Nieruchomości przemysłowe w Polsce. Rekordowa dekada

Od momentu wejścia Polski do UE popyt na powierzchnie magazynowe spadł tylko raz. Miało to miejsce w 2009 r., kiedy świat podnosił się po kryzysie finansowym. W podsumowaniach 2014 r. krajowe media ogólne i branżowe rozpisywały się o rekordach, jakie notował polski rynek nieruchomości magazynowych. Podpisano umowy najmu na ponad 2,5 mln m kw. powierzchni, z czego aż 71 proc. stanowiły nowe umowy, a 29 proc. było wynikiem przedłużenia współpracy. Wolumen transakcji inwestycyjnych przekroczył 700 mln euro.

Wtedy na polskim rynku pojawiła się firma Logicor, która obecnie ma w swoim portfelu magazyny w 16 krajach. Jak zmieniały się branża, infrastruktura i oczekiwania klientów? Jaka przyszłość czeka sektor nieruchomości przemysłowych i magazynowych? Jak firmy radzą sobie z wyzwaniami? O tym opowiedział nam Michał Ptaszyński, Country Manager w Logicor Poland.

Wojciech Grzesiak: Co wyróżnia Logicor na tle konkurencji i jak te cechy przekładają się na prowadzenie biznesu?

Michał Ptaszyński, Country Manager, Logicor Poland: Logicor jest wiodącym właścicielem, zarządcą i deweloperem nieruchomości logistycznych na kluczowych rynkach Europy. Dysponujemy ekspercką wiedzą oraz rozbudowaną siecią nieruchomości, które umożliwiają nam wspieranie ambicji rozwojowych naszych klientów w całej Europie.

Jesteśmy dobrze przygotowani, aby odpowiadać na zmieniające się potrzeby konsumentów i dynamikę rynku. Z jednej strony, fakt bycia europejską firmą ma dla nas kluczowe znaczenie – zapewnia dostęp do kapitału, finansowania oraz inwestorów poszukujących okazji w całej Europie. Z drugiej - posiadamy 19 milionów metrów kwadratowych powierzchni w 16 krajach i biura w każdym z nich.

W Polsce, gdzie zarządzamy 1,5 miliona metrów kwadratowych powierzchni magazynowej, mamy biura nie tylko w Warszawie, ale również w Poznaniu i na Śląsku. Dzięki temu jesteśmy obecni lokalnie i regionalnie - bliżej naszych klientów.

Logicor podkreśla, że ma unikatowe podejście do prowadzenia działalności w takim sensie, że jest ono właścicielskie. Jak to wygląda w praktyce?

Nie jesteśmy inwestorem krótkoterminowym nastawionym na szybkie transakcje kupna i sprzedaży. Zamiast tego utrzymujemy i rozwijamy nasze nieruchomości w sposób zapewniający ich długofalową rentowność. Nasza strategia opiera się na ciągłych inwestycjach — modernizacji obiektów, unowocześnianiu wyposażenia oraz wdrażaniu zaawansowanych systemów automatyzacji i zarządzania budynkami. Dzięki temu możemy maksymalizować wartość naszych aktywów, oferując jednocześnie wysokiej jakości przestrzeń dla naszych klientów.

Co sprawiło, że 10 lat temu Logicor zdecydował się wejść na polski rynek? Jak wyglądał biznes wtedy, a jak wygląda dziś?

Do 2014 roku Polska przeszła znaczącą transformację polityczną i gospodarczą. Ponad dwie dekady po zmianie ustroju kraj przystąpił do NATO i Unii Europejskiej, stając się jednym z głównych beneficjentów funduszy europejskich. Istotną rolę odegrały również zmiany legislacyjne, które przyczyniły się do szybkiego rozwoju sieci autostrad i dróg ekspresowych — kluczowej infrastruktury, która na nowo ukształtowała logistykę i rynek nieruchomości przemysłowych.

