Menu z gruntami ministra Paszyka. Kolejny element mieszkaniowej układanki

Pod koniec stycznia Ministerstwo Rozwoju i Technologii (MRiT) przekazało do uzgodnień międzyresortowych projekt ustawy o rozwiązaniach służących zwiększeniu dostępności gruntów pod budownictwo mieszkaniowe. Proponowane przez resort ministra Krzysztofa Paszyka zmiany docelowo mają zwiększyć podaż na rynku nieruchomości.

Obecnie trend jest odwrotny. Liczba mieszkań oddawanych do użytku w Polsce z roku na rok maleje. W ocenie skutków regulacji (załączniku do projektu, w którym opisano wpływ planowanej legislacji na gospodarkę — przyp. red.) wskazano, że w 2025 r. deweloperzy dostarczą do użytku jedynie około 115 tys. mieszkań.

To istotnie mniej niż w latach w poprzednich. Od stycznia do października ubiegłego roku (nie podano danych za cały ubiegły rok) do użytku przekazano 162,5 tys. mieszkań, czyli o 10,5 proc. mniej niż w analogicznym okresie poprzedniego roku. Znikoma część tych lokali pochodzi spoza puli deweloperskiej. Natomiast w całym 2023 r. do użytku oddano łącznie 221 tys. mieszkań, z czego 137,6 tys. (62,2 proc.) dostarczyli deweloperzy. Pozostałe to budownictwo społeczne.

Deweloperzy od dawna apelowali do rządu o "uwolnienie" państwowych gruntów pod budownictwo mieszkaniowe. Przekonywali, że to ustabilizuje ceny na rynku nieruchomości i przyspieszy inwestycje.

- Co do zasady proponowane przepisy zwiększą możliwość pozyskiwania gruntów i obniżą koszty budownictwa. Natomiast jest w tym projekcie kilka zbędnych przepisów, które w skrajnych przypadkach mogą przeszkodzić w realizacji celów - mówi money.pl Adam Czerniak, zastępca prezesa Krajowego Zasobu Nieruchomości (KZN) i profesor Szkoły Głównej Handlowej w Warszawie.

Jak wskazuje nasz rozmówca, artykuł 3. i 10. opisywanego projektu ustawy w uproszczeniu sprowadzają się do tego, że państwowe grunty, o które poprosi starosta, będą mogły zostać mu przekazane nieodpłatnie decyzją administracyjną ministra. Następnie starosta będzie uprawniony do rozdysponowania tych gruntów na poziomie lokalnym. Dotyczy to gruntów spółek Skarbu Państwa oraz gruntów z Zasobu Własności Rolnej.

Jeśli chodzi o zasoby Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa (KOWR), do rozdysponowania pozostaje obecnie około 188 tys. hektarów gruntów, z czego potencjał pod budownictwo i usługi ma około 6,2 tys. ha.

W przypadku gruntów należących do spółek sprawa jest bardziej skomplikowana. Szacuje się, że około 100 firm państwowych może posiadać działki z potencjałem zagospodarowania pod budownictwo mieszkaniowe.

Procedowany projekt ustawy, jeśli zostanie uchwalony w obecnym kształcie, zobowiąże spółki SP do sporządzenia wykazów nieruchomości, z wyłączeniem tych, które spółka wykorzystuje do prowadzenia działalności przeważającej, a następnie również do opublikowania ich w Biuletynach Informacji Publicznej. Ponadto spółki będą musiały przekazać te wykazy ministrowi właściwemu do spraw budownictwa, planowania i zagospodarowania przestrzennego oraz mieszkalnictwa. Pytanie: po co?

Jeśli po to, by starostowie mogli wybierać najatrakcyjniejsze działki, jak z menu w restauracji, to trzeba się zastanowić, jakie konsekwencje to przyniesie. Spółki Skarbu Państwa poniosą dodatkowe koszty, a ich konkurencyjność na rynku zostanie osłabiona w relacji do podmiotów prywatnych, które nie mają takiego obowiązku - uważa Adam Czerniak. 

Według resortu pilotującego prace nad rządowym projektem ustawy, wskazane wyżej podmioty nie wykorzystują potencjału posiadanych gruntów. Wiele z nich, jak czytamy w uzasadnieniu do projektu, znajduje się w atrakcyjnych lokalizacjach i nadaje się pod zabudowę mieszkaniową. Podkreślono, że chodzi przede wszystkim o nieruchomości położone w sąsiedztwie obszarów zurbanizowanych, w tym należących m.in. do spółek infrastrukturalnych (PKP, Poczta Polska itp.).

Według Czerniaka nie jest to dobre rozwiązanie, ponieważ oba podmioty — ani minister, ani starosta — nie dysponują narzędziami pozwalającymi ocenić, czy dany grunt nadaje się pod mieszkania i jaka powinna być jego optymalna zabudowa. Największe kompetencje w tym zakresie ma natomiast instytucja, w której pracuje nasz rozmówca.

KZN to podmiot państwowy powołany do życia mocą ustawy z 2017 roku. Jego statutowym obowiązkiem jest prowadzenie polityki sprzyjającej zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych. Do najważniejszych zadań instytucji należy m.in. gospodarowanie nieruchomościami wchodzącymi w skład Zasobu oraz tworzenie warunków do zwiększenia dostępności mieszkań.

