw., a więc te najbardziej popularne. Co ciekawe, w całym 2024 r. najmocniejsze podwyżki, przekraczające 10 proc. rok do roku, dotknęły najmniejszych miejscowości liczących do 50 tys. mieszkańców" - czytamy w raporcie.

Eksperci uważają, że to efekt uwzględnienia przez firmy deweloperskie w cenach mieszkań kosztów realizacji inwestycji, które na mniejszych rynkach rosły w ubiegłych latach na podobnym jak w dużych miastach poziomie, ale większa wrażliwość popytu na zmiany cen nie pozwalała na gwałtowne ich zmiany. "Z tego powodu to właśnie w małych miastach i miasteczkach możemy się spodziewać dalszego, choć umiarkowanego wzrostu cen także w 2025 r." - podano.

Jak wynika z komunikatu, w IV kwartale 2024 roku liczba aktywnych ofert sprzedaży wzrosła o 3 proc. w porównaniu z III kwartałem i była niemal o 30 proc. wyższa niż w analogicznym okresie poprzedniego roku. "Taki wynik to w dużej mierze zasługa deweloperów, których oferty stanowią aż 57 proc. całego rynku" - napisano.

W ciągu ostatnich 5 lat deweloperzy wybudowali prawie 700 tys. lokali, a gospodarstwa domowe wzniosły w tym samym czasie ok. 400 tys. domów jednorodzinnych. - W ostatniej dekadzie zarówno inwestorzy indywidualni, jak i firmy deweloperskie intensywnie realizowali projekty mieszkaniowe, aby odpowiedzieć na rosnące zapotrzebowanie na nieruchomości. Mimo wysokiej skali budowy, deficyt mieszkań nadal się utrzymuje. Szczególnie w największych miastach, mimo że deweloperzy skoncentrowali w nich 44 proc. całkowitej produkcji lokali w ciągu ostatnich dziesięciu lat - wylicza Katarzyna Kuniewicz.

"Mimo braku zapowiadanego następcy programu Bezpieczny kredyt 2 proc., popyt na nieruchomości nie osłabł gwałtownie, a liczba zawieranych transakcji od III kwartału 2024 r. powoli rośnie. Warto jednak podkreślić, że tempo obrotu mieszkaniami od 2022 sukcesywnie spada" - czytamy.

Zdaniem ekspertów zapowiadany program wsparcia nie będzie miał takiego wpływu na rynek, jak w 2024 r.