Równocześnie nastąpiła zmiana postrzegania całego regionu — Europa Wschodnia coraz częściej była traktowana jako część Europy Środkowej, co zwiększało jej atrakcyjność dla inwestorów. Dodatkowo, światowa gospodarka wychodziła z kryzysu finansowego, a cykle ekonomiczne uległy "resetowi". Wszystkie te czynniki — rosnąca siła gospodarcza Polski, poprawiająca się infrastruktura i sprzyjający klimat inwestycyjny — sprawiły, że był to idealny moment na wejście Logicor na polski rynek.

Jeżeli miałby pan wskazać najważniejsze wydarzenia i sukcesy Logicor na polskim rynku, to co by to było?

Przede wszystkim to potężne zwiększenie skali inwestycji i działalności. Kiedy weszliśmy do Polski w 2014 r. mieliśmy do dyspozycji 4-osobowy zespół, biuro w postaci małego pokoju w Złotych Tarasach i portfel liczący 960 tys. m kw. Teraz jesteśmy właścicielem 38 nowoczesnych parków logistycznych zlokalizowanych w najbardziej strategicznych miejscach z punktu widzenia przepływu towarów. Dba o nie 16-osobowy zespół wysoko wykwalifikowanych ekspertów.

Jak ocenia pan polski rynek nieruchomości przemysłowych i magazynowych na tle innych krajów UE?

Polska jest bardzo dynamicznie rozwijającym się rynkiem. W porównaniu z innymi krajami Europy mamy proste i szybkie procedury stawiania nowych obiektów. Pomaga nam w tym geografia – nie tylko położenie, ale również ukształtowanie terenu. Jeśli chodzi o infrastrukturę to dołączyliśmy już do krajów Europy Zachodniej. To ma niebagatelny wpływ na to, jak szybko i łatwo możemy dostarczyć produkt. Przez to jesteśmy też bardzo konkurencyjni.

Jesteśmy także jednym z tańszych krajów w Europie, jeśli chodzi o wysokość czynszów. To czyni nas atrakcyjnym rynkiem z punktu widzenia najemców. Obecnie, pod względem zasobów magazynowych, Polska jest na 5. miejscu w Europie – po Niemczech, Francji, Holandii i Wielkiej Brytanii. Natomiast stosunek zasobów powierzchni magazynowej do liczby ludności – 0,81 w Polsce, 2,45 w Holandii i 1,21 w Niemczech - pokazuje, że wciąż mamy przestrzeń do rozwoju.

Jak na przestrzeni lat zmieniały się profile klientów i ich wymagania? Czego oczekują najemcy i na co mogą liczyć, wynajmując powierzchnie magazynowe Logicor?

Klienci patrzą na rynek magazynowy z perspektywy kosztowej. Dla nas jest to główny impuls do działania – zaoferowanie powierzchni, która jest efektywna ekonomicznie. To przekłada się na efektywność energetyczną, funkcjonalność budynków, możliwość odpowiedniego zaaranżowania wnętrza.

Oczekiwania klientów co do zasady się nie zmieniły, pojawiły się wymagania środowiskowe oraz nowe technologie, które mają wpływ na wszystkie aspekty funkcjonowania magazynów. To nas obliguje do stosowania rozwiązań zmniejszających emisję CO2 do środowiska oraz do zmniejszenia zużycia energii Odpowiadamy na nie modernizując nasze obiekty. Takim przykładem może być wymiana tradycyjnych żarówek na nowoczesne lampy LED z systemem sterowania, które zużywają nawet 60 proc. mniej energii niż tradycyjne żarówki; instalacja pomp ciepła czy systemów automatyzacji wyjazdów oraz opomiarowania mediów.

W przypadku nowych technologii mamy coraz więcej skutecznych narzędzi do wspomagania zarządzania budynkami. Pomagają one również naszym klientom w bardziej efektywny sposób przeprowadzać procesy. W najbliższym czasie ważną rolę na pewno odegra sztuczna inteligencja. Na pewno będzie miała duży wpływ na zbieranie informacji i ich wykorzystywanie przy podejmowaniu decyzji biznesowych. Z punktu widzenia klientów i ich operacji w naszych budynkach pozwoli to usprawnić procesy, które zachodzą w magazynach.

