Rynek nieruchomości do zmiany. Społeczne agencje mają pomóc tym, których nie stać na wynajem

Może być wynajmowane, może być własne, grunt, aby było estetyczne, komfortowe i niedrogie. Choć nie jest to szczególnie wydumane marzenie, dla wielu osób jest wciąż trudne do spełnienia. W Polsce mamy duży problem z dostępem do mieszkań, których finansowe koszty byłyby do udźwignięcia dla ich lokatorów.

Eksperci mówią wprost - sytuacja, którą mamy, wymknęła się spod kontroli. A ściślej - kontroli państwa. Wprawdzie rząd próbował regulować rynek, np. przy pomocy programu Mieszkanie Plus, ale zamiast 100 tys. tanich mieszkań powstało ich mniej niż tysiąc. Rząd szuka więc innych rozwiązań.

Resort pracy i technologii Jarosława Gowina opracował plan, który można traktować jak zalążek nowej strategii, która ma zbudować most pomiędzy rynkiem nieruchomości a osobami, których na mieszkania z tego rynku nie stać. Jeden filar to społeczne budownictwo oparte na SIM-ach (Społeczne Inicjatywy Mieszkaniowe) i TBS-ach, zaś drugi to rynek najmu, którym zajęłyby się SAN-y (Społeczne Agencje Najmu). Agencje, co do zasady, miałyby łączyć właścicieli mieszkań z osobami, których nie stać na wynajem.

- Widzimy problemy na rynku wynajmu mieszkań, te dzisiaj często stoją puste. To idealny moment na wprowadzenie takiej regulacji, ale oczywiście Społeczne Agencje Najmu mają funkcjonować nie tylko w kryzysie, ale i po nim. Mają na celu wynajęcie tych mieszkań i podnajęcie ich ludziom, których na to nie stać - mówiła w programie "Money. To się liczy" Anna Kornecka, wiceminister rozwoju ds. budownictwa i mieszkalnictwa.

SAN-y mają być dla osób, które wpadły w tzw. lukę czynszową, czyli grupy, dla której nie ma oferty mieszkaniowej, ponieważ jest zbyt zamożna, by mieć dostęp do lokali komunalnych, a jednocześnie nie stać ją na najem komercyjny czy zakup mieszkania na kredyt. Ile jest takich osób? Nie tak łatwo to policzyć. Szacuje się, że w Polsce brakuje nawet 2 mln mieszkań, a samych potencjalnych lokatorów może być kilka razy więcej.

Dlaczego tak się dzieje? Powodów jest bardzo dużo. Przede wszystkim pensje - statystycznie zarabiamy coraz więcej, ale realnie tylko niewielka grupa Polaków faktycznie zarabia przeciętne wynagrodzenie, które wynosi niemal 6 tys. zł brutto. A jak ktoś nie ma dobrej pensji, to dla banku nie ma zdolności kredytowej, a bez kredytu rzadko kogokolwiek stać na kupno mieszkania.

Rynek najmu nie tylko nie rozwiązuje problemu dostępu do mieszkań, ale wręcz go zaognia. Wielu prywatnych właścicieli i inwestorów traktuje nieruchomości, jako lokatę kapitału. Jedni są rentierami - mają mieszkania na wynajem, a pieniądze z tej działalności są dla nich dochodem. Inni zaś zarabiają dzięki wzrostowi wartości nieruchomości. W efekcie najemcy ponoszą coraz wyższe koszty - dziś prowizja dla wynajmującego stanowi niemal połowę wynagrodzenia przeciętnego warszawiaka.

Co warte podkreślenia, SAN-y nie są czymś zupełnie nowym na polskim rynku. Np. w Warszawie działa fundacja Habitat, która od 2017 roku prowadzi agencję w pośredniczącą w najmie. Katarzyna Przybylska, która jest prawnikiem w fundacji, opowiedziała nam, jak ten projekt się sprawdza.

- Ten model jest popularny w Zachodniej Europie. Okazuje się jednak, że w naszych realiach także dobrze się przyjmuje. Na początku działalności mieliśmy 14 mieszkań od miasta stołecznego Warszawy, które nie wchodziły do zasobów komunalnych, ale chcieliśmy też zaangażować rynek prywatny. Na początku mieszkania przyrastały nam wolno. Najpierw było jedno, po roku cztery, a dziś mamy 24 lokale – tłumaczy Przybylska.

- Średni czynsz w lokalu od miasta wynosi ok. 300 zł, zaś mieszkania z rynku prywatnego - 1346 zł. Co ważne, mieszkania, które mamy, nie leżą wyłącznie na peryferiach. Są to nieruchomości jedno lub dwupokojowe na Woli, Pradze Północ, ale zdarzają się też na Targówku, w Śródmieściu czy Pruszkowie – dodaje.

Jak zachęcić właścicieli, aby oddali swoje nieruchomości pod opiekę SAN-ów i zrezygnowali z części zysku? Zdaniem Tomasza Bojęcia, wiceprezesa Fundacji Rynku Najmu, paradoksalnie czas pandemii i kryzysu może skłonić wiele osób do zaufania SAN-om.

- Kiedy usłyszałem po raz pierwszy o pomyśle Społecznych Agencji Najmu, uznałem go za ciekawy, choć nie mający większych szans na powodzenie. Wzrastające zainteresowanie inwestowaniem w mieszkania na wynajem wynikało bowiem między innymi z faktu, że czas, który mijał od momentu wystawienia oferty wynajmu do podpisania umowy, wynosił około 2-3 tygodnie. Nie było więc powodu, by właściciele mieszkań mieli szukać wsparcia instytucjonalnego, rezygnując przy tym z części zysków – tłumaczy Bojęć.

- Sytuacja uległa jednak dość znaczącej zmianie na przestrzeni ostatnich kilkunastu miesięcy. Z dwóch powodów. Jednym jest oczywiście pandemia. Drugim – nastawienie inwestorów, którzy nie chcą zajmować się problemami związanymi z wynajmowaniem mieszkania. Wolą niższy zysk przy mniejszym własnym zaangażowaniu w cały proces – podsumowuje.

Projekt ustawy o SAN-ach został dopiero przyjęty przez rząd i jeszcze nie był przedmiotem obrad Sejmu.