Nowe przepisy. Już nie zbudujesz domu w szczerym polu. "Wylanie dziecka z kąpielą"

Rząd przesunął termin wejścia w życie nowych przepisów dotyczących standardów urbanistycznych. Chodzi o ustawę o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Regulacje, które zaczną obowiązywać w połowie roku, wprowadzą istotne ograniczenia w budowie domów, wymuszając mniejszą gęstość zabudowy.

Według nowych przepisów budownictwo mieszkaniowe będzie musiało spełniać określone wymogi lokalizacyjne. W miastach odległość między domem a szkołą podstawową nie będzie mogła przekraczać 1,5 kilometra. Natomiast na terenach wiejskich limit wynosić będzie 3 kilometry. Dodatkowo wprowadzony ma zostać wymóg odległości od terenów zielonych - w promieniu 3 kilometrów od domu będzie musiał znajdować się obszar zieleni o powierzchni minimum 20 hektarów.

Samorządy otrzymają możliwość modyfikacji ustawowych limitów odległości. Jest to szczególnie istotne w kontekście malejącej liczby placówek edukacyjnych, spowodowanej niskim wskaźnikiem dzietności w Polsce. Gminy nie mogą jednak zmniejszyć minimalnej powierzchni terenów zielonych poniżej 1,5 hektara w przypadku mniejszych obszarów oraz 10 hektarów dla większych terenów.

Celem jest o ograniczanie zbyt dużej rozbudowy obszarów podmiejskich. Wiąże się ona bowiem z dużymi kosztami dla gminy, czyli także dla mieszkańców.

Przepisy budzą jednak wiele wątpliwości. Główne obawy dotyczą trzech kwestii: niemożności przekształcenia działek rolnych w budowlane, braku możliwości zabudowy istniejących działek budowlanych oraz wprowadzenia przez gminy restrykcyjnych standardów urbanistycznych.

Jarosław Jędrzyński z portalu RynekPierwotny.pl podkreśla, że ustawa może być istotna dla rynku nieruchomości z kilku względów.

- Zasadniczą misją reformy planowania przestrzennego jest ograniczenie możliwości rozlewania się zabudowy poprzez jej koncentrację w określonych, dozwolonych prawem obszarach. Chodzi więc właśnie o uniemożliwienie wybudowania domu w szczerym polu. W ustawie mowa jest o budynkach o funkcji mieszkaniowej, co oznacza, że dotyczy ona zarówno budownictwa jedno- jak i wielorodzinnego, realizowanego przez deweloperów - wyjaśnia analityk.

Podkreśla przy tym, że obowiązujący system wydawanych decyzji nie gwarantuje koncentracji zabudowy, a nawet może sprzyjać jej niekontrolowanemu rozlewaniu się.

- Na pozór przedmiotowe zapisy ustawy mogą wydawać się dość logiczne, miałyby bowiem sprzyjać powstawaniu nowych szkół czy urządzaniu kolejnych publicznych terenów zielonych. Pytanie jednak, ile na to potrzeba czasu i środków, których samorządy permanentnie odczuwają dość głęboki deficyt - tłumaczy Jędrzyński.

Zdaniem eksperta skutkiem ewentualnego wejścia w życie nowych przepisów może być ograniczenie dostępności gruntów pod zabudowę mieszkaniową. - Jest tak, ponieważ gros terenów dziś przeznaczonych pod budownictwo mieszkaniowe może stracić taką funkcję i zyskać status wręcz bezużytecznych. Co więcej, w przypadku niektórych małych miejscowości nastąpi całkowity brak możliwości legalnego wybudowania domu, o ile w pobliżu nie będzie jakiejś szkoły - wyjaśnia.

Kłopoty mogą mieć też inni.

W lokalizacjach spełniających warunki nowych przepisów ceny gruntów pod zabudowę mieszkaniową poszybują w niekontrolowany sposób. Dotyczy to głównie większych miast i metropolii, gdzie parcele (działki ziemi rolniczej przystosowane do zabudowy - przyp. red.) w promieniu 1,5 i 3 km od szkół i terenów zielonych osiągną mocno wyśrubowane ceny przekładając się na wzrost cen mieszkań - ocenia ekspert serwisu RynekPierwotny.pl.

- Spadnie więc dostępność gruntów inwestycyjnych dla deweloperów, która już dziś pozostawia wiele do życzenia. Grozi to gwałtownym i trwałym tąpnięciem statystyk nowych inwestycji deweloperskich, a w konsekwencji niebezpiecznym deficytem ofert mieszkań i domów z pierwszej ręki z oczywistymi konsekwencjami takiej sytuacji - wyjaśnia.

Rozmówca money.pl przyznaje, że autorom nowych przepisów planowania przestrzennego chodziło zapewne o poprawę jakości życia Polaków. - Tyle że raczej zanosi się na klasyczne wylanie dziecka z kąpielą. Należy przez to rozumieć w pierwszym rzędzie wysokie ryzyko ostrego hamowania rozwoju niezliczonych regionów kraju, co przesądza o wysoce problematycznym charakterze przedmiotowych regulacji - wskazuje analityk.

Jego zdaniem dość zastanawiające wydają się też zadysponowane w ustawie dystanse 1500 i 3000 metrów. - Dlaczego akurat tyle? Co prawda gminy będą mogły zwiększyć te wartości, ale nie wydaje to się argumentem redukującym do zera ryzyka wynikające z treści ustawy - mówi.

W sumie nowe przepisy mogą wywołać poważne perturbacje na rynku nieruchomości, prowadząc w pierwszym rzędzie do spadku dostępności gruntów pod mieszkaniówkę, następnie do wzrostu cen nie tylko tych ostatnich ale i samych mieszkań i domów, wreszcie do trwałego zahamowania nowych inwestycji. Należy więc oczekiwać, że za przedłużeniem terminu wprowadzenia planów ogólnych pójdą kolejne korekty przepisów, przede wszystkim w celu uniknięcia paraliżu budownictwa mieszkaniowego - podsumowuje.

Zmieniające się przepisy sprawiają, że właściciele nieruchomości spieszą się z przekształcaniem działek rolnych w budowlane oraz składaniem wniosków o warunki zabudowy na podstawie obecnych przepisów. Przesunięcie terminu wejścia w życie nowych regulacji daje im dodatkowe pół roku na dopełnienie formalności.

Robert Kędzierski, dziennikarz money.pl