Ekologia i zrównoważony rozwój to ważne tematy. Co robi Logicor, by parki czy budynki logistyczne były przyjazne dla środowiska oraz lokalnych społeczności?

Na nowe projekty należy patrzeć z wielu perspektyw, także środowiskowej i społecznej. Dzisiaj każdy projekt w jakimś stopniu odpowiada na wyzwania ESG. Trzeba brać to pod uwagę nie tylko ze względu na zmieniające się regulacje i konieczność raportowania. Pewne rozwiązania zamierzamy wdrożyć do 2030 r.

Nasze produkty wpisują się w łańcuchy dostaw różnych branż i sektorów, które muszą być bardziej zielone. Powinniśmy ograniczać wykorzystanie zasobów, redukować ślad węglowy, a przez to już dziś dbać o przyszłość kolejnych pokoleń. Dlatego nowe realizacje oraz rewitalizacje będą się opierać na fundamentach niezbędnych do tego, by budowanie i przekształcanie majątku odbywało się w zrównoważony sposób.

Jakie rozwiązania technologiczne i innowacje wdrożyliście?

Jedną z naszych kluczowych innowacji jest wdrożenie nowoczesnego systemu automatyzacji i kontroli ruchu pojazdów w naszych parkach logistycznych w Polsce. System ten znacząco poprawia efektywność ruchu, obniża koszty i redukuje emisję CO₂.

Jednym z jego najważniejszych elementów są automatyczne szlabany, które skracają czas oczekiwania ciężarówek przy wjazdach o 30 sekund. Oznacza to krótszy czas pracy silnika na biegu jałowym, mniejsze zanieczyszczenie powietrza i sprawniejszy proces logistyczny.

W Polsce, dzięki wdrożeniu tego rozwiązania udało nam się zredukować emisję CO₂ o około 189 ton — to tyle, ile powstałoby podczas przejechania samochodem 39 razy dookoła Ziemi.

Czy da się określić czas, kiedy trzeba przeprowadzić rewitalizację?

Żywotność budynków magazynowych jest szacowana na ok. 50 lat. W Polsce znacząca ich część powstała w ciągu ostatnich pięciu, ale jeśli chcemy je wykorzystywać przez kolejne lata potrzebne jest odpowiednie zarządzanie nieruchomością, i w to wpisuje się rola Logicor jako asset managera. W przypadku naszych, wciąż relatywnie nowych obiektów, oznacza to modernizację, która jest bardziej zrównoważonym rozwiązaniem, niż budowa nowego obiektu. To doskonały przykład rozwiązania "zero-waste". Według naszej analizy, którą przeprowadziliśmy z jednym z generalnych wykonawców, w porównaniu z budową nowego obiektu obniża to koszty emisji CO2 o ponad 50 proc.

Firmy coraz częściej decydują się nie tylko na wynajem powierzchni pod magazyny, ale również organizują w niej przestrzeń biurową. Czy możemy już mówić o pewnym trendzie?

Biura i powierzchnie socjalne zawsze istniały przy magazynach. Ale zawsze też była duża przepaść pomiędzy jakością tych powierzchni, a jakością biur w typowych biurowcach w miastach. Teraz to się zaciera. W Polsce wprowadzamy nowe standardy do biur. Te przy magazynach, które planujemy wybudować w istniejących parkach Warszawa II (Święcie) i Mysłowice, można porównać jedynie do tych oferowanych przez nowoczesne biurowce klasy A+ w centrach biznesowych. Wszystko po to, aby stworzyć przyjazne miejsce pracy dla naszych klientów.

Wiadomo już, że 2025 rok przyniesie duże zmiany w kwestii dostępności gruntów pod budowę powierzchni magazynowych. Jakie są wyzwania biznesowe i plany Logicor w Polsce na kolejne lata?

