Pięć nieudanych programów mieszkaniowych w różnych krajach. "Strzał w oba kolana"

"Nadmierne stymulowanie popytu na mieszkania łatwo może przerodzić się we wzrosty cen. Dzieje się tak, szczególnie jeśli rosnące grono potencjalnych kupujących nie jest równoważone przez większą ofertę lokali na sprzedaż" –  mówi Bartosz Turek, ekspert HRE Investments. W przypadku Berlina i niemieckich regulacji przekazano, że był to "strzał w oba kolana".

W styczniu 2023 roku za mieszkanie w Izmirze, Stambule i Ankarze trzeba było płacić około 2,5 razy więcej niż rok wcześniej. Dlaczego? Jak podaje HRE Investments, w kraju tym panuje duża inflacja, przed którą relatywnie skutecznie chroni rynek nieruchomości, co podnosi popyt na mieszkania.

"W marcu br. oficjalną inflację oszacowano w Turcji na trochę ponad 50 proc. w skali roku. Nieoficjalne szacunki mówią, że dane przygotowywane przez urząd statystyczny są zaniżone. Zgodnie z szacunkami ENAGrup prawdziwa inflacja w Turcji wynosi bowiem aż około 113 proc.. Mimo tego turecki bank centralny stosuje zupełnie nieortodoksyjne podejście i utrzymuje stopy procentowe na relatywnie niskim poziomie" – czytamy w opracowaniu HRE.

Podstawowa stopa procentowa została obniżona do 8,5 proc., co powoduje, że dostępne są kredyty mieszkaniowe z oprocentowaniem na poziomie 10-15 proc. w skali roku. "Jeśli ktoś wziął rok temu kredyt na zakup pięciu mieszkań, to po roku może sprzedając dwa lub trzy z posiadanych lokali, a za otrzymane pieniądze spłacić wszystkie długi i cieszyć się pozostałymi nieruchomościami wolnymi od jakichkolwiek obciążeń", wylicza ekspert.

W latach 2013-2022 mieszkania na Węgrzech zdrożały o 199 proc., podczas gdy wynagrodzenia w tym kraju rosły znacznie wolniej, bo we wspomnianym okresie przeciętne płace wzrosły o 88 proc.

Głównym powodem podwyżek cen była aktywna polityka prowadzona przez rząd premiera Orbana. W 2013 roku wprowadzono dopłaty do kredytów, w 2015 roku postawiono na system dopłat i preferencyjnych pożyczek, co pozwalało na zaoszczędzenie nawet 125 tys. złotych.

"Nie bez znaczenia była też obniżka VAT-u na nowe mieszkania, która działała w latach 2016-2019. Z jednej strony rząd miał bardzo konkretny cel – chciał reanimować rynek mieszkaniowy, dla którego ciosem były konsekwencje ostatniego kryzysu finansowego. Dane o dynamicznych wzrostach cen mieszkań sugerują, że rząd przesadził ze skalą zaordynowanej interwencji", podaje Turek.

Ekspert w przypadku nieudanego programu mieszkaniowego wskazuje program Immigrant Investor zrealizowany w Kanadzie. Zasady były takie, że obcokrajowcom z majątkiem netto na poziomie 1,6 mln dolarów kanadyjskich rząd pozwalał na przyjazd i zamieszkanie w Kanadzie. Jak podaje ekspert, gdy beneficjenci uzyskali stały pobyt i mieszkali w tym kraju przez trzy z czterech kolejnych lat, mogli kwalifikować się do kanadyjskiego obywatelstwa. Wszystko, co musieli zrobić, to pożyczyć Kanadzie 800 tys. dolarów na pięć lat bez oprocentowania.

"Z tego rozwiązania często korzystali zamożni Chińczycy, dla których naturalnym sposobem inwestowania jest lokowanie kapitału na rynku nieruchomości. Słabe efekty prorozwojowe i negatywny wpływ na rynek nieruchomości spowodowały, że program ten zakończono" – przekazano.

Likwidacja rozwiązania doprowadziła do obniżenia dynamiki wzrostu cen nieruchomości. Po tym doświadczeniu Kanadyjczycy wprowadzili dodatkowy podatek od zakupu mieszkań przez cudzoziemców. Na przykład w Ontario takie transakcje są obarczone dodatkową 25-proc. daniną.

W Szwecji wzrostowy trend cen nieruchomości trwa niemal od lat 90. Jednym z powodów, jak podaje ekspert HRE Investments, może być fakt, że 70 proc. udzielonych kredytów mieszkaniowych w Szwecji było niespłacanych. Chodziło o to, że inwestorzy płacili w dużej mierze odsetki, zamiast rat kapitałowych, co spowodowało, że ceny nieruchomości wzrosły od połowy lat 90. trzykrotnie w ujęciu realnym.

W związku z tą sytuacją wprowadzono regulacje, które ograniczały udzielanie kredytów, w przypadku których spłaca się same odsetki, ale chwilowo zniesiono je w trakcie epidemii, aby wesprzeć popyt na mieszkania. "Dziś już wiemy, że nie był to dobry pomysł, bo wraz ze spadkiem kosztu kredytów, ograniczeniem nowych budów i wzrostem kosztów materiałów i robocizny, doprowadziło to do kolejnych gwałtownych wzrostów cen nieruchomości" – oceniono.

Ekspert HRE Investments wymienia szereg nietrafionych pomysłów na rynek najmu, który wpłynął ogółem na problemy mieszkaniowe w Berlinie. Na początku przez aktywną działalność funduszów inwestycyjnych spowodowały, że w stolicy Niemiec ceny mieszkań czy stawki najmu rosły znacznie szybciej niż wynagrodzenia.

"Widząc ten problem, władze Berlina postanowiły działać i zaczęły kontrolować czynsze. Znowu było to rozwiązanie przeciwskuteczne. I nie chodzi już nawet o to, że odpowiednik naszego Trybunału Konstytucyjnego cofnął w Niemczech te regulacje. To w sumie spowodowało, że ktoś, kto przez pewien czas cieszył się, że płaci mniej, dziś może być zmuszony sporo zapłacić. To najprostszy sposób na to, aby dotychczasowych najemców się pozbyć" – czytamy w analizie HRE Investments.

W 2021 roku przeprowadzono referendum, w którym berlińczycy opowiedzieli się za nacjonalizacją mieszkań należących do dużych funduszy inwestycyjnych.

"Znowu w żaden sposób nie rozwiązuje to problemu braku mieszkań. Od samej nacjonalizacji mieszkań nie przybędzie, a nawet więcej – takie działanie może kosztować dziesiątki miliardów euro. Nawet jeśli doszłoby do nacjonalizacji po cenach niższych niż rynkowe, to wcześniej czy później fundusze inwestycyjne mogą w sądach udowodnić, że należy im się odszkodowanie i to jeszcze z odsetkami oraz wynagrodzeniem za utracone korzyści" – mówi Turek.