- W KZN analizujemy grunty spółek Skarbu Państw pod względem dostosowania pod budownictwo mieszkaniowe i we współpracy z samorządami wspieramy realizację inwestycji w mieszkania społeczne jak SIM (społeczna inicjatywa mieszkaniowa — przyp. red.). Rzeczony projekt ustawy nie rozwiązuje jednak problemu zdublowanych kompetencji. Nie wskazuje, kto miałby pierwszeństwo w przypadku zainteresowania tą samą działką — minister i starosta czy wyspecjalizowana w tym zakresie organizacja państwowa — zauważa Adam Czerniak.

Według niego efekt tej zmiany może być odwrotny do zamierzonego. Może bowiem prowadzić do sytuacji, w której zamiast przyspieszenia inwestycji nastąpi klincz.

Wątpliwości kolejnego naszego rozmówcy - z kręgów politycznych - zastrzegającego sobie anonimowość wypowiedzi, budzi artykuł pierwszy rzeczonego projektu ustawy. Dotyczy on zniesienia tzw. opłaty planistycznej (czym jest, wyjaśniamy niżej) na okres dwóch lat, począwszy od dnia wejścia w życie procedowanych obecnie przepisów. Według rozmówcy money.pl to działanie doraźne, które przynosi korzyści tylko jednej grupie uczestników rynkowych: deweloperom.

Może się to wydawać o tyle zaskakujące, że przedstawiona w ubiegłym tygodniu przez ministra Paszyka nowa strategia mieszkaniowa i zawarty w niej program wsparcia kredytobiorców "Pierwsze klucze" zostały skonstruowane przez resort rozwoju tak, by ograniczyć zyski deweloperów. - Eliminujemy ze wsparcia to, co jest oferowane na rynku pierwotnym. Żadna złotówka z tego programu nie trafi do deweloperów - mówił wówczas minister.

Wracając do uwolnienia gruntów, zgodnie z obowiązującymi regułami, gdy po zakupie danej działki jej wartość wzrośnie wskutek zmiany kwalifikacji przeznaczenia (np. z działki rolnej na budowlaną po uchwaleniu lub zmianie planu zagospodarowania przestrzennego), właściciel musi podzielić się tym "zyskiem" z samorządem. Maksymalna stawka nie może przekroczyć 30 proc. wzrostu wartości nieruchomości wynikającego z uchwalonych zmian. Niemniej, właściciel lub użytkownik wieczysty może uniknąć tej opłaty, sprzedając nieruchomość po upływie pięciu lat od uchwalenia lub zmiany planu zagospodarowania przestrzennego.

Deweloperzy zwykle czekają ze sprzedażą mieszkań ponad pięć lat, by uniknąć opłaty planistycznej. Przemysława Dziąga, radca prawny i zastępca dyrektora generalnego Polskiego Związku Firm Deweloperskich (PZFD) w komentarzu przesłanym money.pl pisze, że "zawieszenie opłaty planistycznej na dwa laty eliminuje ekonomiczne bariery, które mogą opóźniać decyzje właścicieli ziemi o sprzedaży nieruchomości po uchwaleniu planu miejscowego". Z drugiej jednak strony — dodaje — rozwiązanie uszczupli dochody gmin, dla których uchwalenie planów miejscowych to znaczący koszt w budżecie.

Lepszym rozwiązaniem — słyszymy od naszego rozmówcy, zastrzegającego sobie anonimowość — byłoby w ogóle zniesienie zwolnienia z opłaty planistycznej albo chociaż istotne oddalenie horyzontu czasowego, np. 25-letniego, w trakcie którego nie można jej uniknąć. To po pierwsze. A po drugie, jeśli już kogoś należałoby zwolnić z opłaty planistycznej, to Towarzystwa Budownictwa Społecznego (tzw. TBS). Są to państwowe lub prywatne spółki albo spółdzielnie działające na zasadzie non-profit, które funkcjonują na podstawie środków z Krajowego Funduszu Mieszkaniowego. Mieszkania TBS mają zaspokoić mieszkaniowe potrzeby osób posiadających stałe i umiarkowane dochody.

Resort rozwoju chce też skończyć z przewlekłością postępowań odwoławczych. Tego typu postępowania dotyczącą często skarg sąsiedzkich, które blokują wydawanie pozwoleń na budowę. Sprawy potrafią się ciągnąć latami, podczas gdy, zgodnie z obowiązującymi przepisami, powinny być rozstrzygane w ciągu miesiąca.

Proponowana zmiana w prawie nakładałaby na urzędników obowiązek wezwania skarżących do uzupełnienia brakujących dokumentów w terminie 14 dni, co miałaby rozwiązać obecny problem przewlekłości. Wątpliwości co do skuteczności tej propozycji ma radczyni prawna Joanna Maj z kancelarii SWK Legal.

- Samo sformalizowanie odwołań nie rozwiąże problemu. Po pierwsze dlatego, że nie będzie to regulacja nie do obejścia. Po drugie: ze względu na braki kadrowe w urzędach, które obecnie przyczyniają się do przewlekłości postępowań — mówi nam prawniczka.

Jak twierdzi, doświadczyła pracy w urzędzie i z jej obserwacji wynika, że nie ma prostego i szybkiego remedium na przewlekłość postępowań odwoławczych oraz rozpatrywania zażaleń. Nasza rozmówczyni wskazuje, że na jednego inspektora przypada obecnie nawet kilkaset spraw. Przy takim nawale pracy, zdaniem prawniczki, wydanie w decyzji administracyjnej nie do uchylenia w postępowaniu odwoławczym jest mało prawdopodobne.

Karolina Wysota, dziennikarka money.pl