Oczywiście rozwój stale postępuje, nadal obserwujemy wzrosty w e-commerce; są firmy, które ciągle poszukują nowych powierzchni. Świat nieruchomości komercyjnych nie zatrzymał się, stracił jedynie dynamikę ostatnich lat. Co ciekawe, część zarezerwowanych gruntów wraca na rynek, lokalizacje wcześniej niedostępne znów są osiągalne. Na pewno dostępność gruntów się zwiększyła, przy jednoczesnym ograniczeniu podaży nowych powierzchni.

W roku 2024 około 70 proc. naszych transakcji stanowiły przedłużenia umów z klientami, którzy postanowili zostać w naszych magazynach. Wcześniej to było 30–40 proc., a 60–70 proc. stanowiły umowy z nowymi klientami. Życzyłbym sobie, by te proporcje wynosiły 50 do 50, bo wtedy wzrost w naszym sektorze byłby bardziej zrównoważony. Dziś wielu klientów reorganizuje swoje zasoby magazynowe, zwiększa efektywność operacyjną, poszukuje rozwiązań, które pozwolą na lepsze wykorzystanie powierzchni.

Jakie są trendy w branży magazynowej w Polsce i Europie? Jak według pana może wyglądać jej przyszłość?

Najbliższe lata upłyną pod znakiem elastyczności, innowacyjności i zrównoważonego rozwoju, z naciskiem na efektywność energetyczną i samowystarczalność budynków. Rosnące ceny energii oraz sytuacja rynkowa wymuszają wdrażanie nowych technologii, w tym rozwiązań opartych na zasobach naturalnych. Pozwala to ograniczyć koszty operacyjne i spełniać coraz bardziej rygorystyczne wymogi środowiskowe.

Kolejny istotny trend to centralizacja operacji i wielofunkcyjność magazynów. Nowoczesne obiekty łączą funkcje składowania, lekkiej produkcji i zaawansowanej automatyzacji, która podnosi wydajność i minimalizuje koszty. Kluczową rolę odegra tutaj sztuczna inteligencja (AI), optymalizująca zarządzanie, analizę danych oraz przepływ towarów. Znaczenie AI będzie nadal rosło, przekształcając procesy logistyczne w bardziej efektywne i precyzyjne.

Funkcjonalność i emisyjność budynków magazynowych zyskuje na znaczeniu – obecnie ma to bezpośrednie przełożenie na dostęp do kapitału.

Coraz ważniejsze stają się kwestie środowiskowe i komfort pracowników – firmy coraz bardziej uwzględniają cele ESG, a deweloperzy dostarczają ekologiczne obiekty, które przyciągają świadomych najemców. Jednocześnie nowoczesne magazyny oferują wyższy standard przestrzeni biurowej i socjalnej oraz udogodnienia, takie jak strefy rekreacyjne, co sprzyja zatrzymywaniu talentów i zwiększa produktywność zespołów.

Tutaj doskonałym przykładem będą wspomniane wcześniej magazyny w parkach Warszawa II (Święcice) i Mysłowice. Będą to kolejne, nowoczesne obiekty klasy A, o powierzchni ok. 22 tys. m kw. każdy, z certyfikatem środowiskowym BREEAM na poziomie Excellent. Oba, w znakomitych lokalizacjach, połączą najnowsze innowacje w zakresie zrównoważonego budownictwa z nowoczesnym designem.

Nie można też pominąć napięć geopolitycznych i zakłóceń w łańcuchach dostaw, które przyspieszyły reshoring i nearshoring. Firmy relokują centra produkcyjne bliżej rynków końcowych, aby zminimalizować ryzyko i zwiększyć elastyczność operacyjną. To zjawisko napędza popyt na obiekty położone w strategicznych lokalizacjach, zarówno w rozwiniętych ośrodkach, jak i w regionach wschodzących.